当地时间7月5日，加拿大最重要的国有企业，加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）突然宣布将推出贷款新政，主要内容包括：
1、将加拿大居民住房贷款占收入的总偿还比例从之前的35%提高到39%。
2、将加拿大居民各种类型贷款（抵押贷款和信用贷款）占收入的总偿还比例从之前的42%提高到44%。
3、加拿大居民信用积分达到600分或担保人信用积分达到600分即可申请住房贷款，而前值为680分。
图自betterdwelling
据称，此举将帮助加拿大房地产买家最多提高11%的购买力。
首先和大家解释一下，CMHC是加拿大国有企业，也是加拿大贷款政策的制定和执行机构。
所谓住房贷款偿还比例是指与房屋相关的费用（包括抵押贷款、供暖、公寓物业费）占年总收入的比例。
比如黄三水月入1万加元可证明的收入，那理论上他每月用于房产的支出（包括抵押贷款、供暖、公寓物业费）总额就不能超过3900加元。
大家从这个算法可以看出，这个比例越高则买家的贷款能力越强，购买力也就越强。
CMHC之前执行的比例是35%，也就是月入1万每月用于房产的支出最多3500元，在每个月支出上限相差400元的情况下，一个买家的房产购买力最多可以提升11%，也就是原先只能买得起100万房子的人，新政正式实施后理论上买得起111万的房子。
黄三水说，不久前特鲁多发誓要打击高企的房价，保证加拿大年轻一代买得起房，而CMHC也是坚定造舆论看空房价。但没想到他们的身体如此诚实，居然很快推出了重大利好地产交易的房贷新政。
对比两组数据还能发现一个有趣的细节，那就是总债务偿还比例只放宽了2个百分点，而房贷债务偿还比例放宽了4个百分点。这几乎就是赤裸裸告诉民众，
我们鼓励借钱消费但更希望你们借钱买房！
如果不是职业精算师，其实很难弄清楚这项新政能在多大程度上对冲CMHC之前提高的贷款压力测试门槛。
但在很短的时间内，发布两项作用力完全相反的贷款政策，也只能说加拿大政府在房地产市场政策上真是左右为难。
高房价固然正在摧毁加拿大人的未来，但政府偏偏还依赖房地产复苏经济。在这个跷跷板上拿捏尺度对加拿大三级政府都是一个艰难的过程。
黄三水说，按照CMHC的政策算一笔账会得出有趣的结论。
我们假设大温地区家庭收入中位数为7万加元（事实上还不到），按照CMHC的政策，中位数收入的家庭每年的房贷上限就是2.73万，每月就是2275加元。
按照贷款25年计算，这个家庭最多能贷款68.25万。考虑到BC省平均首付比例为22%，所以大温地区中位数收入家庭理论上最多能买得起价值87.5万的房子，当然需要先攒出19.25万的首付款。
大家要注意的是，上述计算的都是理论上的最大值，而在实践中很少能出现达成最大值的情况。所以大温中位数收入家庭从无到有购买一套房子，在首付22%的情况下，80万恐怕是他们的预算上限了。
而80万在大温好一点的城市屋都买不到了。
算到这，大家就能明白CMHC为啥放宽贷款条件，因为按照之前的35%偿还比例计算，则大温中位数收入家庭理论上最大限度只能购买价值78.5万的房子，与39%的偿还比例相比足足少了9万加元。
不得不说，CMHC用心良苦，希望房价不要再涨，但还不敢让房地产市场一下子冷却下来。所以在贷款政策上打一巴掌给个甜枣。
至于实际效果如何，加拿大房价会不会趁这个机会再来一波行情，只能且看且分析了。
最后提醒大家一下，该政策正式生效的时间还未公布，更多细节问题可以咨询自己的地产经纪或者贷款经纪。
