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加拿大房地产市场不会出现美国式的崩溃

  《环球邮报》日前刊登专栏作家贝瑞•麦肯纳(Barrie McKenna)的文章,称加拿大的房地产市场目前步履蹒跚,而美国房地产市场正在竭力起死回生。

  自从美国房地产市场在2006年崩盘以来,这种突然逆转的情况就普遍存在,而这也让加拿大央行行长卡尼(Mark Carney)在做利率决策时更加棘手。

  加拿大央行将于10月23日宣布下一次利率决议,紧接着将在10月24日公布货币政策报告。总之到目前为止,加拿大央行尚未加息。但是一些观察家都预期卡尼很快就会终止含蓄的加息暗示,或至少会修改央行目前作出的有关“温和撤消”最低利率和货币刺激举措的承诺。

  卡尼正面临着异常不安的全球经济环境。中国强劲的经济增长正在放缓,欧洲的债务危机持续发酵,而美国的前景,尤其是房地产市场的前景展望则含有诸多不确定因素,因为11月美国大选在即,正在逼近的财政悬崖让经济学家和投资者紧张不安。

  但是可能最让卡尼睡不着觉的难题还是出现在自家门口,因为五年来他头一次为一个重大的国内问题发愁,那就是房地产市场。

  虽然房地产市场并没有主宰整个经济,但是经济大萧条(Great Recession)带给人们的教训之一,就是房地产市场相当重要,其关乎就业、财产、消费者信心、就业机会的创造和金融服务行业。

  今年9月加国的现房销售量下跌15%,这也是加拿大房地产市场在持续长期和令人惊讶的繁荣后,开始步入冷却的最新提示。在9月份,加国超过一半的主要市场看到销售量下跌10%,并且房价也已经止步不前。其中曾经过热的多伦多和温哥华房地产市场降温速度更快。

  这是不可避免的。当温哥华的平均房价达到$100万元时,已经很清楚地显示出房价终于超过了大多数买家的支付能力。

  而加人的债务,尤其是按揭贷款债务仍在继续增长。加人债务水平已经高达和引发美国和英国房地产市场崩溃相同的危险水平。加拿大统计局的最新数据显示,第二季度加人的债务和收入比已经达到创纪录的163.4%,高于去年年底的161.7%。

  那这些是不是意味着加拿大房地产市场将会出现美国式的崩溃呢?其实未必。

  债务和收入比只是衡量人们能够承受多少债务的一个粗略措施。相比较而言,还本付息与收入比是一个更好的衡量标准。只要利率维持在低水平,大部分业主仍然会有偿还债务的能力。

  由于大部分加人都是五年期固定利率按揭贷款,因此只有当业主在利率调高很多后重新谈判贷款,或是失去收入时,才会出现风险。

  相比之下,美国房地产市场崩溃时,有很大一部分业主是持有风险很高的次级按揭贷款,其特点就是在一个低息环境里靠低利率吸引业主,然后利息费用迅速增加。

  不过虽然加拿大人积累债务的步伐正在放缓,但是他们的债务水平仍在增加,因此这可能仍然是危险的。只要利率维持在低水平,人们就会坦然地去承担更多债务。只有更高的利率,或至少上调利率成为必然趋势时,才会改变人们的决策。

本文发布于: 2012-10-24 08:30
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