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那些年热衷海外炒房的中国买家正在撤退

“我每天忙得不行。”美国地产经纪商程欣迪晚上九点多才得空休息,“现在美国房产市场成交量很高,速度也很快,平均卖房周期只有28天。”

在历史新低利率的诱惑下,美国本地居民不惜以现金全款抢房,因为“这样才有竞争优势”,刚挂出来的房子转眼售出。

而硬币的背面,是近年来陆续撤出美国的中国买家。受疫情影响,中国人的海外留学和置业受到冲击,海外投资热度也随之降低且大多处于观望状态,避险成了2020年国人海外置业的关键词。

撤离

投资、留学、移民、度假、养老……在国内房价不断攀升的几年中,海外置业成了一部分人的新选择。庞大的置业队伍中,有经济条件稍好的普通富人,也不乏冯小刚、成龙、吴秀波、王宝强等名人明星。

但近几年,经历了海外投资环境转变、疫情迟迟未得到控制等各种因素后,当初国人大手笔买进的房子,如今只想快点转手。

2013年,演员王宝强斥资120万美元买下了美国巴沙迪那市Riviera Dr一处257平方米的房产。六年后,为了尽快出手,王宝强最终以129.8万美元抛售,这次海外投资并未获得多少收益。

前央视主持人倪萍也在2018年传出甩卖美国房产的消息。

2014年3月,倪萍斥资438.9万美元(折合人民币3000万元)购入一套位于洛杉矶富人区圣马力诺的豪宅。入手四年多,其标价588万美元将房子挂牌出售,随后直降70万美元。

细看这套房子,在2011年时价值仅220万美元,仅过三年,价格翻了一番。在持有的这几年里,该房产价值已下跌到376万美元,且每年至少交8万美元的房产税及修缮费、保险费等等。

转手或许只能收回成本,但再捂着不放,恐怕就要被套牢了。

从名人抛售房产中,未尝不可窥见国人在美国置业热情已被按下暂停键。

全美房地产经纪人协会(NAR)数据显示,在截至2020年11月的12个月内,中国买家至少抛售了约274亿美元的美国房产。

从询盘量来看,根据居外IQI研究,国人在美国咨询房产的指标自2019年第四季度开始波动明显,连续四季度年增长率持续走低。

(居外IQI制图:中国买家在美国的询盘量变化)

“去年确实有不少中国人卖掉了在美国的房产,有些人在过户期间就取消了。”程欣迪告诉界面新闻。

在这些人中,有一部分是因为疫情影响,导致其近几年没有回美国的计划,房子空置着也是浪费;也有部分则是对美国房产市场、经济、疫情等多方面抱有悲观情绪,躲避风险。

早在去年第二季度,就有数据表明中国买家赴美买房的数量仅占往年三分之一,降至八年来最低水平。去年10月也有机构预测,2020年中国买家在美国的购房量可能骤降60%。

而NAR发布的《2020年美国住宅房地产国际买家报告》显示,中国投资者虽仍以115亿美元的总额登顶美国住宅的前5大国际买家,但中国也是其中唯一一个购买总金额下降的国家。

从下图可见,2010年至2017年,中国投资者在美国的投资金额基本保持着上涨趋势,且在2017年达到顶峰。

但也正是从那年开始,国人在美国投资的热情似乎走上下坡路,2019年投资总额同比跌了近56%,去年达到近几年新低。

(图源:NAR《2020年美国住宅房地产国际买家报告》)

类似的故事也在南半球上演。

五年前,“奶茶妹妹”章泽天在新婚前几个月收到一份来自丈夫刘强东的豪华礼物——一套价值1620万澳元的澳洲豪宅。按照当时的汇率,折合人民币约7800万元。

这套坐落于悉尼黄金地段的豪宅,也在2018年11月被章泽天摆上货架。

从挂牌开始至2019年初卖出,这套豪宅的价格从1800万美元一路下调,最终以1350万澳元(折合美元954万、人民币6550万)寻得买家。

买进卖出,“奶茶妹妹”亏了近1300万元人民币。

作为留学大国的澳大利亚,因近几年外部环境改变等客观原因,去年也难得国人青睐。

在2020年11月的一则报道中,居外IQI Kashif指出,中国买家的咨询量下降到只有2019年的一半,而这些数字与学生签证的下降平行。

与此同时,根据普华永道《2021年亚太区房地产市场新兴趋势》报告,在国际投资人对澳洲的兴趣依然浓厚之下,中国是个例外,去年第三季度买进的资产同比下跌八成,热情大不如前。

例如,2020年11月份,据香港《南华早报》报道,一批中国投资者撤销了对悉尼一幢价值8000万澳元(约合人民币3.8亿元)办公大楼的购买要约。

中国人在澳洲和美国投资买房减少也与国内房企撤离海外投资相关。在海外投资最热的2014、2015年,国内包括万达、复星、富力、保利等企业均在海外投资房地产开发项目,他们也带动了一大批国内购房者去往海外购房,但随着这两年这些企业在海外投资力度降低甚至完全撤离,能带动的购房者也日益减少。

