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二月底仍春寒料峭，入夜微雪飘拂，而在西门菲莎大学温市礼堂，却济济一堂情绪高涨。几乎座无虚席的大会现场，不时为主讲者的发言鼓掌，把气氛推向高潮。
这里正举行一场别开生面的聚会，在地产供应商与房屋需求者之间，展开直截了当的对话。彼此都坦诚相见直抒胸臆，有一说一有二说二，都为一个共同目标：在卑诗省营造更好的居住环境，不但使省民“居者有其屋”，而且可以负担，尽享其惠。于是“可负担”（affordability）就成为出现频率最高的词汇，这个词汇既带来痛楚，也带来希望。《高度》周刊特赶去参加此研讨会，并做深度报道。
与联合国专员的对话
此次大会之始，率先放映了一段放大了的录像视频，由The Tyee 记者海丝萝普（Katie Hyslop）与联合国专员法尔哈（Leilani Farha）两位女性遥控对话。
海丝萝普是温哥华主流媒体人，熟稔本地房地产事务，对居住环境的社会意义有精辟见解。作为联合国专员，法尔哈负责房屋居住权事务，也是加拿大消除贫穷组织行政总裁，过去20年来，在海内外为被边缘化群体落实房屋居住权而四处奔波。
对现实情况十分了解的法尔哈，对卑诗省，尤其大温房价高企带来的居民困境感同身受。对此她由衷表示，城市居住困难属全球性现象，关系到人权和紧张的社会关系。卑诗住房往往取决于财力，缺乏安全感，希望能尽快得到有效缓解，这方面政府应发挥作用，保证社区可持续运转能力，这有利于社会稳定性和多样化。
回顾1976年6月的温哥华，当时联合国在此召开人类居住大会，是本地一件盛事，有老特鲁多莅临。一晃40年过去，住房问题却变得恶化，居住权并未得到有效保护，不能不引起反思。当然，那时城市人口未像现在这么密集，环境污染也未像现在这么严重，可持续性发展问题也未像现在这么突出。以后温哥华又经历了世博会和冬奥会，成为世界最宜居城市，现在却终因高房价扯了后腿。
也在这次会上，海丝萝普还与罗伊（Kishone Tony Roy）进行了台上面对面交流，后者是卑诗省非赢利的房屋联合会（Housing Association）CEO，也是卑诗省可负担房屋顾问，帮助提供相关教育、活动和规划。在由可负担房屋组织建立的互助基金方面，定居在温哥华的罗伊在其董事会负责相关金融业务。罗伊认为应了解供需双方，从中嫁接互相沟通的桥梁。在这方面除了政府，社团也要发挥协调作用，舒缓压力。面对省选，应把住房问题纳入政纲，布局下一个四年，要充分反映民意，把长期与短期结合起来。
用数据反映大温房屋状况
值得提及的是，The Tyee 是卑诗省著名网上杂志，是本地新媒体劲旅，报道立场客观独立。该传媒发表主流媒体不予报道的新闻和评论，立足于基本的民主讨论，以此改进环境、经济与社会条件，起到思想库功能，传达被忽略的社会舆论。调研项目以事实为根据，做到言之有据，此次有关卑诗租房供需状况的讨论，就是这样一个专题规划，在全省范围内寻求改变之道，包括土地使用、基金创新和实践等。
正是通过The Tyee 了解到，2016年大温地区（Metro Vancouver）低陆平原，共有32.8万名左右房屋租客。同年在大温供出租使用的公寓，共有约10.8万套，其中一居室或单身房（studio）占出租房总量的82%。2016年大温廉租房，占所有出租房的15%。本拿比2006年到2016年，有480套公寓改变出租性质。
大温房屋租客中，夫妇与孩子共住占19%，而家庭自住房为30%。25岁到44岁租客占39%，45岁到64岁租客占1/4；上述两组数字的自住房比例，分别为26%和32%，年龄偏高的自住房主居多，年龄偏低的租客居多。
过去5年，40%租客在大温更换过住址，自住房主的这个比例是27%。大温租客中步行、骑自行车或乘车比例，成倍高于自住房主，利用通勤上更是如此。
来自草根租客的声音
