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金九银十?加拿大华人新移民“买房难”

  国内“金九银十”的楼市规律,在加拿大也能适用。从暑假开始,加拿大地产经纪人就进入一年中最忙碌的时间,不少人都指望即将到来的9月黄金期能一改前半年楼市价跌量缩的走势。但是,由于加财政部已于7月中旬开始实施按揭新政(这已经是4年内第4次收紧政策了),直接导致银行更改了新移民申请按揭的规定。许多有心置业的华人,尤其是一些新移民表示,他们在向银行申请借贷时较以往困难许多,繁琐的手续和要求让不少华人打起退堂鼓。

  按揭缩紧 一半申请未能“过关”

  华人周小姐最近返回大温哥华换领枫叶卡,顺便在地产经纪朋友带领下,在温市中心、西温等地看房子。很快,她相中了一间位于温市中心高豪港(Coal Harbour)的高层海景公寓,这间二手两房公寓叫价60万加元,此价比周小姐上次来看时便宜许多。

  周小姐认为应是入市良机,于是当天就到银行了解可以动用的现金情况,准备筹足资金买下这间公寓。银行告诉周小姐,她的活期存款现金约有30万加元,其余有多笔定存存款,部分定存已有多年,合计定存也有约30万左右。由于周小姐的定存最快也要在明年才到期,现在无法动用,如果提前支取则会损失多年的利息。

  周小姐不想损失利息,希望银行能根据她已有的定存金额,批出约30万加元的按揭,如此加上她的活期存款,即能凑足60万加元,好买下这间公寓。没想到,银行经理很为难地告诉她,在按揭未缩紧前,客人是可以凭着大笔定存证明财力向银行取得按揭。但在财政部实施新的按揭政策后,银行也已作出相应调整。也就是说,以前可以凭定存即能证明财力,但现在定存最多只能当做辅助申请的数据。

  周小姐进一步询问银行经理,那么银行认可的财力证明文件有那些?经理答说:“如果是在海外受雇,则需要公司出具3个月的收入证明,以按揭30万加元计算,则一年需要的年收入约在8万加元左右。”

  在众多欲买房的加拿大“航天员”(指经常往返中国两岸三地与加拿大之间的华裔)中,周小姐算是新政下因未能提供入息证明导致无法成功申请按揭的实例,即便她有近30万加元定期存款及另30万的活期存款证明。

  暑假向来是加拿大地产经纪较忙碌的时间,今年也不例外。但受财政部7月中旬开始实施按揭新政策的影响,有银行更改了新移民申请按揭的规定。部分有心置业者称向银行申请借贷时较以往困难。有经纪人直言,最近虽然不断接到新的出价,但差不多有一半在申请银行按揭时未能“过关”,导致买卖告吹。

  根据7月9日实施的新按揭政策,对首期不到20%的按揭,还款期从30年缩短成25年,贷款额由楼价的85%下调至80%。本来新政策并不应该影响首期超过20%按揭的人士,但部分银行最近更改了新移民按揭申请要求,要求提供收入证明或资产证明。而“航天员”的收入又都在海外,远水难救近火,很难在短时间之内办理按揭。

  至于对一些经营公司的人士,则需要提供缴税证明,或者是海外资产的证明等。周小姐觉得申请要求过于繁琐,所以暂时放弃投资公寓计划,或等明年再说。有银行主管说,很多“航天员”听到要提供缴税证明或提供海外资产证明,即会联想到税务局查税问题而有所保留。

  “新移民”定义趋严 中国买家最受影响

  加拿大此次出台严格的按揭新政,主要是为了防止楼市过热。加央行行长卡尼此前曾一再警示,房贷利率一旦调高,约有10%贷款户将无力负担。蒙特利尔银行(BMO)的报告也认为,若房贷利率升至5%,四成贷款户会有还款压力。不过有房地产经纪人对记者表示,加息固然冲击工薪阶层贷款户,增加还款压力,然而银行紧缩贷款条件,受影响最大的反而是新移民及中国买家。

  房产经纪人张先生的客户以华人为主。他表示,对来自中国的移民或投资客而言,加拿大约3%的利率算是比较低,因此就算手头阔绰,多数人都会向银行申请贷款。过去只需自备25%到35%的款项,银行问都不问就会核准。现在利率虽低,但若拿不出收入证明,贷款就很难获准,有些则要求更高成数的自备款。

  另一华裔经纪人林焕辉则指出,市场经常流传中国买主一掷千金,全数以现金购房,根本无需贷款,事实上这种情况只属少数。在利率偏低的情况下,买家就算手头有400万加元现金可投资,也不会全数压在一栋房子,而会多买几户,扩张信用。

  据悉,加政府除了出台多项紧缩贷款规定,部分银行还紧缩“新移民”定义。过去抵埠五年内的新移民申请房贷,纵使无固定收入,只要有35%自备款即可获准,但目前某些银行已将“新移民”定义限缩到三年内,即抵埠未满三年者,才可不经还款能力试测核贷。并要求更多的财力证明。对于无固定收入或收入不足以支付贷款者,不得发放房贷。

  对初来乍到的新移民而言,除非家财万贯,否则想买房仍须贷款。新措施将使得一些抵埠三到五年,且无固定收入或收入有限的新移民无法取得贷款,就算房贷利率再优惠,也是看得到吃不到。过去某些银行在审核还款能力不足的申请人时,还可用自雇身份补强,但现在已不大可能。

  一名不愿具名的蒙特利尔银行贷款经理也表示,尽管该行对“新移民”的认定仍维持过去标准,但会要求申请人提交更多财力证明,如海外资产等,作为审核参考。

  以一户50万加元房子为例,35%自备款,贷款金额32.5万加元,申请人月收入如果没有五六万加元以上,现在已不太可能获准。

  有加拿大民调显示,近六成人认为现在是买房好时机,但同时却有73%受访者表示未来两年不会进场。记者采访的两位地产经纪人都认为,现在利率低,加上市场交投清淡,议价空间较大,对自住买家而言确实是好时机。但若从投资角度,未来一两年涨势不那么乐观。

本文发布于: 2012-8-29 15:33
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