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建设卑诗可负担的居住环境

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二月底仍春寒料峭,入夜微雪飘拂,而在西门菲莎大学温市礼堂,却济济一堂情绪高涨。几乎座无虚席的大会现场,不时为主讲者的发言鼓掌,把气氛推向高潮。
这里正举行一场别开生面的聚会,在地产供应商与房屋需求者之间,展开直截了当的对话。彼此都坦诚相见直抒胸臆,有一说一有二说二,都为一个共同目标:在卑诗省营造更好的居住环境,不但使省民“居者有其屋”,而且可以负担,尽享其惠。于是“可负担”(affordability)就成为出现频率最高的词汇,这个词汇既带来痛楚,也带来希望。《高度》周刊特赶去参加此研讨会,并做深度报道。

与联合国专员的对话
此次大会之始,率先放映了一段放大了的录像视频,由The Tyee 记者海丝萝普(Katie Hyslop)与联合国专员法尔哈(Leilani Farha)两位女性遥控对话。

海丝萝普是温哥华主流媒体人,熟稔本地房地产事务,对居住环境的社会意义有精辟见解。作为联合国专员,法尔哈负责房屋居住权事务,也是加拿大消除贫穷组织行政总裁,过去20年来,在海内外为被边缘化群体落实房屋居住权而四处奔波。
对现实情况十分了解的法尔哈,对卑诗省,尤其大温房价高企带来的居民困境感同身受。对此她由衷表示,城市居住困难属全球性现象,关系到人权和紧张的社会关系。卑诗住房往往取决于财力,缺乏安全感,希望能尽快得到有效缓解,这方面政府应发挥作用,保证社区可持续运转能力,这有利于社会稳定性和多样化。
回顾1976年6月的温哥华,当时联合国在此召开人类居住大会,是本地一件盛事,有老特鲁多莅临。一晃40年过去,住房问题却变得恶化,居住权并未得到有效保护,不能不引起反思。当然,那时城市人口未像现在这么密集,环境污染也未像现在这么严重,可持续性发展问题也未像现在这么突出。以后温哥华又经历了世博会和冬奥会,成为世界最宜居城市,现在却终因高房价扯了后腿。

也在这次会上,海丝萝普还与罗伊(Kishone Tony Roy)进行了台上面对面交流,后者是卑诗省非赢利的房屋联合会(Housing Association)CEO,也是卑诗省可负担房屋顾问,帮助提供相关教育、活动和规划。在由可负担房屋组织建立的互助基金方面,定居在温哥华的罗伊在其董事会负责相关金融业务。罗伊认为应了解供需双方,从中嫁接互相沟通的桥梁。在这方面除了政府,社团也要发挥协调作用,舒缓压力。面对省选,应把住房问题纳入政纲,布局下一个四年,要充分反映民意,把长期与短期结合起来。

用数据反映大温房屋状况
值得提及的是,The Tyee 是卑诗省著名网上杂志,是本地新媒体劲旅,报道立场客观独立。该传媒发表主流媒体不予报道的新闻和评论,立足于基本的民主讨论,以此改进环境、经济与社会条件,起到思想库功能,传达被忽略的社会舆论。调研项目以事实为根据,做到言之有据,此次有关卑诗租房供需状况的讨论,就是这样一个专题规划,在全省范围内寻求改变之道,包括土地使用、基金创新和实践等。
正是通过The Tyee 了解到,2016年大温地区(Metro Vancouver)低陆平原,共有32.8万名左右房屋租客。同年在大温供出租使用的公寓,共有约10.8万套,其中一居室或单身房(studio)占出租房总量的82%。2016年大温廉租房,占所有出租房的15%。本拿比2006年到2016年,有480套公寓改变出租性质。
大温房屋租客中,夫妇与孩子共住占19%,而家庭自住房为30%。25岁到44岁租客占39%,45岁到64岁租客占1/4;上述两组数字的自住房比例,分别为26%和32%,年龄偏高的自住房主居多,年龄偏低的租客居多。
过去5年,40%租客在大温更换过住址,自住房主的这个比例是27%。大温租客中步行、骑自行车或乘车比例,成倍高于自住房主,利用通勤上更是如此。
来自草根租客的声音