这次大会揭橥的主题，是“为了一个可意的家”，提出营建起省民普遍需要的安全的和可负担的租房基金。
人们议论最多的是：我们如何来到这里？又将往哪里去？这句话听着很寻常，其实戳到了泪点，触及到几乎每位居民最深处的那根心弦。因为加拿大是移民国家，举凡第一代移民，无不是背井离乡，跋山涉水心怀梦想，来到这块北美地界，胼手砥足创业求成。许多移民并非富豪，只能以勤奋劳作来安身立命，千辛万苦诚实纳税，却不敌洗钱炒房而居无定所，甚至不得不被迫离开富豪俱乐部温哥华，而重新踏上寻觅之路，现在上演的正是这样情景。
今次大会特邀五位嘉宾，都是大温租客代表，亲身经历正是现实写照。他们畅谈租房感受，甜酸苦辣得到现场共鸣。姑且称他们为“买方市场”，其中的萨瓦兹姬（Karen Sawatzky）就是长期租客，最近在西门菲莎大学写硕士论文，内容就是温市租住民宿。她现在服务于温市租房顾问委员会，是该组织成员，表达租客状况有发言权。她特别提到单亲家庭，饮食起居有特殊难处。
另一名租客代表是亚迪比塞（Yuri Artibise），是温哥华一街运动员村住房合作社成员，也是卑诗省住房合作联合会当选主任。他的体会是居住还要顾及就业，此因素令人疲于奔波，突显租住位置的重要性。
作为一位母亲和婶婶，阿切伊（Kris Archie）的租房体验更为深刻，因为她要应酬一大家子，相对来说，日常生活的担子更沉重，付出的生活成本更高。目前她本人在温哥华基金会工作，负责该基金会下属的年轻无家可归者事务，却在本拿比租房居住。具有讽刺意味的是，从事的是温哥华无家可归者的调研与解决工作，自己却在温市买不起房，也租不起，只能异地往来。
目前戴维丝（Jenelle Davies）和家人在列治文租房，她是曼尼托巴大学历史系函授生，还是卑诗省学生联合会财务秘书，代表着本省15万高校学生。她说年轻人不容易，如果有孩子，还要牵扯到校区选择。
眼下出任中侨互助会（S.U.C.C.E.S.S.）租房服务经理的拉扎里维克（Luke Lazarevic），21年前从南斯拉夫（Yugoslavia）移居加国。长期以来他在不少社团组织服务于底层各类移民租客，包括“小山居民关心房屋协会”（The Little Mountain Residential Care and Housing Society）和北温校区44号等，他也代表租客阐发己见。
另一名 The Tyee记者克里斯托弗（Christopher Cheung），与上述嘉宾对话，就卑诗租房现状探讨存在的问题，如何关注租客利益，缓解矛盾寻求出路。高昂房租使更多人迁离温市，就连收入稳定的白领也同感生活压力，住房成本难以承担，影响到城市发展机会和吸引力。这是不祥信号，说明正失去包容性与活力。向外扩张的城市建设又增加环境问题，使交通更加拥挤。现在温哥华已面临人力短缺，有公司就抱怨招不到适宜人才，结果形成恶性循环。讨论的焦点最后是如何真正考虑到租客切身利益，将租客视为尊敬的国民，应该有什么样的相关政策出现？政府及其相关部门的表现是否令人满意？到底有什么需要进一步改进的空间？总之，到该采取具体行动的时候了。
供方卖家化解之道
这次活动一大特点就是租客与供应商之间的直面交流，把房屋供需双方的诸多问题都摊在桌面上。这样做的一个好处就是有利于对症下药，有的放矢。这种方式是新的尝试，双方都能擦出火花，不再绕弯子打太极拳，而是短兵相接见招拆招，搔到痒处。
安排卖家代表也正好五位，对应五位租客代表，很旗鼓相当的意味。卖方主要观点是面对日益增长的对可租房屋的需要，什么因素可以更快捷和可负担地来满足这种需要？
