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房子和子女联名有哪些税务风险?房子免费赠与给子女需要交税吗?自住房和出租房转换如何做税务处理?投资房地产资金来源经得起查税吗

2025-09-04 |作者:Michael Yang | 来源:温哥华头条

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在温哥华持有几套房子的家庭请注意:要不要成立公司投资房地产合法避税?投资房地产如何避免被查税?资金来源是否申报了海外资产?房子和子女联名有哪些潜在税务风险?

1:父母把房子和孩子联名,其中潜藏的风险:一旦孩子涉及婚姻或债务问题,父母的资产也可能受影响? 自住房免税功能本来可以免税的增值部分需要缴税?如何策划?

2:加拿大CRA查税为什么针对房地产?房地产利润高,具有被查税潜力!如果欠税,房子是扣押最好担保, 如何策划买卖资本增值的税务?

3:加拿大公司所得税:$50万以下的收入享受12%的低税率,投资房地产是否需要成立公司?如何策划房地产公司出租产生的被动收入50%的高税率?

4:税务局查房产买卖,为什么要你提供过去几年电汇到加拿大银行的资金来源?以及境外(中国)各大银行过去几年银行流水?是否会牵连中国的资产?

5:温哥华的太空人家庭通常自住房都是放在太太一个人名下,一旦太太去世,如果没有立遗嘱,自住房子女如何继承?会有哪些税和费用?

6:跟朋友合伙投资房地产-盖新房子买卖或者帮别人代持温哥华房产,在税务上有什么风险?资金来源如何解释?查税时会不会被牵连?

7:在加拿大父母亲去世后,留给孩子的投资性房地产,应该由谁来交增值税?如何计算? 孩子继承时没有足够的钱先交税,怎么办?

2025年卖了自住房或者2025年准备卖自住房的家庭请注意:房地产买卖税务局会从哪三个方面查税?查税为什么最怕拔出萝卜带出泥?引发税务局对其他方面的税务审计导致更大的麻烦?

1.自住房卖掉,第二年报税需要申报T2091税表,详细填写买卖成交价格-购买时间等资料,税务局真正的目的是什么?发现了哪些漏洞?

2.如果自住房售出价位较高,税务局会让你提供:加拿大银行过去6年的银行月结单,需要你解释买房资金的来源,是否申报了海外资产?

3.利用子女名义频繁买卖自住房来逃税,加拿大税务局如何界定自住房?如何证明房子是子女自住?住几年才符合自住房免税?

4.如果自住房价位高贷款多,税务局需要你提供当年你买房提供给银行的贷款的收入资产证明?并与你家庭每年报税收入核对,有何隐患? 

5.自住房出租了全部或者一部分,还能不能算自住房出售时完全免税?如果你出租收了现金没有申报收入,税务局在你卖房时会不会查到?

6.在温哥华,华人买地自己建新房子作为自住,几年后再卖掉不交税,税务局为什么会盯上你查税?查5% GST的税?有何风险?

7.自住房变为出租屋或者出租屋变为自住房应如何做税务处理T2091税表,是否需要评估房地产?频繁买卖/更换自住房,房产收益是否会被认定为生意收入?

加拿大财产给子女继承时,资本增值税高达53%!温哥华有三种人最亏:持有几套房子的家庭,有大额财产(股票理财股权等)给子女继承的家庭,房地产投资公司,如何合法应对?

1.加拿大税法规定: 每个人在去世时的所有资产会视同出售(Deemed Disposition ),这是什么意思? 如何合法避免巨额53%增值税?

2.房地产留给子女继承的4个条件:不欠税-不欠债-继承人无纠纷-不欠费!什么是BC省的遗产认证费?如果不写遗嘱有哪些风险?

3.面临退休企业主,如何避免公司股份传承的三大税务风险:个人税务-公司税务-遗产税务风险? 最终合计税率可能高达66%?

4.房地产公司老板或者股东如果去世,股份给子女继承会视同出售(Deemed Disposition),公司股份传承的资本利得税53%,继承人如何交税?

5.加拿大买卖房地产为什么没有阴阳合同?加拿大税务局的FMV公平市场价格,是如何计算的?由谁来评估所有资产的公平市场价?

如果你是卫星家庭,高资产但是报税低收入请注意:如何避免BC省的投机税和温哥华空屋税? 最近五年登陆的新移民和太空人家庭如何专业策划每年报税?

1.BC省投机税目的是什么?太太和孩子自己住的房子需要交投机税吗?太太有枫叶卡,每年在加拿大也报税,为什么还要交投机税?

2.如果你在中国开公司赚大钱,却不向加拿大如实申报,一旦查税要提供中国公司银行账户六年流水,以及公司财务报表,有何风险?

3.空中飞人滥用“非税务居民”,在中国有收入有公司但不想申报,夫妻一方报税,另一方不报税,查税有什么潜在的税务风险?

4.温哥华太空人家庭,资产放在中国的先生名下,先生是非税务居民, 太太在加拿大没收入-中国没资产,这样简单报税,有何风险?  

5.有人说:我的枫叶卡已经过期,来不了加拿大,就是名正言顺的非税务居民,就不需要报税了,就可以随便汇钱来加拿大,这样对吗?

2025年和2024年登陆的新移民:如何策划明年第一次申报个人全球收入和第一次申报海外资产?汇款如何合法少交税不交税?海外资产不报-少报-多报-乱报的风险?

1.在2025年-2024年登陆的新移民,在加拿大住了多少天,是否买房,是否申请医疗保险,是不是税务居民?是否需要报税?

2.持有工作签证的夫妻,2025年是否有工资收入T4税单?小孩子有没有上学?在加拿大住了多少天?是否申请了医疗保险,是不是税务居民?

