一套新房，开发成本最多可以减少4万加元。
BC省今年6月公布住房新政时，给出的就是这个数字。联邦与BC省计划投入最高32亿加元，支持部分重点社区降低多户住宅开发费，最高砍掉一半。安省的计划更大，联邦与省政府准备投入最高88亿加元，鼓励参加计划的城市把住宅开发费降低30%至50%。
目的很明确：降低建房成本，让更多项目开工。
但开发费少收了，原来靠它修建的道路、水管、污水系统和其他城市设施，谁来付钱？
如果让所有业主共同承担，大家会愿意吗？
开发费为何成了建房门槛？
城市增加住房，不只是把楼盖起来。人口增加后，道路要扩建，供水和污水系统要增加容量，有些地方还要修建公园和其他公共设施。
加拿大许多城市长期遵循“增长为增长买单”的原则：新开发带来新的基础设施需求，城市便向开发商收取开发费。开发商再把成本计入项目。在需求强劲的市场，新房买家往往承担其中相当大的一部分。
问题在于，一些城市的开发费已经高得惊人。
CMHC数据显示，部分城市的开发费相当于新房价格的8%至16%。以两卧室公寓为例，渥太华约4万加元，素里约4.8万，温哥华约12.5万，大多伦多地区超过12万。独立屋更高，多伦多甚至超过18万加元。
项目还没开始计算土地、人工和融资，政府收费已经可能达到十几万元，足以决定一栋楼能不能盖。
砍掉一半，能增加多少住房？
CMHC模型显示，如果开发费只降低10%或20%，效果并不明显；如果下降50%至60%，多伦多和温哥华可行住宅项目的数量大约增加5%，本拿比约增加7.7%。
这说明开发费确实是一道门槛，降低它可以救活部分项目，但作用也不能夸大。土地价格、建筑成本、融资利率、审批周期和土地用途限制仍然存在。
接下来便是更现实的问题：城市少收的钱由谁补？
本拿比的一套账很有代表性。一套低密度住房目前的市级开发费和社区设施收费合计约8.18万加元。如果减半，城市每套房少收约4.09万。
如果联邦和省政府全额补上缺口，项目成本下降，城市仍有钱建设基础设施，当然最好。但如果补不齐，城市只能从地产税、水费、污水费或者借债中筹钱。
成本少4万，房价未必便宜4万
开发商成本下降，不代表成交价会下降同样金额。
在库存较高、竞争激烈的市场，开发商可能通过降价或优惠吸引买家；如果供应紧张，或者项目原本就在盈亏边缘，部分成本下降也可能留在项目利润中。
因此，政策首先改变的是成本，最终谁得到好处，还要由市场决定。
公平问题同样无法回避。刚买房的家庭，房价中已经包含高额开发费，而且要通过按揭慢慢偿还。政策改变后，他们不仅没有退款，还可能继续通过税收补贴后来项目。
但道路和水管可能使用三十年、五十年。未来享受这些设施的居民，早已不只是最初的新房买家。把长期公共资产的大部分成本一次性压在第一批买家身上，也未必公平。
开发费、地产税、市政借债和使用者收费，没有一种方式是免费的。合理的做法，应当是在受益者之间分摊成本，也让长期资产由不同年代的使用者共同承担。
这项住房新政最终是否成功，可以观察三点：城市的收入缺口补上了多少；开发商节省的成本有多少传导到房价和租金；开发费下降后，又有多少项目真正开工。
以后再看到“一套房最多省4万”，不妨多问一句：
这4万究竟消失了，还是账单换了收件人？
