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加拿大的房地产市场2025年有望复苏,却被川普的贸易战一棍打蒙

2025-04-23 |作者:王飞 | 来源:大中网

 

加拿大环球邮报(Globe and Mail)报道说,在过去的30年里,加拿大的房地产市场顺利渡过每一次危机。美国总统川普反复无常的关税政策打破了这一神话。

近几个月来,房地产市场交易量急剧下降,房价也随之下跌,而未售出的房屋存量也在不断增加,其中许多是多伦多和温哥华的小户型公寓单位,它们曾经很受投资者欢迎,但却无法满足家庭需求。

随着加拿大消费者信心跌至历史最低水平,贸易战又威胁着通胀率的上升和经济的衰退,许多专家现在预计住房问题将严重拖累经济。

去年秋天,加拿大央行行长麦克莱姆(Tiff Macklem)的言论曾与房地产行业的普遍乐观情绪相一致,认为利率下降将推动2025年的住房市场“出现更强劲的反弹”。

Macquarie Group 经济学家多伊尔(David Doyle)说:”加拿大现在面临的风险是滞胀(stagflation),既有通胀高企,又有经济增长乏力,而这正是央行没有能力应对的。”

“我不认为这是一个市场复苏是否会顺风的问题。恐怕争论的焦点应该是市场复苏将遇到多大的逆风。”

无论哪个党派在4月28日的联邦大选中获胜,下一届政府都将继承一个陷入困境的房地产行业。

上个月,全国房屋交易量下滑了9.3%,创下了自2009年2月以来的最低水平,而2009年2月正是2008年经济衰退的低谷时期。根据多伦多地区房地产委员会(TRREB)的记录显示,多伦多当时仅有 5,011 套房源交易,创下自 1995 年以来 3 月份的最低值,形成了“卖家抛售潮”与“买家观望潮”的死亡交叉。

三月份的房价也连续出现第三个月下滑,加拿大房地产协会(CREA)的MLS房屋价格指数今年迄今为止按年下降了8.5%。

许多在一月份还在四处积极看房的潜在买家已经逃离了市场。

位于安省伦敦市的 Dominion 借贷中心贷款经纪人哈提姆(Mike Hattim)说:”我有很多客户都搁置了购房计划。”

他说:”无论是企业还是个人,关税的不确定性比关税本身对人们的影响更大。当关税消息在反复无常地变化时,你难以做出无悔的决定。”

房地产市场还在以其他方式分化。虽然未售出房屋的库存量正在增加,例如,安省的活跃房源数量创下了十年来的新高,但建筑商们已经悄悄放下了手中的工具。

滑铁卢地区房屋建筑商协会(WRHBA)主席、规划师马索(Larry Masseo)说:”现在的房屋建筑活动非常缓慢,我们的市场已经低迷了近两年。”

除了贸易战和经济的不确定性外,规划师马索还指出了一系列困扰该行业的因素,包括市政审批缓慢、开发费用上涨以及建筑材料和用工成本上升。

他说:“关税在这些基础上增加了新的不确定性。”

加拿大按揭与住房公司(CMHC)上周发布的报告显示,安省3月份的新房开工量降至3.9万套,这是自2009年经济衰退以来的最低水平。恶劣的天气使新屋开工急剧放缓,但该省的新屋开工率自去年11月以来一直在下降。

新房建设的放缓预计将加剧加拿大的可负担性危机,因为新房供应的短缺可能会使房价在更长时间内继续走高。

根据牛津经济研究院(Oxford Economics)的住房可负担性指数显示,在加拿大全国可负担性最低的市场中,除了温哥华和维多利亚之外,其他市场都在安省,而且大多位于安省的南部地区。

所有这一切都发生在加拿大经济需要得到提振的时候。

加拿大在经历了数年的历史性人口增长后,渥太华通过限制学生签证和工作签证来减少临时移民,从而使加拿大的增长前景变得不确定。增长放缓缓解了加拿大租房市场的压力。根据租房平台 Rentals.ca 的数据显示,3月份,新租房的租金叫价比去年同期下降了2.8%,这是连续第六个月租金叫价下降。坏消息时,这也意味着商业消费者减少。

那是在川普发动贸易战并开始要求制造商将业务转移到美国之前。根据牛津经济研究院加拿大分部经济主管斯蒂罗(Tony Stillo)的最新报告预测,到 2026 年初,贸易战引发的加拿大经济衰退将导致约 20 万个工作岗位流失。

在经济危机时期,加拿大的政策制定者们能够依靠房地产行业来重振经济增长,因为利率下降会刺激房屋建设,使房价上涨,并使房主们能够用房屋净值贷款来购买商品和服务。

在2007年至2009年的经济危机期间,美国房价平均暴跌了30%,历时14年才完全恢复,而加拿大的房地产价格仅下跌了9%,又在经济危机结束后一年内就回升了。2014 年油价暴跌导致卡尔加里的房地产市场停滞了五年,但全国房价却以两位数的年增长率飙升。同样,2020 年 3 月的Covid疫情封锁措施也曾使房地产活动短暂停滞,但在随后的两年里,房地产活动急剧飙升。

满地可银行(BMO)高级经济学家卡夫奇克(Robert Kavcic)说:”房地产市场重新活跃起来更加艰难,因为过去几年的市场估值被拉得太高了。尽管房价自2022年达到峰值以来已经根据市场情况回调了10%到20%,但可负担性仍然捉襟见肘。”

经济学家多伊尔认为,这并不是说加拿大央行已经完成了降息,但由于关税引发通胀的风险,加拿大央行没有像金融危机期间那样大幅降息的空间。

他说:”这两年的房地产市场不会像过去三十年那样蓬勃发展。”

加拿大央行在连续7次降息后,本月搁置了货币宽松政策,并将基准政策利率维持在2.75% 不变,理由是担心物价上涨。

经济学家斯蒂罗说:”加拿大央行不希望重蹈后金融危机的覆辙,因此他们专注于通货膨胀。他们不想在同一个地方摔倒两次。”

与此同时,对通胀的担忧以及川普掀起的贸易战所带来的不确定性,一直在给债券收益率带来上行压力,而债券收益率是固定利率房贷的基础。

经济学家多伊尔说:”我觉得房地产市场的最佳情况是在5年或10年内价格横向增长,通过收入增长来缓解房价压力。”

“但风险在于,随着贸易战的升级,我们将进入滞胀环境,市场不再是横向波动,而是急剧下滑。”

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