作为Concert Properties房地产公司主席和CEO，波德默尔（David Podmore）和泊勒（Jack Poole）于1989年共同创办了这家公司，距今近30年。该公司主要业务就是开发和管理出租公寓，经营范围包括卑诗省、阿省和安省，租房业务波及到20多万国民，公认为对温哥华房地产业影响最大的供应商。波德默尔本人从事房地产业已40年，服务过多家相关公司和慈善机构。为奖掖他在此方面的突出贡献，获得过伊丽莎白女王奖章和卑诗省勋章。波德默尔反对将住房问题过于政治化，主张捋顺承受力、租住率和销售量之间的关系，同时顾及到土地价格变化。他认为有不少文章报道产生误解，有误导之嫌，没有反映真实情况。至于老房再造，有必要与政府合作。
波德默尔特别体谅到中低收入家庭的困境，需要有更多可负担的替代选择，但由于出现一些不可预知的因素，陷入某种“怪圈”，特别是在加国房价最高两大城市——温哥华和多伦多，需要出现一场租房市场的“复兴运动”。任何单方面行动都无法达到上述目标，有赖于土地开发商、投资方和银行按揭等的联手行动，缺失其中一个环节都难以成事。房租高企有利润诱惑，也与出租房数量不足有关，赶不上形势的需要。他认为土地价格与房屋价格急剧剥离，并未反映真实情况，有人为炒作因素，使市场过热而失控。对于开发商来说，现在通常把每月租价定在每平方英尺3元至4元，不少家庭无法承受，影响到生活品质。
如何缓解上述困境？波德默尔认为需要一定的政府行为，有若干渐进式的行政规划。必要时重算过去的成本，设法抑制土地价格高升，开发与物业管理有效沟通。他还提出一个建议，为可负担房屋的注资免除GST，以降低建筑成本。在为可负担租房提供土地方面，三级政府都应加强安排，可保留政府长期所有权，调整租赁条件，从而使租价较大幅度下降。
另一位参与大会讨论的卖方代表是蒙登森（Michael Mortensen），他在城市开发与经营上有20年以上职业经验，范围涵盖社区经济发展、可负担房屋与城市规划等，重点在温哥华市区。2006年离开公共服务系统后，蒙登森参与了温哥华和多伦多的混用社区开发项目。近三年来，他在英国的伦敦和爱丁堡从事相关业务，有了更开阔的国际视野和房地产业务国际比较，他说温哥华房价增长已高过伦敦。去年夏季蒙登森从欧洲返回加国，在温哥华创办“可生存城市规划有限公司”（Liveable City Planning Ltd.）。现在他与Intergulf Development 公司合作，计划开发位于温市的“橡树岭运转中心”（Oakridge Transit Centre），该中心占地14英亩。
布罗德里克（Andy Broderick）是新市场基金（New Market Funds）共同创办者和投资委员会主席，该基金主要投资于稳定的和可负担的出租房屋，供应对象是混合型家庭。布罗德里克本人参与非营利性质的房地产开发业务，在这方面已有20余年经历，包括在温哥华城市房屋管理基金方面的工作。他强调要反映真正的市场需要，特别是卑诗省市场需要。要及时快捷地加以了解，使之纳入可负担的范畴而加以满足。
卑诗省社区土地信托基金会（The Community Land Trust Foundation of BC）的使命是招眼于后代，为他们创造和保护可负担房屋，杜兹塔（Tiffany Duzita）就是该基金会总裁,这次她也来到会场。作为卓有成就的不动产开发专业人士，杜兹塔在私营和非市场领域都从事过项目开发，范围从房屋零售和混合使用。她的经验几乎囊括了所有相关领域，从土地征用、风险管理、城市审批到建筑和设计等。杜兹塔认为应扩大土地开发和配套投资，满足不同层次需要，最重要的是提供安全的居住条件。
熟知大温远郊情况的贝诺（Dena Kae Beno），是阿伯斯福德市（Abbotsford）房屋和无家可归者管理主任。她也曾在列治文市从事过房屋和社区开发，在加拿大、美国和南美为政府、非赢利组织和其他私人机构服务。在贝诺的职业生涯中，帮助开发了众多可负担房屋，总量超过4000个单位。根据经验她说，要进行系统的战略考虑，通过决策把握供需平衡。
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本文发布于： 2017-3-3 23:20