3.持有陪读签证妈妈,在加拿大居住是否超过了183天?是否有银行大额利息理财收入T5-NR税单?是否申请了医疗保险?是不是税务居民?

4.加拿大必须申报:全球收入(加拿大境内和境外),以及申报所有来源的收入,比如中国工资利息-租金-股票等,如何专业策划税务?

5.有人说:在加拿大每个家庭都可以申请儿童牛奶金,这个福利不要白不要,但是这个福利跟家庭报税收入有关系,随便乱申请有什么风险?

6.有人说:海外资产都报成个人债权(即借款)最简单?或者海外资产都是父母亲赠送的,所以汇款都是不交税的,加拿大税务局CRA会相信你吗?

7.有人说:我在加拿大没有工作,中国工作也辞了-中国公司也关了没有生意了,当然就没有收入了!这样家庭每年报税是低收入,不需要交税,对吗? 

8.新移民在中国有公司有企业,为什么需要向加拿大申报海外公司?如何申报海外公司T1134表?公司会不会在加拿大纳税?申报公司后有什么利弊?

高利率高通胀高税收下,家庭资产如何组合:做到100%保本-同时每年有分红-合法少交税不交税?投资房地产有哪四大合法避税策略?房产增值后如何再融资-最大化合法抵税?

1.加拿大是万税之国:一笔钱要交三次税!首先收入交税高达53%,其次税后钱投资收益交税高达53%,最后投资增值税33.4%!如何合法避税?

2.为什么自住房要少贷款,而投资房必须多贷款,将贷款利息最大化抵扣租金收入?如何长期持有房地产延税,将现在纳税变成将来纳税?

3.个人和公司房地产投资,如何利用杠杆效应?良好的债务可以放大投资-提高回报-资产倍增,同时最大化利用贷款利息抵税?

4.持有多套房产者,如何再次用银行的钱为自己赚钱同时合法不交税?如何一笔钱用两次,产生免税退休金和资产免税传承?

5.加拿大自住房出售完全免税,但是其他的投资:比如银行理财,房地产,商业地产,股票股份等等,都要交资本增值税,如何避税?

6.加拿大常见投资方式:房地产-炒楼花-银行定存-基金股票理财等等,各有哪些风险和税务?如何资产组合稳健理财-合法避税?

在温哥华刷中国的信用卡,从国内还款:加拿大税务局能查到吗?如何解释资金来源?查税时要提供中国所有银行6年的流水,有何风险?如何策划合法避税?

1.如果您住在大温四个核心城市:西温-温哥华西区-烈志文-白石,过去6年你的家庭报税报多少收入?能够支撑贷款-地税等支出吗?

2.太空人家庭住百万豪宅开名车,孩子上私立学校,却只申报12万人民币收入,查税时每年高消费无法解释被罚补税,如何引以为鉴?

3.加拿大税务局采用:生活方式查税方法?按邮政编码查税?与邻居收入对比查税?按房地产Top Residential金额查税?如何避免上黑名单?

4.中国网站企查查:只要输入你中文姓名所在城市,可以查到你在中国几家公司注册资金多少股份多少?加拿大申报海外企业有何风险?

5.中国公司的财务是:内外两本账-公司的资金体外循环,公司账户的钱往个人账户里转,汇入加拿大,查税有什么风险?

6.有人说:我住豪宅开宝马路虎是吃老本-花中国的钱,没有收入!一旦查税,加拿大税局如何界定:你的汇款是老本还是收入?是否交税?

如果你要汇款到加拿大请注意:2015年开始境外汇款超过1万加币,银行必须向税务局登记!离岸公司汇款是否交税?先生是非税务居民给太太汇款是否交税?如何举证?

1.在中国做对外贸易的公司,经常截留公司的利润在海外或利润留在离岸公司,这些钱汇入加拿大个人账户,要不要交税?

2.有人说:枫叶卡已经过期身份保不住,来不了加拿大,就是名正言顺的非税务居民,就不需要报税了,就可以随便汇钱来加拿大,这样对吗?

3.中国的父母亲赠与资金,汇钱给加拿大的子女如何举证?需要保存哪些银行汇款资料?  汇款的资料需要保留6年,有哪些漏洞和细节必须注意? 

4.从中国的银行汇款来加拿大,六年内被查税时,税务局要你提供中国各大银行六年流水账以及中国信用卡消费记录,有何税务风险?

5.中国实施外汇管制,如果通过蚂蚁搬家-离岸公司-换汇公司等其他渠道汇款,加拿大税务局是否认可?一旦查税有何风险? 

6.有人建议:把中国的公司虚假转让,汇钱都说是债权还款,中加有税务协定,查税发现你还是中国公司的实际控制人,有什么风险?

7.如果你已经申报海外资产,是不是从中国汇钱想怎么汇就怎么汇?想汇多少汇多少?一旦查税,汇款金额与申报资产不一致怎么办?

8.有人说:如果中国有些资产不打算转入加拿大,就不用申报这部分资产?中国加拿大CRS交换银行资产信息,无法隐瞒有何风险?

税务顾问

特许专业会计师

Chartered Professional Accountant,

Mr.J.Wong, CPA/CA

  • 具备加拿大税务审计的资格,20年加-中-港税务经验

  • 擅长:高资产家庭海外资产申报,房地产投资合法避税

  • 精通加拿大税法的规定,擅长与税务局沟通,经验丰富

讲座时间

2025年9月7号星期天

上午10-12点

线下讲座

VIP小班讲座 只限16人

必须预约 不约恕不接待

讲座地址

(温哥华西区-免费停车)

1200 West 73rd Ave,

Vancouver

电话或短信报名

778-939-9888 

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