近日，大温一起楼花买家起诉开发商“悔约”胜诉的判例震动了整个地产圈。
据CBC新闻报道，BC省一名法官作出了有利于公寓楼花买家的裁决。这些购房者称，在项目进入破产破产重整程序前，开发商未披露项目面临的诸多困境，违反了BC省消费者保护相关法律。
图自：CBC
在周三公布的判决书当中，BC省最高法院法官David Masuhara裁定，本拿比（Burnaby）市Eclipse楼盘总价值超3000 万加元的楼花买卖合同不具备强制执行力。
法官表示，他认可自己的判决 “或将带来一系列实际后果”。这份判决让这栋拥有329套住户的楼盘中30多套单元的预售购房者，可以选择不再履行购房合约。而眼下，这些公寓的市场价值早已远低于当初合同约定的购买价格。
但他同时指出，债权人保护程序并不能 “确保债务人期望执行的每一项合同权益都能够得到维护”。
“倍感震惊” 的楼花买家
Masuhara法官在判决书中交代了此案的时代背景：“大温哥华地区住宅公寓市场发生剧烈震荡，房地产开发行业普遍承受着资金压力。”
法官写道：“本省法院已经受理了大量破产相关案件。”
早在 2025 年 ，Eclipse项目就进入了债权人保护流程。时隔一年多，到今年春季塔楼施工完工之后，负责监督债权人保护程序的监察人试图要求买家履行购房合同、完成交割。于是，Eclipse的买家们在 6 月提起了诉讼。
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据悉，该项目是Thind Properties在大温哥华地区接连爆出破产问题的开发项目之一，项目资金由KingSett Mortgage Corporation提供。2025 年 1 月，法院下令该项目启动债权人保护程序。
彼时，这栋 34 层高的建筑施工完成度已达 95%，232 套单元已经售出楼花。截至去年 12 月，KingSett公司的债券规模已高达 2.25 亿加元。
联邦层面的债权人保护制度依据《公司债权人安排法案》（Companies’ Creditors Arrangement Act，简称CCAA）设立。负债超过 500 万加元的破产企业，可借助该法案获得缓冲期，重整自身业务与财务，最大限度保全资产以偿还债权人。
依据《公司债权人安排法案》相关条款，KingSett公司于 2025 年 1 月取得了广泛的诉讼中止令。在监察人尽力挽回债权人投资的阶段，任何人不得对Eclipse项目开发商发起法律诉讼。
这项禁令实质上冻结了所有相关诉讼。此后Eclipse项目复工，并于 3 月中旬被认定为 “基本竣工”，楼花合同的交房过户流程也随之启动。
然而，买家们在宣誓书中表示，当得知Thind一方在项目进入债权人保护程序之前就已经深陷一连串危机时，所有人都 “倍感震惊”，其中包括一笔 1200 万加元的税款欠款、建筑施工许可遭到暂停，以及被指控存在资金挪用问题。
买家指控开发商违反了BC省《房地产开发营销法》（Real Estate Development Marketing Act，REDMA），该法规要求开发商必须披露项目一切 “重大事实”。买家称，如果当初了解全部实情，绝不会购买Eclipse楼盘。
何为 “重大事实”？
本案最初负责监管债权人保护程序的监察机构KSV Restructuring，在案件审理期间被总部位于纽约的全球咨询巨头AlixPartners收购。
AlixPartners的代理律师称，这批楼花买家是在变相绕开债权人保护程序。
监察方承认，这些楼盘单元如今已经无法卖到购房者当初购买的价格。但监察人指责买家蛰伏一年之久，迟迟不采取法律行动，就是为了观望房地产市场行情能否回暖，之后再申请拿回购房款。
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监察方主张，依据《房地产开发营销法》判定合同无效，“仅适用于买卖双方签订购房协议之时就已经存在虚假陈述的情形”。
但Masuhara法官表示，该法条的适用范围包含队重大事实的虚假陈述，该事实过去或按常理本会对购房者作出签约决定产生影响。
法官写道：“大量开发项目建设周期长达数年，在房屋竣工之前，持续向买家披露信息，对买卖双方都意义重大。
”
“买家签署购房合约很久之后，仍有可能出现影响项目的重大事实。”
他指出，加拿大税务局（CRA）的税务判决、住宅质保保险暂停、施工许可遭到吊销、工地停工以及项目竣工时间预估出现重大变动却没有更新公告，上述每一件事都让原先的披露文件产生了实质性误导。
“买家查阅披露文件时，看到的项目情况已经和开发商当时所掌握的真实状况完全不符。”
开发商并未出席本次庭审。
法官写道：“我认为，开发商不可能在这些事件发生后却毫不知情。”
联邦法律与省级法律之争
除披露义务相关争议以外，本案还引发了省法与联邦法律之间的碰撞。本省出台法规本意保护普通房产买家，而联邦《公司债权人安排法案》（CCAA）目标则是帮助破产企业尽可能收回资产，保障债权人权益。
加拿大政府专门介绍该法案的官网文件作出如下解释：“《公司债权人安排法案》具备宽泛的救济属性，允许企业在经营存续的同时，与债权人协商债务和解方案并争取获批。”
监察人提出，当联邦法律和《房地产开发营销法》（REDMA）这类省级法规发生冲突时，应当优先适用联邦法律。监察人还发出警示，如果判决结果相反，将会产生连锁效应，动摇 “加拿大破产程序的根基，破坏债务人、债权人以及过渡放贷机构赖以决策的法律预期”。
监察方提交的文书写道：“判决若违背《公司债权人安排法案》的立法初衷，债务人破产周期将会拉长，企业获得的重整缓冲期将被严重打乱，债权人最终可收回的资产也会缩水。”
BC省总检察长也关注到这场法律博弈，并提交了意见书，主张两部法律完全可以并行适用。
Masuhara法官对此表示认同：“两项法规之间不存在冲突，也不会互相掣肘。”
法官写道：“《房地产开发营销法》（REDMA）用来判定开发商是否对这些购房者拥有可强制执行的合同权利；《公司债权人安排法案》（CCAA）管辖后续破产程序的执行，以及该程序下各项权利、债权的处置。”
“两套法律体系所处理的事务虽有所关联，但并不相同。”
判决书显示，这些买家支付的定金金额介于 35000 加元至 205000 加元之间，定金总额约 360 万加元。
Masuhara法官表示，“绝大多数定金” 并没有存入信托账户，早已被投入Eclipse项目的融资当中，后续法院将另行安排听证会，专门审议定金处置问题。
针对CBC News的问询，AlixPartners的代表表示，暂不发表评论。
（本文综合英文报道翻译整理，如有出入以英文报道为准）
信息源：
https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/eclipse-thind-presale-contract-court-9.7321471