如今在全球局势不明朗、疫情仍未完全褪去的情况下,避险情绪主导着中国买家的神经,撤离风险国家无可厚非,去年国人的目光投向了相对稳定的亚洲市场。

避险

“即使在疫情期间,我和业内同行都感觉中国买家咨询日本房产是在普遍增加的。”智谷趋势日本房产总监陈意告诉界面新闻,“日本房产确实是个不错的避险资产。”

58同城、安居客发布的《2020年日本房地产市场报告》中指出,日本代替泰国成为2020年海外地产搜索热度TOP1,搜索量超过泰国18%。

(图片来源:58同城、安居客《2020年日本房地产市场报告》)

去年10月,Steve花了5980万日币(约380万人民币)买进一套位于日本北海道二世谷的滑雪度假村。之后把房子托管给开发商旗下的管理公司,以每年7%的收益包租。

根据Nippon Tradings International的研究数据,东京地区税前租金收益率在5%至11%之间。而国内一二线城市净租金回报率平均为1.92%,郊区地段只有0.5%至1%。

“日本毕竟是排名世界第三的经济体,整体实力不容小觑。而且疫情之后肯定会有很多国人过去滑雪旅游,未来增值空间很大。”Steve对日本市场充满信心。

安全、稳定,加上滑雪地产的增值空间,Steve认为这是笔稳赚不赔的买卖。

根据我爱我家海外的调查研究,去年上半年国人购买意向最多的三个国家是日本、泰国和美国,而疫情期间咨询日本房产的客户占比明显上升,与泰国和美国拉开差距。

亚洲最大房产科技集团居外IQI联合创办人、集团CEOKashif表示,日本作为国人海外购房目标国,其询盘量去年的上升速度居各国之首。

除了日本,另一个受到中国买家青睐的是新加坡。

从居外IQI制图可见,中国买家对新加坡房产市场的兴趣在去年上半年一度低落,但第三季度回升明显,并于第四季度达到近三年的顶峰。

(居外IQI制图:中国买家在新加坡的询盘量变化)

居外IQI Kashif指出,去年11月中国买家对新加坡房产的询盘量环比增长384%,同比涨250%。与一年前相比,中国买家的咨询量上升2.5倍,达到有史以来的最高点。

“中国内地买家去年全年在新加坡共购买了924套私人住宅,与疫情前2019年的1152套相当。”新加坡经纪公司橙易产业(Orange Tee)咨询与研究部副主管孙燕清告诉界面新闻。

事实上,中国投资者对东南亚其他国家也流露出投资意愿。例如,去年中国买家在泰国房地产市场上占比仍达68%;腾讯已在马来西亚、印度尼西亚、泰国和新加坡扩张业务;去年5月阿里巴巴还斥资84亿人民币收购了新加坡安盛保险大厦(AXA Tower) 50%的股权等等。

随着这些国内大企业在东南亚投资增加,未来中国投资者在这些国家的投资意愿或将进一步上扬。

美澳还香吗?

在国人将目光转向亚洲国家,以及一个个看跌美澳的数据背后,美澳房地产市场真的不香了吗?

答案是否定的。

“恐慌心理主导了中国买家。”程欣迪指出,“而对美国房地产市场了解不够加剧了这种情绪。”

程欣迪认为,作为全球经济强国,美国的经济和房地产市场并没有本质上的变化。“不像2008年,那时候是有坏账的,但现在没有。”

据其观察,去年美国房地产市场在3-5月陷入低迷,6月开始反弹,9-12月开始大幅上涨。

此前标普的卡斯希乐房价指数(Case-Shiller)显示,全美十月份房价比去年同期上涨8.4%,涨幅创六年新高。近期房地产经纪公司Redfin报告称,在截至2021年1月3日的四周内,美国住宅销售价格中位数同比增长13%。

与此同时,根据全美最大的房屋抵押贷款公司Freddie Mac的最新报告,新年第一周的30年期固定抵押贷款利率从2.67%降至2.65%,一年前这一比率为3.64%,创下50年来中最低。

谈及未来趋势,程欣迪说道:“去年中国买家对美国中低端刚需房的需求在持续上涨,反而是豪宅进入低潮。今年也会是这种趋势,但涨幅会稍有收窄。”

澳洲情况也类似。数据显示,去年澳大利亚房价整体上涨了3%。澳洲也宣布利好政策——在西澳,买家购买价值150万澳元的房子,将会退回75%的印花税。

居外IQI认为,目前有13.5万名国际学生在澳洲入学,大部分是中国学生。这批庞大的学生可以在再次开放边境时迅速返回澳洲,并帮助重灾区的房地产市场反弹。

不过在目前全球疫情仍未好转的背景下,想在海外置业的国人观望情绪依然浓厚,要重返美澳市场投资,还需更多时间等待。

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