对于许多房地产新房买家来说，多伦多市中心的奢华发布会，或者安省迷人村庄的巴士之旅已经成为遥远的记忆。
当时很多公寓大楼和新区楼盘的楼花买家是在房价高位、央行利率只有0.25%的时候签约，如今，许多楼盘已接近完工交楼，这类买家正面临着一个残酷的现实，不但房价下跌，银行估值大跌，而且央行的利率是22年高位的5%。
这些面临挑战的买家，有些是刚需购房者，他们现在很难获得所需的融资贷款，而另一些则是投资者，他们不愿意拥有房产，被迫以巨额亏损出售。
根据加拿大环球邮报的报道，房地产行业参与者正在密切关注整个市场的这一部分。
房地产律师马克·莫里斯 (Mark Morris) 将这些楼花买卖交易比作期货合约，因为许多投资者推测房地产价格将继续以每年 10% 或 15% 的速度上涨。
“房屋的定价处于历史最高水平，远远高于产品的实际价格。”
然而，随着利率攀升以及整个安省的房地产价格从 2022 年的峰值下跌，这些冒险的投机活动并没有得到回报。
因此，莫里斯预测，楼花市场领域的动荡将持续到 2025 年或 2026 年。
在多伦多，地产经纪安德烈·库蒂安（Andre Kutyan,）表示，从市中心核心区的Jarvis街0 和 Carlton街的楼盘到北约克劳伦斯大道和Avenue路，新的公寓楼即将竣工交楼。
一些买家发现，现在银行的评估价值远低于当初的购买价格。
这使得人们争先恐后地寻找二级市场的替代融资、尽快租赁或出售，或者就毁约后果寻求法律咨询。
尽管近几周转售市场上公寓单元的销售有所回升，但对于在 2020 年至 2022 年的房市繁荣时期购买楼花公寓的买家来说，困境仍在继续。
库蒂安先生表示：“这可能会对原本乐观的春季市场造成影响。”
他认为，新屋市场领域的不确定性可能会动摇买家对现房转售市场的信心。
一位小企业老板向库蒂安先生寻求建议，他花费 565,000 元在市中心购买了一套拥有 370 平方英尺居住空间的楼花公寓，当时提供了 141,250 元的押金，并且是抵押贷款利率约为 2% 左右时获得银行贷款批准。
如今，被称为“A lender”的大银行在贷款方面比较保守，不会为他提供所需金额的抵押贷款。
这位小老板被迫寻求利率较高的“B lender”另类贷款机构，结果对方派了一名评估师，估计这套房屋的当前价值只有45万元，比原来的签约价格低了12.5万。
此外，他还面临额外 80,000 元的交房费用和开发费用。
总而言之，这位小老板如果要交接这套物业，需要额外再拿出141,000元，然后他还需要每月支付房贷月供。
这位小老板现在计划将自住房子申请一笔信贷额度（line of credit ）来完成这套楼花的交易。
库蒂安先生说：“像这样的买家正输清光，他们试图扮房地产大亨，但实际上他们不应该这样做。”
库蒂安建议投资者寻求法律和会计的专业意见。
库蒂安表示，一些投资者受到了专门卖楼花的房地产经纪影响。这些经纪会获得丰厚佣金和奖金， 在如此吸引的激励措施下，许多经纪并没有考虑客户的最大利益。
库蒂安先生指出，在安大略省签署楼花合同的买家有10天的冷静期来重新考虑，在此期间，他们应该请律师审查文件。
“通常律师至少会限制开发费用，”他说。
一些原始买家会在此过程的早期“转让”楼花或将合同转给另一个买家。但随着楼盘即将竣工，这条路被封闭了。
“这些人已经到达了终点线。”
抵押贷款经纪利亚·兹拉特金（ Leah Zlatkin ）表示，购买公寓并打算在转让市场上出售的投资者通常会确保合同中的条款允许他们这样做。
许多人在大楼竣工之前就脱手了。
