近日，大多伦多地区（GTA）宾顿（Brampton）市一栋独立屋以 169.9 万加元的价格达成有条件成交。对比 2022 年楼市高峰时 280 万加元的成交记录，短短四年时间，这套房产价值缩水 110.1 万加元，跌幅接近 40%。
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该独立屋套内使用面积超 5000 平方英尺，配有 3 个车库，厨房经过现代化升级，全屋设有 4 间卧室、6 间浴室，房龄尚不足十年。
这套物业曾在 2022 年 1 月以 280 万加元完成交易。今年 4 月，房屋再度挂牌上市，挂牌定价 172.49 万加元，不过挂牌周期结束后并未顺利成交。就在同一个月，房源二次上架，最终于本周以 169.9 万加元实现有条件成交。
相较 2022 年 280 万加元的卖出价格，本次交易中，房主直接损失了 110.1 万加元。
如今的加拿大楼市，房源挂牌价早已不是最终成交价，只是买卖双方谈判的起点。
作为加拿大最大房产市场，多伦多楼市已然迎来变局。当下购房者手握充足选房空间，议价底气十足，不少人会主动和卖家砍价，不合适便直接放弃交易。
对此，Heaps Estrin房地产团队总裁兼首席执行官凯莉·希普斯（Cailey Heaps）坦言：“挂牌价重新回归谈判属性，彻底告别了此前拍卖式的竞价抢房模式。”
在她看来，当前楼市并非行情疲软，而是回归理性常态。
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78.1%降价成交！平均降3万加元！
房产挂牌平台HouseSigma的最新数据，直观印证了市场的降温态势。2026年7月，多伦多地区78.1%的房屋最终以低于挂牌价成交，仅有18.7%的房源成交价高于挂牌价。
整体来看，市场中位成交价比挂牌价低2.8%，折合让利2.3万加元；若仅统计降价成交的房源，中位折扣高达3万加元，折扣率3.7%。
这一景象，与2022年的火热楼市形成了极大的反差。当时，多伦多86.1%的房源都是溢价成交，买家抢房、房东坐地起价是市场常态。
值得注意的是，2026年7月的楼市数据，并非市场“遇冷”的特例，反而贴合多伦多楼市的长期历史规律。数据显示，2011年7月多伦多降价成交房源占比同样为78.1%，2009年7月更是达到78.7%。
结合HouseSigma2003年至今的长期数据，今年7月降价成交比例在24年统计周期中位列第11名，处于中游水平。2003至2013年，每年7月的降价成交占比均稳定在78%-89%区间。真正打破市场常态的，是楼市繁荣周期，尤其是疫情初期的非理性火热行情。
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多伦多地区房地产委员会（TRREB）首席信息官杰森·默瑟（Jason Mercer）解读了市场的冷暖反转：“2021、2022年，市场需求创下纪录、房源库存严重不足，买家竞争白热化；而如今，市场供需格局彻底逆转。”
TRREB官方数据也佐证了这一变化：2026年7月，当地房屋成交价平均为挂牌价的97.3%，对比2021年7月的103%溢价成交，市场行情已然天差地别。
不同户型、价位的房源，议价空间差异显著。户型维度中，公寓最容易降价成交，7月降价成交占比达83%；独立屋次之，占比约78%；联排与半独立屋为72.6%。
高端豪宅市场的调价幅度最为突出。总价200万加元及以上的高端房源，86.4%最终降价成交，中位折扣率达5.55%，是所有价位房源中让利力度最大的。反观刚需、改善主力价位（80万-150万加元），降价成交占比约75%，中位折扣率维持在2.34%-3.01%之间。
凯莉·希普斯以多伦多Rosedale社区的一套豪宅成交案例，具象说明了高端市场的价格回调态势。这套房源2025年7月首次挂牌，挂牌价780万加元，随后一年内多次下调价格，2026年7月挂牌价已降至539.9万加元，最终8月以485万加元成交，总价大幅回落。
挂牌价带不来流量，就要及时调价
她表示，目前高端楼市买家竞争锐减，市场库存远超传统常态。同时她特别提醒，降价成交不代表房屋低于真实市场价值。挂牌价本身就是定价策略与营销手段的一部分，即便是户型、条件相近的房源，房东的挂牌定价也会存在较大差异。
她举例解释说，两套条件完全一致的房源，一套挂牌150万加元，一套挂牌175万加元。前者凭借市场竞争以160万加元成交，后者最终以165万加元成交。从数据上看，第二套房源属于降价成交，但实际成交总价反而更高。
