加拿大皇家银行（RBC）助理首席经济学家罗伯特·霍格在本周的一份报告中警告称，大多伦多地区的预建房屋销售额已跌至全球金融危机以来的最高水平，这种急剧下滑不仅仅是周期性调整，也可能在未来几年重塑这座加拿大最大城市的住房格局。
他说：“由于对投资基本面的重新评估，传统上推动多伦多前期建设市场的投资者兴趣已基本消失。”
霍格表示，多伦多的公寓库存需要下降 25% 或更多，新项目销售才能再次回升，而这可能需要一些时间——因为目前多伦多市场上公寓供应过剩。
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目前在建项目中未售出的单位数量达到了九年来的最高水平，而且由于续约时抵押贷款利率上升，业主被迫将现有房产挂牌出售，公寓库存持续上升。
随着租赁需求降温，以及通过房产升值赚大钱的期望成为过去，投资者纷纷撤离。
与此同时，公寓销量暴跌，库存飙升，催生了多年未见的买方市场。疫情期间，购房者因担心错失良机而蜂拥而至。而如今，他们选择众多，并且拥有足够的议价空间——而且议价能力很强。
他们选择的是现有的公寓，这些公寓可以立即入住，而且通常比新项目便宜。
霍格表示：“重要的是，现有公寓库存充足，而且价格通常低于开发商的报价，这极大地改变了竞争格局。”
难怪开发商不愿意建造。
9月23日，建筑业和土地开发协会（BILD）对大多伦多地区新房销售停滞发出警告，呼吁政府进行干预。
该组织援引 Altus Group 的数据称，8 月份大多伦多地区仅售出 118 套新公寓，比去年下降近 60%，比 10 年平均水平低 90%。
BILD 希望政府采取其他措施，暂停对所有价格低于 100 万加元的新房征收商品及服务税，但霍格表示，虽然这将对需求产生“边际”提振，但不会“解锁”新的公寓市场。
他说：“根本的挑战在于，鉴于高昂的开发和建设成本，如何解决买家愿意支付的价格与开发商能够提供的价格之间的巨大差距。”
RBC预计，随着经济走强，公寓需求将会回升，但楼市销售的复苏可能会耗时更长，也更加复杂。该行预计，公寓库存将在2026年初开始逐渐下降，并在今年晚些时候随着销售量的增加而加速下降。
霍格表示：“这样的条件将为 2026 年下半年重新开始的施工前需求奠定基础，并将在 2027 年实现更加强劲的活动。”
但该预测也存在风险，包括未来几个月经济表现弱于预期，以及公寓挂牌量可能进一步攀升。
开发商还面临着在长期低迷时期维持运营的挑战。霍格表示，如果由于长期不景气而失去熟练工人和专业知识，那么当需求恢复时，可能会造成瓶颈。
另外，9月17日，加拿大央行宣布将基准利率下调25基点至2.50%，而关于利率未来走势，业内预期不一。
对此，蒙特利尔银行（BMO）经济学家警告称，降息过快可能会破坏近期房地产市场得稳定，并重新点燃市场热情，导致房地产泡沫重现。
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BMO认为，加拿大房地产价格对实际利率高度敏感。至少二十年来，加拿大房价受益于利率暴跌，这刺激了借贷。2020年，利率降至接近零，人口增长停滞，但信贷实际上却免费，这种情况进一步加剧。尽管人口增长创下纪录，但随着利率回升至健康水平，房屋销售和价格却暴跌了。
BMO 加拿大利率和宏观策略师 Benjamin Reitzes 说：“利率正常化促使市场恢复理智，价格泡沫也随之消退。”
他建议加拿大央行考虑微妙的平衡，因为降息幅度过大可能会逆转这一进程，或者更糟的是，刺激过度的市场活动并引发投机。
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