[加拿大乐活网lahoo.ca 小李飞毒撰稿]温哥华当地时间4月7日，是加拿大联邦政府预告发布2022年财政预算案的时间。
其中涉及到房地产的信息量很大，特鲁多显然是针对投资者和投机者“宣战”了。
黄三水表示，房子即是消费品又是金融产品。但2022年联邦预算案想拼命削弱房子的金融属性。
图源: Storeys
据CTV News报道，加拿大联邦政府禁止外国人购买加拿大住宅，包括公寓、共管公寓、独立住宅等所有类型房屋，暂定为期两年。
永久居民、外国劳工、学生等不受新禁令影响，在加拿大购买自住屋（primary residence）的外国人将获得豁免。
据称，被禁止买房的人是那些买了房子却从未来加拿大居住的人，他们在房屋存量低、人们买不起房子的时候却把房子空着。
黄三水对此禁令有些困惑，比如一个上海来温哥华玩的游客，想在这住几个月，然后买了一套房，那他算不算购买自住房的外国人呢？
也就是说，对外国买家的定义将是这项政策成败的关键。
此外，联邦政府的政策通常有两种实施途径，一种是以行政令的方式，一种是以立法的方式，后者的权威性和稳定性显然更好。据CTV报道，禁止外国人买房的政策将以立法形式实施，这也标志着特鲁多领导的联邦政策对此政策的重视程度。
2022年预算案的另一重要部分是，实施新的“免税第一套房储蓄账户”（tax-free First Home Savings Account），该账户将允许40岁以下的加拿大人为他们的第一套住房储蓄至多4万元。
据自由党的说法，为缩短支付首期所需的时间，首置者可免税提取这笔钱，用于他们的首次购房，无需偿还。预计在未来5年，整个住房计划预计将获约100亿元新拨款。
此外，为了帮助抵消与购买房屋相关的交易成本，政府将首次购房者的税收抵免增加一倍，达到1万元。该项目将提供高达1500元的直接资助。该措施将适用于2022年1月1日或之后购买的房屋。
方慧兰承认，没有任何灵丹妙药，可以让每个加拿大人都拥有自己喜欢的房子，加拿大最大的住房问题不是“钱”，而是“房源”。
针对房源问题，联邦政府希望在未来10年内将新房建设翻一番，以应对供应挑战。预算提议在5年内追加 40亿元，以启动住房加速基金，旨在帮助全国各地的城市建造新的住房单元。
此外，还有一项政策对房地产投资的潜在影响极大，也是地产经纪们比较关心的点。那就是加拿大联邦政府将投资性房产的最低首付比例从20%提高到35%，此外还禁止使用房屋净值信贷额度（HELOC）作为首付的来源。
图自storeys
黄三水说，必须强调一点，这项政策如果真的落地，则实际杀伤力比禁止外国买家大多了，因为外国买家限制的群体非常有限，象征性比功能性更大。
而这项政策相当于把加拿大境内的地产投资门槛大幅度提高。不允许房屋净值贷款（HELOC）做首付，意味着很多人投资二套房的计划就此歇菜。
不过，这项政策还在讨论中，没有直接出现在2022年预算案中，未来有可能通过金融监管部门发布该政策。
此外，联邦预算案中与住房相关的还有：
40亿元用于帮助市政当局更新其分区和许可系统，以加快住宅物业的建设；
10亿元用于建设可负担住房；未来四年内，在全国建造、保存或修复140万套住房，同时也要禁止转售倒卖（flipping）。
为合作社房屋（Co-operative Housing）提供15亿元的贷款和资金。
计划对出售持有时间不足12个月的房产，增值部分全额征税，适用于在2023年1月1日或之后出售的住宅物业。具体条款还在讨论中。
黄三水说，打压房价的长期手段就是增加供给，预算案里标明的100亿加元就是干这个的。但短期内引导民意还是禁止外国买家这种政策有噱头。尽管大概率外国买家只是背黑锅的。
根据黄三水的经验，真正能在短期遏制房价的手段，就是把房地产去杠杆，也就是从贷款入手，让买家没钱买房。卖家的心理价格和买家的购买力完全匹配不上，这房价就算不大跌，也没法再涨了。
只是这种方法，相当于抠嗓子眼减肥，效果固然明显，但后遗症显然是大大的。
