2020 年，多伦多西区 Dovercourt Road 上一栋老旧的两层建筑以 145 万加元成交。
如今，这块地皮的现任业主将其重新挂牌出售，价格高得多——据房地产科技公司 HouseSigma 的数据，挂牌价高达 2750 万加元。
而令人吃惊的是，那栋原有建筑依然矗立在原地，只是已经被封板围起。
那为什么价格会如此夸张？
根据房源信息，该项目被包装为一处““豪华全装11户住宅项目” ，预计 2027 年春季完工。
在当前房地产市场低迷的背景下，这样的标价足以让人侧目。
位于 975 Dovercourt Rd. 的开发商 Carlos Jardino（PCMnow / FoxyHome）将该项目描述为一个“缺失的中间型住房（missing middle housing）项目”，即介于独立屋和高层公寓之间、社区急需补充的住房类型。
在被问及价格暴涨原因时，Jardino 在电邮回复中表示，2020 年出售的只是一栋老旧的独立屋。
“当前的要价反映的是一个多单元重建项目的价值，以及多年规划、审批、设计和施工所带来的成本与价值变化。”他写道。
多伦多市政府一名发言人表示，无法就具体的分区审批细节发表评论。根据市政府官网信息，该建筑目前被划为“混合用途（mixed use）”用地，已有申请拟拆除现有建筑，建设一栋 四户住宅（fourplex），同时拆除车库并新建一套 两层巷道住宅（laneway suite）。
市府张贴在建筑外的公告显示，目前的方案是建设一栋四户住宅加一套花园套房（garden suite），共 五个单元。
Jardino 补充称，该项目将以 出租型公寓（rental condominium） 形式进行。
他强调，这并不是一个“炒房故事”，而是业主在权衡“持有还是出售，哪种方式更有利于其整体住房开发计划”。
这种“出售潜在开发可能性”的交易方式并不新鲜。疫情期间，曾有老房子在翻建过程中出售，部分甚至已拿到许可或建筑设计图纸。
但那些案例大多是单户住宅。
在 Edmonton，自 2023 年末起，地块在无需特别审批的情况下，允许建设最多 8 个单元、3 层楼的住宅。这一政策引发了大量开发活动，也常被拿来与多伦多对比，后者在提供多样化住房选择方面被认为进展较慢。
支持住房开发的倡议组织 Grow Together Edmonton 志愿者 Jacob Dawang 表示，投资者在当地开发中扮演了一定角色。
“这本来就是一种赚钱方式。”他说，“其中一些开发商规模很小，是真正的本地团队。”
他还提到，有一次看到的开发公告上，联系人甚至用的是 Yahoo 邮箱。
Dawang 认为，与多伦多相比，Edmonton 投资活动更活跃，是因为在多伦多，租金往往难以覆盖土地、建造和融资成本，尤其是在当前市场下行期。
他还提到，当地确实存在“翻转”案例——公司或个人买地、建多户住宅，再转手卖给其他投资者。
但在多伦多，“账很难算得通”。
Phil Gardner（Elevate Realty 地产经纪，与 Dovercourt 项目无直接关系）表示，他确实看到不少投资者在考虑翻建多户住宅。
但在现实中，这种情况并不常见。
“作为一个完整交付的产品卖给另一个投资者，数字并不好看。”他说，“大家已经没那么乐观了。”
Gardner 指出，市政府已尝试通过降低成本来推动开发，比如免除新建多户住宅的部分开发费用。
“我们看到的是，很多原本做高端定制独立屋的老牌建商开始转向多户住宅。”他说，“那一套现在不太好做了，很多人开始转型。”
例如，《星报》去年 10 月曾报道，建商 Behzad Ayon 从豪华定制住宅转向多户住宅项目，包括在 East York 建设的一栋五单元住宅。
当然，高价挂牌并不意味着一定能成交。
Dovercourt Road 这处物业自 7 月起挂牌至今。
Jardino 表示，一个“更典型的缺失中间型住房案例”是他公司正在出售的 5 Knight Street，该物业看起来是一栋老旧的 Danforth Village 平房，但因具备未来多户住宅潜力，挂牌价为 265 万加元。
根据 HouseSigma 数据，该房源挂牌 118 天后达成条件成交，最终成交价尚未公开。
Jardino 表示，成交价为 245 万加元。
他补充称，交易的唯一条件是取得建筑许可，预计将在未来四周内获批。
“更重要的是，最关键、也是最难的分区审批部分，市政府已在上周正式批准。”
市府网站显示，该地块已申请拆除现有独立屋，建设一栋三层六户住宅（sixplex）。
“该交易按商业地产交易处理，因为该地块将重建为七个住宅单元，折算下来，每个未来住宅的土地成本约35万加元，这是城市填充型住宅中一个非常合理、符合市场的数字。”Jardino 说。
Gardner 指出，加拿大按揭与住房公司（CMHC）确实为多伦多的多户住宅项目提供部分融资支持。
“但现实是，你很难以 CMHC 评估的价值，把项目真正卖给市场上的买家。”他说。
2021–2022 年还可能感兴趣的那批买家，“现在基本不见了”。
目前仍活跃的投资者，多为将大型现有住宅改造成两户或三户的开发者，他们通常寻找未来可加建巷道或花园套房的地块，即便短期内并不打算马上施工。
另一类开发者则是“直接拆掉没人愿意住的老平房”，尽快建成四户或六户住宅，再加一套花园或巷道套房。
Gardner 还提到，确实存在将多户住宅拆分成独立公寓并出售的案例。
但如今，要为一套多户住宅公寓支付 超过 100 万加元，越来越难以自圆其说——因为买家很可能用同样的价格，在多伦多买到一套半独立屋（semi-detached home）。
新闻来源：
https://x.com/TorontoStar/status/2013627856216019289