她看到大量买家原本打算居住在该单位，但现在发现评估价值不足。
她说：“真正的风险在于试图交接房屋，但意想不到的事情发生了，那就是你的财产不值得你付出的代价。”
她建议这些客户如果可以的话，利用储蓄来提供更多的首付，如果没有储蓄，她建议他们向家人借钱。第三种选择是尝试出售转让，最后的手段是从私人贷款机构获得融资。
她警告说，私贷往往利率和费用都很高。
一些业内人士表示，一些实力较雄厚的建筑商正在悄悄地向原始买家提供“卖家收回式抵押贷款”（VTB），以帮助他们度过困境。
但这些安排往往是幕后交易，并未广泛实施。
莫里斯先生表示，许多建筑商正在努力帮助买家与签订为期一年左右的VTB合同。他说，自住的刚需买家更有可能接受这些措施。
但绝大多数毁约离开的人都是投资者。他们只是简单地计算了自己的损失，并认为最好还是违反合同，即使他们知道建筑商将来可能会起诉他们。
“许多做过计算并且有冒险倾向的投资者都会说，‘我会选择诉讼。’”
莫里斯表示，从发现毁约行为起，建筑商有两年的时间在法庭上追究原买家的责任。在此期间，他们将转售这套房子，如果他们的售价低于原始买家同意的价格，他们可能会起诉他们，要求赔偿差价。
到目前为止，莫里斯先生还没有看到建筑商采取很多法律行动，但这可能会随之而来。
“开发商正在等待时机，直到最后转手出售，然后他们的损失就会具体化。”
他补充说，即使是提起诉讼的建筑商通常也不会要求缴纳土地转让税、调整费用以及买家完成交易后将面临的其他费用。
莫里斯先生说，真正的问题是房价停滞不前。
“如果房价是合约签订价格的两倍，我向你保证他们会找到交接的方法，”他谈到投资者时说道。
在大多伦多地区以外，房地产经纪发现，人们正在努力解决小市场成交的困难，如果他们决定出售，有潜力的买家数量非常有限。
房产经纪费萨尔·苏西瓦拉（Faisal Susiwala）大部分业务在安省基奇纳-滑铁卢和剑桥开展。
他回忆起当年大型旅游巴士载着大批经纪和潜在买家穿过该地区前往较小的社区，那里的农田迅速变成了建筑用地。
苏西瓦拉表示，在市场高峰期，剑桥、圭尔夫和基奇纳-滑铁卢的库存很少，促使人们扩大搜索范围。 来自大多伦多地区宾顿、密西沙加和米尔顿的经纪带领买家到Ayr, New Hamburg, Baden 和 Woodstock等小镇买房。
“房地产经纪非常有动力将这些交易强行塞给那些都认为自己要转让的买家，”他说。 “投资者跳上了这些旅游巴士。”
田园诗般的安省小镇Perth的投资者被告知，他们可以通过出售或出租房产来赚钱。
但苏西瓦拉先生说，根本不可能做到这一点，因为农村地区没有工业，因此很少有工人在寻找住房。
残酷的现实是：“没有买家、 没有租客。”
更糟糕的是，一些不太负责任的贷款经纪当时签署了买家的抵押贷款预先批准，但几乎没有证据表明买家有能力支付，尤其是在利率较高的环境下。
随着2022年和2023年利率上升，房地产价格开始下降。
剑桥和圭尔夫以及其他在疫情期间价格上涨的城市的需求疲软。2023年秋季库存充足，部分地区房价下跌30%。
以每平方英尺 1,400 元购买独立屋的投资者发现，他们试图在转售市场上以每平方英尺 1,100 元购买房屋的环境中出售。
他说，在某些情况下，原来的买家愿意放弃定金，然后建筑商就会试图寻找新买家。 苏西瓦拉先生收到了大量来自建筑商的电子邮件，提出以低于合同价的价格出售。
独立三居室或四居室住宅在 2022 年 2 月市场高峰时售价为 130 万元，在最近的低迷时期跌至 90 万元。
试图出售新房以获取利润的投资者根本无法和建筑商无法竞争。
“对于潜在买家来说，这个吸引力还不够。”