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“核心从来不是‘是否低于挂牌价成交’，而是‘是否低于真实市场价值成交’。”希普斯说：“当下买家最大的谈判优势，就是手握选择权、敢于放弃。当买家笃定市场还有充足房源可选，就不会为单一房源过度纠结，议价心态更从容。”
不过，买家的绝对议价优势正在逐步弱化。2026年7月，多伦多楼市小幅向卖方倾斜：房屋销量有所回暖，新增挂牌房源持续减少。默瑟预判，若后续挂牌量持续走低、销量保持稳定甚至上涨，买家竞争将再度加剧，议价空间也会逐步收缩。
当前楼市的真实状态是：看房买家稳步增多，但大家普遍更加谨慎挑剔，议价态度坚决，只有价格匹配心理预期才会出手。HouseSigma多伦多房产经纪人萨米·科恩（Sammy Kohn）表示，部分区域楼市活跃度有所回升，但成交门槛明显提高。
科恩分享了近期实操案例：多伦多Trinity Bellwoods社区一套1280平方英尺的两室一厅带书房公寓，5月挂牌价109.8万加元，挂牌初期每日仅3-4组客户看房，热度低迷。
卖家迅速顺应市场调整策略，一周内将挂牌价下调至99.5万加元，精准瞄准百万预算刚需买家。调价后房源看房量数量大幅增加，短短数日后便以98.5万加元顺利成交。
“现在早已不是2021-2022年的卖方红利时代。”科恩总结当下成交逻辑，“挂牌价带不来流量，就要及时调价。如今楼市成交的核心，是贴合市场合理定价、顺势而为，而非逆势扛价。”
楼市复苏遥遥无期，或仍需等待数年
纵观加拿大全国楼市，利好与隐忧并存。好消息是，全国房价已然探明底部，止跌企稳；但令人担忧的是，楼市全面复苏遥遥无期，或仍需等待数年。
加拿大房地产协会最新发布的数据显示，7月全国房屋销量环比上涨0.5%，实现连续四个月回暖；同时全国基准房价小幅上涨0.1%，终结了长达一年半的月度下跌态势。
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这一系列积极信号，让市场确认楼市复苏进程已然启动，但多家权威机构一致认为，复苏节奏会极其缓慢，难现快速反弹行情。
BMO资本市场高级经济学家罗伯特·卡夫契奇（Robert Kavcic）分析：“此前跌幅最深的楼市板块，销量与价格已基本触底，但后续复苏会呈现平缓走势，几乎没有强力反弹的动力与契机。”
“即便只是从深度调整转向平稳运行，已是楼市的阶段性进步，也有望逐步缓解此前楼市低迷对加拿大经济增长的拖累。”加拿大皇家银行（RBC）助理首席经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）表示。
数据显示，7月全国45.75万套的房屋成交量，仍比十年均值低12%，市场活跃度存在明显缺口。按照近两个月的回暖速度测算，楼市想要恢复至十年平均活跃度，至少需要两年半时间，绝非快速复苏的走势。
RBC进一步预判，随着市场信心逐步修复，复苏节奏或许会小幅加快，但多重利空因素将持续压制行情：降息预期渺茫、人口增长放缓、经济不确定性居高不下，后续楼市回暖只会循序渐进、稳步推进，不会出现爆发式上涨。
除此之外，加拿大楼市多年的区域分化格局，也正在悄然扭转，呈现“强弱反转、整体趋同”的态势：此前热门的高热市场持续降温，此前低迷的弱势市场逐步回暖。
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本轮楼市调整中跌幅最明显的安大略省，近四个月领跑全国销量增长，多伦多、汉密尔顿、基奇纳-滑铁卢、伦敦、渥太华等城市销量全线上涨，多伦多、渥太华房价也同步小幅回升。
反观此前表现亮眼的萨斯喀彻温、曼尼托巴、魁北克及加拿大大西洋沿岸市场，目前已显现见顶回落迹象。7月里贾纳、萨斯卡通、温尼伯、蒙特利尔、魁北克市、蒙克顿、爱德华王子岛等城市，房屋销量均出现环比下滑。这些区域房价虽仍在上涨，但涨幅已大幅放缓。其中，蒙特利尔、魁北克市的年度房价涨幅，已不足年初的一半。
RBC预判，这一区域分化反转的趋势将持续发酵。安省楼市将依托改善的购房负担能力与就业环境，释放积压购房需求，行情持续修复；而此前热度偏高的市场，将受购房成本攀升、地缘政治波动、移民数量缩减等因素影响，增长持续放缓，大温哥华地区或许是其中的典型代表。
信息源：Financial post
