撤投资移民冲击已过 投资温哥华地产关键：利益分配

联邦移民部今年2月宣布取消联邦投资移民计画，并将6万多人的积案撤销，其中5万多人都是来自中国，不少人担心“一刀切”将对大温房市造成负面冲击。地产业界也证实，消息传出后，确实造成温西某些区段的豪宅交易急冻，但经过数月沉淀，目前已恢复正常，冲击较原先预期小的多。

由于中国富豪移民后9成多选择定居温哥华，不少人甚至在轮候期间已在本地置业，一般认为移民部的做法将对大温房市造成负面冲击。

刚从中国考察回来的麦当劳地产集团（MacDonald Realty Group）策略副总史卡罗（Dan Scarrow）表示，今年2月前往上海时，原本很担心这项移民政策改变会对本地豪宅市场造成重大冲击，因为公司许多经纪人都反映一些原本已谈妥的交易，买家突然变卦，整整有三、四个星期买气急冻。

他说，就连上海的出租车司机知道他是加拿大人，都很起劲的与他聊加拿大政府连续将技术移民及投资移民积案“一刀切”撤销，显示当地传媒及民众也相当重视此事，不过当地媒体报导的重点，主要是反思为何有这么多人想移民到加拿大。

史卡罗不讳言他接触到的中国富豪大多想移民，且温哥华是他们的首选，一开始当然会担心移民政策改变所带来的影响，但经过几个月沉淀，一切都已恢复正常，实际冲击较原先估计小的多。

温市开发商Kenstone Properties总经理梁恩维也认为，中国移民对温市房价的影响力有被夸大之嫌，他举最新人口普查资料为例，温市人口已60万，但过去几年每年新增的移民仅约7000人，其中四分之三为亚裔，就算亚裔移民有半数来自中国，每年总数也不到2500人，他们的住房需求占温市整体房市交易比率相当有限。

或许他们的购屋习惯较“引人瞩目”，尤其是豪宅市场，但这毕竟是小众市场，难以对大温房市产生全方位影响力。

他也认为联邦移民部取消投资移民计画的冲击短期内并不明显，毕竟中国移民不是大温房市的唯一买家。且对中国投资者而言，不管是否移民，温哥华房地产都是他们海外投资的多元选择之一。

梁恩维指出，相较于北京、上海等城市，温哥华房价仍相当便宜，或许投资回报率不如中国那么高，却相当稳定。

大温房价高涨，不少人抨击外资炒作，尤其是来自中国的资金，是推高加国房价的主因，甚至引来“种族歧视”的辩论。房地产业界认为，这些海外资金对加国经济绝对是好事一椿，问题是如何让所有人都得益，也就是利益分配问题。

麦当劳地产集团策略副总史卡罗指出，外资进入大温房市是事实，相关辩论也很重要，让各方意见公开讨论，若仅在台面下议论，徒生怨气，反而解决不了问题。

他认为外资购房对本地房市与经济绝对是好事，因为这等于是注入免费资金，但关键在于如何透过政策让社会大多数人共享，而不是只有那些之前拥有土地或物业者独享房地产增值利益，成为最大赢家，而买不起房子的年轻人沦为输家。

当被问到卑诗省并未记录外资购买本地物业，政府要如何透过政策来调节及分配利益？史卡罗认为并不难，因为目前卖屋时就有需登记卖方的身分，如果是非居民，国税局规定须先预扣所得税。

未来只要买屋时也登记买方居留身分，即可完全掌握外资进出本地房市的概况，供政府作为政策参考。

他也认为日前卑诗商会（BCCC）所提，将外资购屋时的“物业转让税”（PTT）提高，但降低本地人购买自用物业的交易税是可行方案。

不过政策推出前一定要详细规画，防堵可能漏洞，确保政策得以落实，例如要如何防止外资透过本地人头来规避交易税及所得税。

日前国际货币基金（IMF）警告加拿大房价高估，加拿大央行也担心房市过热是国内经济隐忧。但本地房地产业界强调，尽管利率低，但金融机构并未疯狂核贷，加上温哥华已是国际城市，与纽约、伦敦一样，不能单纯用当地的“房价／所得比”来衡量负担能力。他们仍然看好大温房市。

根据IMF“全球房价指数”报告，去年51个国家中有33个房价都上扬，以加拿大为例，“房价／所得比”较长期平均值高出33%；“房价／租金比”更高出87%，因此呼吁严防另一波房市崩盘风险。

但温市开发商Kenstone Properties总经理梁恩维表示，尽管目前房贷利率维持历史低点，但加国金融机构并未出现当年美国次贷风暴发生前的疯狂核贷现象，信贷质素没有问题。

且加拿大经济与美国连动性高，美国经济已从谷底复苏，企业获利不断增长，就业情况改善，去年底联储局开始减少“量化宽松”政策规模，但房市丝毫未受影响，每个月仍以上涨1%的幅度持续走高。

在这些利多因素刺激下，加国经济也重受惠，尽管利率终将走高，但短期内还看不出迹象，因此他对大温房市前景仍相当看好。

至于加国央行担心中国房市下滑可能对加国房市造成不利冲击，梁恩维表示，两国房市或许有互动性，但并非“因果”关系，例如近期中国房市冷却，但大温地区交投持续热络，根本不受影响。

梁恩维指出，现阶段大温地区购房主力是“战后婴儿潮世代”（baby boomers）及获得婴儿潮世代财务资助的年轻首购族，这些自住型买家的成交速度尽管缓慢，但买气却相当稳定，对大温整体房市而言绝对是好事。

战后婴儿潮世代对加国房市的影响力经常被提及，有经济学家指年龄介于20岁到38岁间的“婴儿潮下一代”，未来几年将在房市，甚至加国整体经济上扮演“救星”。至于世代间的市场空缺则由移民替补，且影响力更持久。

人口统计数据显示，加拿大年龄介于49岁到67岁间的“战后婴儿潮世代”约有1000万人，此一庞大族群数十年来主导不同阶段的消费市场，随着婴儿潮世代陆续迈入退休年龄，他们“大屋换小屋”的需求，过去几年成为加国房市热门话题。

但满地可银行（BMO）经济师卡夫奇（Robert Kavcic）日前发表的研究报告指出，加国房市已出现生力军，那就是年龄介于20岁到38岁间的“婴儿潮下一代”，他们的人数更多，未来几年可能成为加国房市，甚至是经济的救星。

卡夫奇表示，1990年代开始，加国出现25岁到34岁年龄层人口大幅减少现象，但随著「婴儿潮下一代”逐渐长大以及吸纳新移民，才扭转这个趋势。而过去房市增长主要仰赖这些购屋人口，问题是2018年后人口成长停滞后该怎么办。

人口统计学家诺理斯（Doug Norris）同意“婴儿潮下一代”是房市生力军的说法，但他认为“移民”扮演更重要角色，只要新移民持续涌入，他们的年龄多属于成家立业阶段，就算“婴儿潮下一代”只能再支撑房市五年，但移民对房市的影响将更久远。