各国地产专家把脉大温房地产：是超级泡沫还是严重低估？

上周四，我们参加了一个由开发商Wesgroup赞助的“红色讲座”。超过600多名大温地产经纪人参加此讲座。赞助商邀请了四位来自世界各地的地产专家来谈谈他们的市场还有他们对大温地区地产市场的看法。他们带了这四位专家，去看了赞助商开发的项目: 新西敏市的Brewery District、温哥华的River District、还有其他开发商的Vancouver House及Trump Tower。

以下是四位专家在红色讲座谈到的话题:

乔希谈到在洛杉矶帮助很多名人买卖物业。他现在正在卖一间1.5亿美元，曾经是知名歌手Cher拥有的房屋。他还谈到洛杉矶有比较多的独立屋需求，公寓则比较乏人问津。他认为温哥华的地产价钱目前低于实际价值。

艾伦谈到香港实施物业买卖的“印花税”来减少炒楼，所以现在香港的地产活动几乎停止。但是香港目前还是全世界最负担不起的城市。

他认为温哥华地产和伦敦或俄罗斯比较，价钱还是偏低。他说伦敦当地人购入新的物业非常困难，高于60% 新开发物业会先销售给海外买家。现在他们政府要求任何新的开发项目，需要提供35% 的低收入社会住户，必须分散在物业中而且无法被分辨。

Brendon谈到纽约布中央公园周边90 ％都是合作物业 (Co-op) 。合作物业每个业主拥有该业物的部份股份，而且可以选择用任何理由不让谁住在这栋楼里。因此，外国买家非常难买到合作物业。如果外国投资者想在纽投资，唯一的选择就是购买普通公寓，一房最低起价为100万美元。现在很多人选择搬到布鲁克林，因为那里价格比较便宜，而且还可以看到树和天空。

四位专家全都认为，温哥华如此美丽的城市，房地产的价值还是被低估。

以目前的市价, $328,000可以在温哥华市中心买到一个18年水泥大楼、534平方尺的一房公寓。如果使用最基本的抵押贷款，每月供贷支付$1241.80。而现在这个公寓每月出租$1600元！ 另外，$335,900(加GST)您甚至也可以在温哥华市中心买到一个全新水泥大楼、537平方尺的一房公寓。

那么，关于温哥华地产是全世界第二困难付担的数据是如何算的？ 付担能力是由房屋价格中位数除以家庭收入中位数来计算。2014年第三季度，温哥华中位屋价为$704,800，家庭收入中位数为$66,400。而在旧金山虽然有较高的价格中位$744,400美元，但他们的家庭收入中位也较高为$81,200美元。如此算下来，旧金山较高的房价反而比较容易被当地居民所负担。

为了因应这个问题, 温哥华政府开始奖励开发商建造低收入社会住户. 尤其是温哥华市中心，越来越多的新开发项目都会融入低收入社会住户。但不像伦敦，我们的社会住户通常仅限于建筑物的较低楼层，或是有分开建筑，而且通常不会超过10％(伦敦规定35%)。