老叶看房104期——大温7月地产数据主导明年春季房价

大家都知道，每年7月的地产销售数据意味着什么。其实每年夏季由于季节性原因，都是销售淡季，而往年销售淡季数字显示的往往只是表面平静而已。孩子放假，大人度假，经纪调整，整个夏季销售就是在这平淡中过去了。但是销售数字也是不瘟不火，没有很大起伏变化，说明大温房地产在经过很长时间积淀后，恶劣的销售数据终于在这个本来就稀松平常的季节显示出来。

我们已经看到刚刚发布的7月销售数据多么悲惨，整个大温销售数据是2000年以来最低水平，这就意味着喊了多年的狼来了真的来了，这次冰点真正触及到底部了，同时这个数据也就意味着当前比2008年金融危机的时候地产短暂萧条还要悲催。毕竟整个7月大温才销售了2070套住宅，比10年平均销售数据还低将近30%，和去年7月的2960套相比则下降了30.1%。套用大温地产局主席的话就是：市场上活跃买家很少，尤其是在独立屋方面，而公寓和联排屋在过去几年的疯狂之后开始舒缓下来。更为要命的是，源源不断地新屋上盘更造成市场挤压。目前MLS总待销售数字是12137套，比去年7月的9194套高出32%。如此高的数字，如果你是经纪，如果你在最近几个月成交了几套房子，那么真的恭喜你了，你中大奖了。这样的数字，明显显示出供大于求，是典型的买方市场。

再看看总体售出和待售比例如何？这个最能体现出供求关系。其中总体售出和待售比例是17.1%，独立屋是9.9%，明显偏低于12%对比线。联排屋是20.2%，公寓是27.3%，这个也已经接近20%房价上涨标准线，与之前每月保持在30%以上的比例相比已经是大幅下跌。这样的供求关系和比例，将会直接导致明年春节市场行情。如文章开头的第一句话所示，每年1月政府地产估价都是以去年7月行情来评估的，所以今年7月如此差的市场行情直接导致的后果是明年1月政府地产评估全线下调。受此影响，整个明年春季市场将会因为政府估价大幅下调而出现恐慌性抛盘。明年春季市场将会更加动荡，买家观望，卖家恐慌，都会非常清晰，春季市场下调也会预示着2019年整个全年市场都很难有大的起色。

目前温哥华交通和社区改造也进行的如火如荼，如今万众瞩目的天车千禧线西延工程终于动工，就是天车即将从Arbutus街延长到UBC。整个工程是在地下悄悄进行，毫无打扰，现在沿线交通是99路公车每天有40多俩车次，每隔两三分钟就往返穿梭在本来就非常繁忙的主路上。如果地下天车完工后，运营能力将大幅提高250%，预估每小时将运送7100位乘客，开放首日就可能达到25万人次。毫无疑问，未来UBC房价会一直上涨，周边房子价格也会水涨船高。根据推算，未来20年以内，UBC附近居民将会出现双倍增长，整个工程将在2025年投入使用。

如此，虽然整个大温明年市场将会非常平静，但是由于温哥华市府连番大动作，比如发展Oakridge Mall成为第二个市中心,大力发展多层出租房屋，天车开发带动沿线地产等等一连串扩容城市居住面积的大动作，将令温哥华本地地产远远超过大温其他地区。在如此固定不变的温哥华不断推出城市扩容举措，未来温哥华房价只能是持续上升而不可能出现下跌趋势，投资温哥华等同于投资成功。

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