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从幼儿园学位房看中国一线房价难下跌

又是一年的幼儿园报名季,今年是广州市学前教育三年行动计划的收官之年。在5月初第一批招生中,全市15所市属公办幼儿园拿出654个名额供8万多名符合报名条件的适龄儿童摇号,而5月中第二批区属幼儿园报名时,不少原来是小区配套的民办幼儿园一夜之间被区教育局突击“民转公”,同时在招生时明确70%面向社会招生的学位,优先考虑小区业主子女入园。由于公办幼儿园学位紧张,本着普惠性原则,每名幼儿仅限报考一个志愿。
如果说在市属公办幼儿园招生规定公布时,广州本地的各类妈妈论坛上只是抱怨“名额太少了”,“100多人争抢一个学位”,那么在区属幼儿园的新政出来后,更多的妈妈开始大声叫苦。因为广州市这些新增的区属幼儿园大多并非新开设的,而是由原来的一些小区配套的民办幼儿园突击转变性质充数,突击“民转公”后,学位不增反减。不但非广州户籍的居民担心幼儿的入园权利,即使是本市本区居民如果没有小区业主身份,幼儿在一次摇号不中后也只能选择少数远途民办幼儿园就读。
根据“三年行动计划”方案,广州市政府每年要新建一批公办幼儿园,“力争到2013年,各县(区、市)公办幼儿园占比达30%以上”。而每个区公办幼儿园的发展情况并不尽相同,例如,2011年天河区合计168所幼儿园,公办园31所,但其中只有3所是由区教育局开设的区属公办幼儿园,其他都是企业办园,不参与全市摇号派位。按照天河区的规划,在2013年为止要新增42所公办幼儿园,今年5月有19家民办幼儿园已经突击“民转公”,天河区并未新增由教育局自己开设的区属幼儿园。余下的23家新增公办幼儿园也很可能基本照此情况办理。
按照此前民办幼儿园招生约30人一班,公办幼儿园招生只有25人一班来估算,以每个幼儿园平均招生3个小班计,今年底天河区即将运营的多家“民转公”的幼儿园很可能最终学位少了630个以上。而根据2011年广州市政协委员的一份提案,即使按照原来的幼儿园学位供应量,按照近5年增长率预测,到2013年天河区幼儿园学位缺口或达8754个。在学位原本就紧缺的基础上,原有学位再度减少600多个,可谓让入园难的问题再度雪上加霜。
记者向天河区小教科的职员咨询,如果孩子家就在幼儿园对面但不是同一小区,而且孩子也在读该幼儿园的托儿班,是否可以在招生时被优先考虑。该职员的回复是只能优先考虑幼儿园所在地的本市本区户籍的小区业主子女,若70%的比例无法满足,则剩余的学位需继续招收小区业主子女入园直至100%。
不难预见,这种政策的新变化很可能会催生新的“学位房”需求,以后不仅读小学要有学位房,幼儿园也要有学位房了。除了上述的天河区之外,其他人口密集的区域里,资质较好的幼儿园也大多属于小区配套,例如海珠区属公办幼儿园为11所,其中有8所为小区配套幼儿园,另有2所的部分园区为小区配套。按照新规,小区配套园是先满足了业主再面向社会招生的。海珠区教育局幼成科有关负责人称,这意味有限的公办资源固定在某些区域分配,很可能大家就会“一窝蜂”地来到某个小区买房。
比如在海珠区某居住人数超过1万人的小区,有与区内幼儿园相熟的知情人士透露,今年区内满足报名幼儿园条件的适龄儿童超过150人,非业主子女入园可能性基本为零。而该幼儿园的录取条件可以比照省一级小学:优先考虑一是幼儿与父母的户籍同在小区内,并居住满3年的对象;而且要求小区房产业权属于报读幼儿父母。
不少房产网站已经快速推出幼儿园学位房推荐板块,而一些拥有幼儿园、小学及直升中学配套地段的房产中介也在向客户推销时,开始强调其推荐物业拥有“公办幼儿园、公办小学、省一级中学”的“三重优质学位”,并以此为理由价格轻微上浮了近5%。

