美国房地产大幅回暖，消费者信心创新高

现在美国人又有了消费的情绪，这很大程度上要归功于房地产市场的复苏。

周二，标准普尔(Standard & Poor’s)凯斯-希勒(Case-Shiller)房屋价格指数涨幅创下了七年来的新高，这是美国房地产市场复苏的最新迹象。被追踪的20座城市的房价全部出现上涨，延续了始于三个月前的增长趋势。房屋价格的上涨，促使建筑公司加速建设和雇佣新工人，现有房产及新房的交易，以及建筑许可证的发放，也随之出现类似强势劲头。

房地产市场的大范围回暖似乎增强了消费者信心，鼓励他们增加开支，冲抵了今年早些时候的担忧，即政府的紧缩政策可能会抑制消费者购买行为。

最近关于制造业和出口等经济其他方面的数据，也令人失望。但同样于周二发布的世界大型企业联合会(Conference Board)的一份报告显示，消费者信心创下了五年来的新高，美国人对当前经济，以及未来经济形势的看法出现大幅好转。考虑到税收增加的因素，今年到目前为止，消费性支出一直表现出了惊人的韧性。

The New York Times

“金融危机开始大规模爆发五年后，经济复苏开始四年又一个星期之后，我们的经济终于开始出现更大的回暖迹象了，”RDQ经济研究公司(RDQ Economics)的首席经济学家约翰·吕丁(John Ryding)说。“这是个漫长的过程，但你别忘了，我们是从什么样的情势下，努力挣扎着走出来的。”

最近汽油价格下降可能起到了帮助，股市上扬可能也起到了积极作用，虽然只有约半数美国人持有股票。经济学家表示，也许最重要的是，现有房产的升值意味着美国各地的房屋拥有者终于感觉自己更有钱了，而很可能是这种所谓的财富效应，让消费者稍微放松了自己的荷包。

潘西恩宏观经济咨询公司(Pantheon Macroeconomic Advisors)首席经济师伊恩·谢泼德森(Ian Shepherdson)预计，房屋增值带来的积极影响，以及股市的上扬，会抵消财政开支紧缩至少三分之一的影响。

凯斯-希勒美国20大城市房价综合指数较去年上涨10.9%，为自2006年4月以来的最大涨幅。数座城市（北卡罗来纳州夏洛特、洛杉矶、俄勒冈州波特兰、西雅图，以及佛罗里达州坦帕）的房价指数环比涨幅创下7年多以来的新高。

很多因素集合在一切，推动了房价的两位数增长。

其中一个原因是，连续31个月以来，雇主一直在增加就业岗位，因此家庭愿意再度开始消费。同时，由于过去几年几乎没有新建的楼房，而且大量房屋所有者要还的房贷比他们房屋的价值还高，从而使他们不愿在赔钱的情况下卖房，因此，市场上的房屋存量持续处于一个罕见的低水平。

目前有迹象表明，更高的价格开始促使一些潜在卖家站出来，把自己的房产拿到市场上销售。这有利于市场健康，也有助于消除人们对于房价再次出现过高的担忧。

“目前的形势有利于价格上涨，但它同时也有利于房屋供应重回市场，所以也就意味着可以平抑价格增长的速度，”摩根大通(JPMorgan Chase)经济师丹尼尔·西尔弗(Daniel Silver)说。他说他预期房价会继续增长，但增长率不一定达到5月份两位数增长的水平。

由于房价上涨，建筑业也出现了增长，但是建筑企业将房屋投放市场的速度还是跟不上购房者的需求。

廉价急售现象的减少，也推高了房价的上涨。这种现象包括止赎房屋的销售和亏本销售的做法。止赎的房屋一般会以极低的价格出售，从而压低报告的总体房价水平。

最后，在经济衰退期间，很多地区的房价都经历了严重且持续的下跌。房价最近的上涨是建立在一个极低的基础之上的，所以其增长势头还是显得很强劲，尽管房价水平仍远低于2005年前后房地产市场繁荣时期的高点。

西尔弗说，“金融危机时期房价下跌最严重的地区，最近表现出了最强劲的增长势头。”例如，菲尼克斯的房价与一年前相比上涨了22.5%，而拉斯维加斯则上涨了20.6%。

经济学家一般都预期房价会继续上涨，尤其是随着经济状况改善，会有越来越多的年轻人搬出父母家，住进自己的房子。而且很多人都认为没必要担心会出现泡沫，不仅是因为住户数量正在增加，也因为房价与高点相比仍然很低。

“现在讨论房价泡沫似乎还为时过早，”凯投宏观(Capital Economics)经济师埃德·斯坦斯菲尔德(Ed Stansfield)说。“与人们的收入、租金或过去的房价相比，美国的房价看起来仍然很低。”

此外，获得贷款仍然很难。尽管美联储(Federal Reserve)已经把利率降到了最低程度，但还是有很多想买房的人发觉很难得到住房贷款。

“说起泡沫，我们通常会联想到它是由非常宽松的信贷推动的，人们借的钱比尚未还清的房贷还多，而且只付很少的首付甚至根本不付首付，”巴克莱资本(Barclays Capital)美国高级经济师迈克尔·加彭(Michael Gapen)说。“如今的信贷标准可不是这样的。”