这次大会揭橥的主题,是“为了一个可意的家”,提出营建起省民普遍需要的安全的和可负担的租房基金。
人们议论最多的是:我们如何来到这里?又将往哪里去?这句话听着很寻常,其实戳到了泪点,触及到几乎每位居民最深处的那根心弦。因为加拿大是移民国家,举凡第一代移民,无不是背井离乡,跋山涉水心怀梦想,来到这块北美地界,胼手砥足创业求成。许多移民并非富豪,只能以勤奋劳作来安身立命,千辛万苦诚实纳税,却不敌洗钱炒房而居无定所,甚至不得不被迫离开富豪俱乐部温哥华,而重新踏上寻觅之路,现在上演的正是这样情景。
今次大会特邀五位嘉宾,都是大温租客代表,亲身经历正是现实写照。他们畅谈租房感受,甜酸苦辣得到现场共鸣。姑且称他们为“买方市场”,其中的萨瓦兹姬(Karen Sawatzky)就是长期租客,最近在西门菲莎大学写硕士论文,内容就是温市租住民宿。她现在服务于温市租房顾问委员会,是该组织成员,表达租客状况有发言权。她特别提到单亲家庭,饮食起居有特殊难处。
另一名租客代表是亚迪比塞(Yuri Artibise),是温哥华一街运动员村住房合作社成员,也是卑诗省住房合作联合会当选主任。他的体会是居住还要顾及就业,此因素令人疲于奔波,突显租住位置的重要性。

作为一位母亲和婶婶,阿切伊(Kris Archie)的租房体验更为深刻,因为她要应酬一大家子,相对来说,日常生活的担子更沉重,付出的生活成本更高。目前她本人在温哥华基金会工作,负责该基金会下属的年轻无家可归者事务,却在本拿比租房居住。具有讽刺意味的是,从事的是温哥华无家可归者的调研与解决工作,自己却在温市买不起房,也租不起,只能异地往来。
目前戴维丝(Jenelle Davies)和家人在列治文租房,她是曼尼托巴大学历史系函授生,还是卑诗省学生联合会财务秘书,代表着本省15万高校学生。她说年轻人不容易,如果有孩子,还要牵扯到校区选择。
眼下出任中侨互助会(S.U.C.C.E.S.S.)租房服务经理的拉扎里维克(Luke Lazarevic),21年前从南斯拉夫(Yugoslavia)移居加国。长期以来他在不少社团组织服务于底层各类移民租客,包括“小山居民关心房屋协会”(The Little Mountain Residential Care and Housing Society)和北温校区44号等,他也代表租客阐发己见。

另一名 The Tyee记者克里斯托弗(Christopher Cheung),与上述嘉宾对话,就卑诗租房现状探讨存在的问题,如何关注租客利益,缓解矛盾寻求出路。高昂房租使更多人迁离温市,就连收入稳定的白领也同感生活压力,住房成本难以承担,影响到城市发展机会和吸引力。这是不祥信号,说明正失去包容性与活力。向外扩张的城市建设又增加环境问题,使交通更加拥挤。现在温哥华已面临人力短缺,有公司就抱怨招不到适宜人才,结果形成恶性循环。讨论的焦点最后是如何真正考虑到租客切身利益,将租客视为尊敬的国民,应该有什么样的相关政策出现?政府及其相关部门的表现是否令人满意?到底有什么需要进一步改进的空间?总之,到该采取具体行动的时候了。

供方卖家化解之道
这次活动一大特点就是租客与供应商之间的直面交流,把房屋供需双方的诸多问题都摊在桌面上。这样做的一个好处就是有利于对症下药,有的放矢。这种方式是新的尝试,双方都能擦出火花,不再绕弯子打太极拳,而是短兵相接见招拆招,搔到痒处。

安排卖家代表也正好五位,对应五位租客代表,很旗鼓相当的意味。卖方主要观点是面对日益增长的对可租房屋的需要,什么因素可以更快捷和可负担地来满足这种需要?