而根据记者向广州市中心一些以学位房为主打的地段的各家中介了解,目前带教育强区东山区带老牌省一级学位的学位房,即使80年代的房子开价也近3万元,而电梯小区的价格则在4万元以上,比同一地段但学位次一级的类似物业,价格贵出30%左右。以2006年学位地段从市一级小学被划为省一级小学山河后街1985年建设的黄皮楼(即外立面只抹了一层泥浆的混合结构楼房),售价从2006年的1.2万/平方米已经涨到如今的2.8万元/平方米,一点不比市中心的电梯楼涨幅慢。附近还有一个19平方米的物业叫价70万元,单价高达3.6万元。如果未来幼儿园学位房成为主流,那么等于一个既拥有配套幼儿园、小学、直升初中的小区会成为香饽饽,当越来越多人去追捧这样的学位房,等于把小学入读的压力提前三年,届时小学就更加拥挤了。
根据记者查阅文件,发现其他一线城市也同样存在幼儿园学位房渐渐崭露头角的趋势。比如广州的近邻深圳市,一些比较热门的地段幼儿园在招生时还是会优先考虑业主,比如南山大新幼儿园和深圳市南华幼儿园,都是90年代初创办的省一级幼儿园,其2013招生简章都表示,在符合报名条件的基础上,小班招生以本小区深户的独生子女幼儿优先;学位紧张情况下,参照小学新生相关招生办法。
不过,深圳解决入园难的问题主要依靠社会办学力量。2011年之前,全市各级各类幼儿园共有1093所,其中公办幼儿园59所,公办园占总数的5.4%,其他均为民办幼儿园。幼儿园的天价学费报道层出不穷。为了解决“入园难”、“入园贵”问题,深圳市采取的是将民办幼儿园转为“普惠性幼儿园”的方式,民办幼儿园申请后,经市教育局审核获得普惠幼儿园资格的可以获得政府财政补助,从而降低幼儿园的学费。截至2012年9月,深圳市的幼儿园达到1186所,增加了93所,幼儿园对社区的覆盖率为84.4%。在园儿童31.67万人,增加了超过3万人。
在新“国五条”的“20%个税新政”的影响下,广州市中心的楼市成交冷清,楼价出现自2012年10月以来的首次环比下降。据广州市房管局的数据,2013年4月广州市新建商品住宅网签均价均价16,374元/平方米,环比下降2.6%;网上签约金额94.21亿元,环比减少33.6%。
但学位房却从5月份开始回暖。相关数据显示,2007年广州出生的户籍人口为74,439人,比2006年增加了8,000多人。从今年各区新生入学摸查的情况来看,区内适龄儿童人数比上一年均有所增加,如越秀、荔湾等老城区,而据天河区某小学老师透露,天河区今年更是骤增了2000余人。地段生爆棚,意味着“零择校”的学校越来越多。中原地产位于广州市天河区某省一级小学旁的门店透露,五一之后,每天都有5个以上的客户来咨询学位房。现在这一带的学位房价格,比3月份大概上涨了1,000元/平方米。
而近期市中心地段小区含金量大幅上涨的大背景,是广州大幅提高了今年土地收入的预期。1月19日提交广州市十四届人大三次会议审议的2013年预算安排草案披露,今年广州全市卖地收入计划逾475亿元,比去年计划增长超过40%,收入和增幅预期较2012年均大幅回升。其中,广州市本级卖地收入计划300亿元,增长62.2%。这是广州近四年来对土地市场最乐观的预期。广州市卖地收入贡献寄予厚望的地块,包括去年获批的国际级新区南沙新区以及广州国际金融城等重点功能区。而今年2月国际金融城首批出让三地块最终成交价共129.9亿元,溢价率为14%,其中最贵的一块地楼面地价高达17761元/平方米,只略低于其周边二手房价格。
以记者的个人判断,在土地财政需求以及房企目前资金链并不紧张的情况下,再加上因政策变化以及结婚潮、婴儿潮造成的“刚需”购买力,类似广州这样的一线城市基本看不到市中心房价下跌的希望。
 
本文发布于: 2013-5-23 19:47
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