多伦多公寓价跌到65万元新低！买家避坑，一定要看这3件事！

多伦多地区的公寓均价一路下滑，7月创下四年来新低，截至9 月，均价约为 65.5 万加元，略高于7月的 65.1 万加元。那些在疫情后被高价市场挤出的人，如今也许是重新入场的时机。

当然，这轮市场低迷也伴随风险。Re/Max房地产经纪人Jared Gardner提醒买家，如果不想在短期内亏本出售，务必确保所购房屋至少能安心持有三到五年。

Gardner看好首次购房族的机会：“现在确实可能有一些非常不错的入市时机。”

随着成交放缓、库存充足，新买家面临的选择比以往更多。那该如何确保预算充足、不被隐藏费用吓一跳？

以下是房地产业内人士的建议：

你的物业管理费究竟包含什么？

公寓的维护费是固定支出，但不同楼盘包含的项目差异极大。

有的管理费“包罗万象”，不仅包括空调、暖气、水电等，还涵盖泳池、健身房、球场等设施；而有的仅限于大堂、电梯等公共区域的维护，以及用于大型维修的“储备基金”贡献。

不同经纪人对理想的管理结构看法不一。Gardner更喜欢住户自行支付水电气费用的公寓，“这样更能掌控自己的开支，因为我可能不会一年四季都开空调，也不会冬天把室温调到25度。”

另一些经纪人则偏爱“全包型”老公寓。James Frodyma认为，老建筑虽然费用高，但面积更大、配套更全，对家庭成长更有空间。

Heaps Estrin房地产经纪人Stephanie Newlands建议，维护费若低于每平方英尺1加元就是好价；若超过该水平，也应综合考虑单位总价和配套价值。

公寓的“财务健康状况”

查看物业状态证明（Status Certificate）是买家保护自己的关键步骤。该文件包含储备基金规模、财务状况等信息——这笔基金是全体业主按管理费比例缴纳，用于计划内或突发的公共维修。

Frodyma建议买家了解储备基金是否足以应对未来维修。如果资金不足，业主可能面临“特别摊派”，即被要求额外缴款以填补缺口。

此外，还应查看管理费变化趋势。如果费用随时间平稳上升而非突然飙涨，那是良性信号。

Gardner也提醒，新楼盘的管理费往往难预测，“新建楼风险之一就是——管理费可能一开始就暴涨。”

“我的”与“我们的”

买公寓意味着既拥有个人空间，也共同承担公共部分维护。买家应了解哪些维修要自己掏腰包，哪些由物业负责。

阳台或窗户损坏？通常由物业负责。但若是家电故障、空调风机损坏，那多半由业主承担。

这些细节都会写在状态证明里。Newlands 强调：“仔细阅读文件，可以让买家清楚知道自己要负责什么。”

交易费用别忽略

房产经纪人提醒，买公寓最大的额外支出之一是土地转让税（Land Transfer Tax）。

在多伦多，买家需同时支付省级和市级转让税，但首次购房者可享部分退税。

Gardner指出，不同地区的税率差异明显，比如在伊桃碧谷与密西沙加之间，税费可能就不同。

转让税在成交时计算并缴纳，金额取决于房屋售价。

此外，房屋检查也值得投资。Frodyma建议在当前买方市场中，不妨把检查条款写进购房合同，“很多人觉得公寓不用检查，这是错误的。”检查能提前发现家电老化、潜在问题。

其他费用还包括产权保险（Title Insurance）及搬家费用等。

Newlands补充说，按揭经纪通常会在贷款预批阶段帮助买家估算全部购房成本，包括房产税等，因此她强烈建议买家提前获得预批，确保预算真实可行。

买下后呢？

每月开销不止是贷款和管理费。新买家还要预留应急资金，以防突发维修。

Newlands建议：“相比独立屋，公寓维修风险低，但仍应留一点‘雨天基金’，以防家电坏掉或室内漏水。”

Gardner建议客户预留1万至2.5万加元的现金，而不是把所有钱都用作首付，“这是你自己的‘个人储备基金’。”

这也是他自己“买第一套房时吃过的教训”——“我记得那次空调坏了，而我根本没钱修。”