作为Concert Properties房地产公司主席和CEO,波德默尔(David Podmore)和泊勒(Jack Poole)于1989年共同创办了这家公司,距今近30年。该公司主要业务就是开发和管理出租公寓,经营范围包括卑诗省、阿省和安省,租房业务波及到20多万国民,公认为对温哥华房地产业影响最大的供应商。波德默尔本人从事房地产业已40年,服务过多家相关公司和慈善机构。为奖掖他在此方面的突出贡献,获得过伊丽莎白女王奖章和卑诗省勋章。波德默尔反对将住房问题过于政治化,主张捋顺承受力、租住率和销售量之间的关系,同时顾及到土地价格变化。他认为有不少文章报道产生误解,有误导之嫌,没有反映真实情况。至于老房再造,有必要与政府合作。
波德默尔特别体谅到中低收入家庭的困境,需要有更多可负担的替代选择,但由于出现一些不可预知的因素,陷入某种“怪圈”,特别是在加国房价最高两大城市——温哥华和多伦多,需要出现一场租房市场的“复兴运动”。任何单方面行动都无法达到上述目标,有赖于土地开发商、投资方和银行按揭等的联手行动,缺失其中一个环节都难以成事。房租高企有利润诱惑,也与出租房数量不足有关,赶不上形势的需要。他认为土地价格与房屋价格急剧剥离,并未反映真实情况,有人为炒作因素,使市场过热而失控。对于开发商来说,现在通常把每月租价定在每平方英尺3元至4元,不少家庭无法承受,影响到生活品质。
如何缓解上述困境?波德默尔认为需要一定的政府行为,有若干渐进式的行政规划。必要时重算过去的成本,设法抑制土地价格高升,开发与物业管理有效沟通。他还提出一个建议,为可负担房屋的注资免除GST,以降低建筑成本。在为可负担租房提供土地方面,三级政府都应加强安排,可保留政府长期所有权,调整租赁条件,从而使租价较大幅度下降。

另一位参与大会讨论的卖方代表是蒙登森(Michael Mortensen),他在城市开发与经营上有20年以上职业经验,范围涵盖社区经济发展、可负担房屋与城市规划等,重点在温哥华市区。2006年离开公共服务系统后,蒙登森参与了温哥华和多伦多的混用社区开发项目。近三年来,他在英国的伦敦和爱丁堡从事相关业务,有了更开阔的国际视野和房地产业务国际比较,他说温哥华房价增长已高过伦敦。去年夏季蒙登森从欧洲返回加国,在温哥华创办“可生存城市规划有限公司”(Liveable City Planning Ltd.)。现在他与Intergulf Development 公司合作,计划开发位于温市的“橡树岭运转中心”(Oakridge Transit Centre),该中心占地14英亩。

布罗德里克(Andy Broderick)是新市场基金(New Market Funds)共同创办者和投资委员会主席,该基金主要投资于稳定的和可负担的出租房屋,供应对象是混合型家庭。布罗德里克本人参与非营利性质的房地产开发业务,在这方面已有20余年经历,包括在温哥华城市房屋管理基金方面的工作。他强调要反映真正的市场需要,特别是卑诗省市场需要。要及时快捷地加以了解,使之纳入可负担的范畴而加以满足。

卑诗省社区土地信托基金会(The Community Land Trust Foundation of BC)的使命是招眼于后代,为他们创造和保护可负担房屋,杜兹塔(Tiffany Duzita)就是该基金会总裁,这次她也来到会场。作为卓有成就的不动产开发专业人士,杜兹塔在私营和非市场领域都从事过项目开发,范围从房屋零售和混合使用。她的经验几乎囊括了所有相关领域,从土地征用、风险管理、城市审批到建筑和设计等。杜兹塔认为应扩大土地开发和配套投资,满足不同层次需要,最重要的是提供安全的居住条件。
熟知大温远郊情况的贝诺(Dena Kae Beno),是阿伯斯福德市(Abbotsford)房屋和无家可归者管理主任。她也曾在列治文市从事过房屋和社区开发,在加拿大、美国和南美为政府、非赢利组织和其他私人机构服务。在贝诺的职业生涯中,帮助开发了众多可负担房屋,总量超过4000个单位。根据经验她说,要进行系统的战略考虑,通过决策把握供需平衡。

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本文发布于: 2017-3-3 23:20
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