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撤投资移民冲击已过 投资温哥华地产关键:利益分配

撤投资移民  房市冲击已过
联邦移民部今年2月宣布取消联邦投资移民计画,并将6万多人的积案撤销,其中5万多人都是来自中国,不少人担心“一刀切”将对大温房市造成负面冲击。地产业界也证实,消息传出后,确实造成温西某些区段的豪宅交易急冻,但经过数月沉淀,目前已恢复正常,冲击较原先预期小的多。
由于中国富豪移民后9成多选择定居温哥华,不少人甚至在轮候期间已在本地置业,一般认为移民部的做法将对大温房市造成负面冲击。
刚从中国考察回来的麦当劳地产集团(MacDonald Realty Group)策略副总史卡罗(Dan Scarrow)表示,今年2月前往上海时,原本很担心这项移民政策改变会对本地豪宅市场造成重大冲击,因为公司许多经纪人都反映一些原本已谈妥的交易,买家突然变卦,整整有三、四个星期买气急冻。

他说,就连上海的出租车司机知道他是加拿大人,都很起劲的与他聊加拿大政府连续将技术移民及投资移民积案“一刀切”撤销,显示当地传媒及民众也相当重视此事,不过当地媒体报导的重点,主要是反思为何有这么多人想移民到加拿大。
史卡罗不讳言他接触到的中国富豪大多想移民,且温哥华是他们的首选,一开始当然会担心移民政策改变所带来的影响,但经过几个月沉淀,一切都已恢复正常,实际冲击较原先估计小的多。
温市开发商Kenstone Properties总经理梁恩维也认为,中国移民对温市房价的影响力有被夸大之嫌,他举最新人口普查资料为例,温市人口已60万,但过去几年每年新增的移民仅约7000人,其中四分之三为亚裔,就算亚裔移民有半数来自中国,每年总数也不到2500人,他们的住房需求占温市整体房市交易比率相当有限。
或许他们的购屋习惯较“引人瞩目”,尤其是豪宅市场,但这毕竟是小众市场,难以对大温房市产生全方位影响力。
他也认为联邦移民部取消投资移民计画的冲击短期内并不明显,毕竟中国移民不是大温房市的唯一买家。且对中国投资者而言,不管是否移民,温哥华房地产都是他们海外投资的多元选择之一。
梁恩维指出,相较于北京、上海等城市,温哥华房价仍相当便宜,或许投资回报率不如中国那么高,却相当稳定。

外资温哥华买房关键:利益分配
大温房价高涨,不少人抨击外资炒作,尤其是来自中国的资金,是推高加国房价的主因,甚至引来“种族歧视”的辩论。房地产业界认为,这些海外资金对加国经济绝对是好事一椿,问题是如何让所有人都得益,也就是利益分配问题。
麦当劳地产集团策略副总史卡罗指出,外资进入大温房市是事实,相关辩论也很重要,让各方意见公开讨论,若仅在台面下议论,徒生怨气,反而解决不了问题。
他认为外资购房对本地房市与经济绝对是好事,因为这等于是注入免费资金,但关键在于如何透过政策让社会大多数人共享,而不是只有那些之前拥有土地或物业者独享房地产增值利益,成为最大赢家,而买不起房子的年轻人沦为输家。
当被问到卑诗省并未记录外资购买本地物业,政府要如何透过政策来调节及分配利益?史卡罗认为并不难,因为目前卖屋时就有需登记卖方的身分,如果是非居民,国税局规定须先预扣所得税。
未来只要买屋时也登记买方居留身分,即可完全掌握外资进出本地房市的概况,供政府作为政策参考。
他也认为日前卑诗商会(BCCC)所提,将外资购屋时的“物业转让税”(PTT)提高,但降低本地人购买自用物业的交易税是可行方案。

不过政策推出前一定要详细规画,防堵可能漏洞,确保政策得以落实,例如要如何防止外资透过本地人头来规避交易税及所得税。

IMF杞人忧天 温业界唱好房市
日前国际货币基金(IMF)警告加拿大房价高估,加拿大央行也担心房市过热是国内经济隐忧。但本地房地产业界强调,尽管利率低,但金融机构并未疯狂核贷,加上温哥华已是国际城市,与纽约、伦敦一样,不能单纯用当地的“房价/所得比”来衡量负担能力。他们仍然看好大温房市。
根据IMF“全球房价指数”报告,去年51个国家中有33个房价都上扬,以加拿大为例,“房价/所得比”较长期平均值高出33%;“房价/租金比”更高出87%,因此呼吁严防另一波房市崩盘风险。
但温市开发商Kenstone Properties总经理梁恩维表示,尽管目前房贷利率维持历史低点,但加国金融机构并未出现当年美国次贷风暴发生前的疯狂核贷现象,信贷质素没有问题。
且加拿大经济与美国连动性高,美国经济已从谷底复苏,企业获利不断增长,就业情况改善,去年底联储局开始减少“量化宽松”政策规模,但房市丝毫未受影响,每个月仍以上涨1%的幅度持续走高。
在这些利多因素刺激下,加国经济也重受惠,尽管利率终将走高,但短期内还看不出迹象,因此他对大温房市前景仍相当看好。
至于加国央行担心中国房市下滑可能对加国房市造成不利冲击,梁恩维表示,两国房市或许有互动性,但并非“因果”关系,例如近期中国房市冷却,但大温地区交投持续热络,根本不受影响。
梁恩维指出,现阶段大温地区购房主力是“战后婴儿潮世代”(baby boomers)及获得婴儿潮世代财务资助的年轻首购族,这些自住型买家的成交速度尽管缓慢,但买气却相当稳定,对大温整体房市而言绝对是好事。
婴儿潮下一代 打救加房市
战后婴儿潮世代对加国房市的影响力经常被提及,有经济学家指年龄介于20岁到38岁间的“婴儿潮下一代”,未来几年将在房市,甚至加国整体经济上扮演“救星”。至于世代间的市场空缺则由移民替补,且影响力更持久。
人口统计数据显示,加拿大年龄介于49岁到67岁间的“战后婴儿潮世代”约有1000万人,此一庞大族群数十年来主导不同阶段的消费市场,随着婴儿潮世代陆续迈入退休年龄,他们“大屋换小屋”的需求,过去几年成为加国房市热门话题。
但满地可银行(BMO)经济师卡夫奇(Robert Kavcic)日前发表的研究报告指出,加国房市已出现生力军,那就是年龄介于20岁到38岁间的“婴儿潮下一代”,他们的人数更多,未来几年可能成为加国房市,甚至是经济的救星。
卡夫奇表示,1990年代开始,加国出现25岁到34岁年龄层人口大幅减少现象,但随著「婴儿潮下一代”逐渐长大以及吸纳新移民,才扭转这个趋势。而过去房市增长主要仰赖这些购屋人口,问题是2018年后人口成长停滞后该怎么办。
人口统计学家诺理斯(Doug Norris)同意“婴儿潮下一代”是房市生力军的说法,但他认为“移民”扮演更重要角色,只要新移民持续涌入,他们的年龄多属于成家立业阶段,就算“婴儿潮下一代”只能再支撑房市五年,但移民对房市的影响将更久远。
 
本文发布于: 2014-6-15 08:24
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