拨云见日看“楼花”

温哥华秋天美如画，枫叶正红！楼市却出现了分化，比如独立屋市场已经冷淡一阵，看趋势还会进一步冷淡。但不少楼花依然热度不减，一房难求。

什么是楼花？在《高度》这样的专业房地产媒体上不用解释。由于不是现房交易，所以卖家（开发商）和买家之间都存在不确定性，不确定性意味着风险。既然有风险，为什么楼花依然这么火爆？

我的观点是：造成火爆的根本原因是需求和供给之间矛盾。供给问题非常简单，就是总量少而且周期长。最近多个大型地产开发商已经通知客户某些楼盘延期交房，而且一延就是半年。受困于有限的土地资源，以及政府在某些环节审批慢和熟练劳动力缺乏等原因，供给慢且少的总体状况短期内不会得到有效解决。

而需求就相对复杂，要感性的观察一下，多数楼花买家是亚裔，包括华人、韩国人等，这和文化关系很大，篇幅所限不做展开。毫无疑问我们华人在里面占据重要份额，而楼花热度已经延续近两年，价格随着公寓和联排房价格一路飙升（如图是过去三年大温公寓价格走势）。

如果细分一下这个需求，姑且把未来真要自己住的叫真需求，而为了投资获利的叫炒需求，而炒需求里再细分一下：有能力成交的姑且叫低风险炒需求，这部分买家未来是可以通过收房之后出租继续持有的。而没有能力成交，需要在成交之前转让出去的叫高风险炒需求。具体各类需求所占比例目前无从知晓。但有一个现象要值得重视：

即最近楼花转让开始多起来。原因主要有：1. 税局开始严查楼花交易环节纳税情况；2. 利率短时间内连续上涨两次且有进一步上涨趋势；3. 目前部分地区楼花价格高企，若成功转让获利不少；4. 有部分炒楼花的不具备成交能力；5. 贷款收紧；6. 部分地区汇款难度加大…

贷款收紧和利率上升让部分真需求买家可能也面临未来成交难的困境。

再告诉大家一个情况：我们爱美地产团队西人经纪Brian从业25年，没有操作过一例楼花转让交易，这部分能说明西人炒楼花的很少。他上周开始做我“学生”，因为他要帮老朋友买个二手楼花，原因是一手市场上买不到。

所以，真需求旺盛的客观事实存在，供给不足的状况短期内也不会改变。持续上涨和刚性十足的土地价格、持续上涨的劳动力成本以及原材料成本，外加利率上涨带给开发商贷款成本上升，所有这些因素也说明房屋刚性成本会持续上升。所以，对于真需求，该出手时就出手。对于炒需求，重申一下我一直强调的两条底线：1. 具备收房成交能力；2. 未来预期合理的出租收入能基本覆盖所有支出。