无法安放的青春，无法安放的财富
[作者： 唐汉]2019新年将至，西温T先生打电话来，我们聊起未来几年的经济，话题当然离不开温哥华的房地产。
T先生是商业前辈，实业与金融并重。于我，他是商界的风清扬或扫地神僧。唐汉常常学而不思则罔时，T先生一句话，点中要害，恰如西门吹雪一剑封喉。
这不，今天一个小时电话聊天，T先生又让我茅塞顿开了。
他说：七十年代，流行一句话，是，“致我们无法安放的青春”。现在流行一句话，是，“致我们无法安放的财富。”
我听此话时，非常感动。
2018年是中国改革开放40年之纪念，热播的《大江大河》差点儿就万人空巷了。从七十年代“无法安放的青春”，到如今“无法安放的财富”，40年纵横波澜壮阔，岂是言语能表述的吗？
有幸见证这40年历史，此生，不算虚度吧？
T先生说：中国40年的“造富运动”，2018年划上句号了。期间诞生的亿万富豪，不计其数。
青春的诗性，中年的禅意，都是人生的境界。只是，落实到具体生计，话题离不开”经济“。
2019年开始，接下来几年，经济又将如何？温哥华房地产将往何处去？
（小标题）未来几年，温哥华房地产业是“平庸”的
圣诞节是银行界互致祝福的日子。
如往年一样，我走访各家银行，走访各律师事务所、地产开发商、私募贷款金主们。
我们讨论明年的贷款，当然，话题围绕温哥华房地产前景。
我们关心房地产前景，因为，它是一个龙头行业，牵涉建筑、装修、家具等等产业，牵涉地产经纪、银行等就业前途。
一番走访，这些各行业的高人都说：未来几年，房地产是平淡的。房价会继续下降，触底后进入平庸期。平庸期可能3年，可能5年，不会大涨不大跌。
银行经理说：“一点也不sexy！”
（小标题）房地产相关行业惨淡，前景犹如雾锁南洋
买旧别墅，拆除重建，再销售获利，这是温哥华传统的建筑行业。
林先生说：这个行业，已经没有利润空间了。一方面，地价上涨已经吃掉升值利润；另一方面，美加关系引起建材价格上涨，利润更少了。雪上加霜的是，NDP政党各种“均贫富”税收政策，导致温西豪宅建筑业全面萧条。
以往，林先生每年在温西建筑一套精致豪华别墅。2019年，他看不到行业前景。
林先生说：相关建材行业，许多商品关门休息了。
家具商伍先生说：2018年许多家具店关门歇业了。实力强大的商家，以半价甚至更低价，收购其它家具商的存货，等待下一个经济周期。“家具不是水果，可以长期保存。我们有足够的耐心等待。”
Y律师说：我的客户，建成一套1800万加元的豪宅，不久胶1300万元出售了。没有赚钱。打平就幸运了。
各种小道消息说：西温豪宅降价三分之一。而官方数据显示，以2017年初最高点计算，已经降价15%。还会下降多少？无人知晓。
地产经纪行业realtor们，也是一片哀鸿。
2009年以来十年，温哥华房地产业火爆，大批华人精英加入这个行业。IT精英、空姐、选美冠军、电气工程师等等，各行业人士纷纷考取realtor牌照。2018年房市骤然冷却，销量减少三分之一，华人市场更是一片惨淡。估计半数以上realtor入不敷出。许多精英已经转行。
贷款经纪Mortgage Broker们也困难重重。2018年，以CIBC为首，一大批银行信贷专家Specialist离开银行。这些精英考取Mortgage Broker牌照，从事独立的贷款职业。他们的收入来自于贷款佣金，其前景令人担忧：既然华人们很难贷款，哪来的佣金收入呢？
接下来两三年，房地产业和这些相关领域，将全面洗牌。
实力强大的投资家Raymond说：大潮退去，才知道哪些人没有穿内裤。
同一时间，T先生也说出这样的妙语。
看来，英雄所见略同吧。
（小标题）商业地产投资热情下降
2016年，商业地产投资两大经典案例，业界津津乐道。
操盘手都是唐汉的好友，我以融资顾问身份介入其中。
Danny吴兄，1200万资本金买入土地，9个月后卖出获利2500万元。
少帅Bill，570万元资本金买入土地，1年后卖出获利1000万元。
以上两块案例发生在南素里 South Surrey。
兰里市Langley土地也大幅上涨。2016年许多华人买入的土地，2018年政府估价已经上涨一倍。
但是，2018年下半年，这些投资机会已经消失了。
有位华人投资者，计划购买2000万元土地，预交了200万元订金。
2018年11月成交之日，他主动放弃，200万元订金被没收了。
问及原因，他说：“我估计未来三年，这块土地价格不会上涨。按10%机会成本计算，三年的潜在损失是600万元。所以，我情愿放弃那200万元订金”。
至于这2000万元，他打算做委托贷款，收取10%的年利息。三年回报600万元。
等待三年后，或许土地上涨的势能又蓄势待发，那时再出击吧。
这样的情况，并不鲜见。从温哥华到列治文至南素里，商业地买卖很难成交了。
这里引出一个重要的经济学词汇，“预期”，英语是Expectation。
未来三年内，如果现在“预期”土地不涨价，谁愿意购买土地呢？
唐汉与多位投资者聊天，谈到未来两三年土地投资前景，他们都频频摇头。
这就是“预期”在投资界的鲜活例子。
所有的“买涨不买跌”，“贪婪与恐惧”，都与“预期”息息相关啊。
如今温哥华房价和销售量，双双下降，正是因为大家对市场的“预期”，不妙！
读书近三十年了，Expectation（预期）一词，在每一本《经济学》和《金融学》反复出现的词汇，如今，活生生的展现在眼前！仿佛触手可即！
唐汉综合与这些高人的聊天，预计“温哥华房市平淡三年”。篇幅有限，下期接着探讨。请稍候。
