都说加拿大公寓价格跌得厉害，尤其是多伦多，厉害到什么程度，今天来说一个近期成交得极端案例。
就在本月早些时候，多伦多埃托比科克（Etobicoke）一套一居室公寓以不到30万加元的价格卖掉了。具体数字是29万，房子面积不到600平方英尺，没有停车位，楼才建了几年，也就是说几乎是新房。
图自：Toronto star
不过，这是一套法拍房。原业主还不上贷款，贷款机构接手后卖掉的。
挂牌价一开始是36.5万，从3月挂到6月，调了五次价，最后29万成交。多伦多房地产经纪人、公寓专家Alex Zhvanetskiy把这种做法叫“放血降价”。他说，这个价格远低于同一栋楼其他单元的成交价。
他最近见过更便宜的公寓，尤其是那些储备金有问题的楼。储备金是用来应付以后维修的，不够的话业主可能要额外掏钱。
Zhvanetskiy分析，如今多伦多公寓市场已然分化为两大阵营。
第一类是户型方正、格局合理、面积适中的自住型公寓，市场稳定性相对更强；
第二类则是他口中的“鸡肋式公寓”，户型设计不合理、实用性差。这类房源普遍存在走廊过长的问题，大量公摊面积挤占实际使用空间。在他看来，此类小户型缺陷房源，29万加元的成交价基本已经触底。
这些小户型、布局别扭的公寓，早些年房价上涨那会儿被推给投资者，说价格只会涨不会跌。
图自：Toronto star
但是现在需求没了，市场上这种房子到处都是。Zhvanetskiy说，买这种房子的人多半不是为了自己住，而是想找租客，可长期租户也不好找，就只能等市场回暖房子涨价再卖掉，不过这类房子的涨幅相对其他公寓会慢一些。
多伦多都会大学建筑科学教授Helen Stopps见过更差的公寓布局。她说，这套不算特别糟，一个人住还行，可再塞一个人就难了。房子有个小阳台，窗户能开，能透气，但真正的户外空间却没有。
Sage Real Estate的经纪人Jen Heakes觉得这是个特例，对买家来说是个大便宜。她说核心区以外的市场保护没那么强。真正亏大钱的，往往是那些不得不卖的人。其他业主大多还在硬撑，等价格回来。
据悉，原业主在2023年11月花了45.8万加元买下这套房，不到三年亏了约16.8万。Heakes说，现在市场就是这样，买家有机会，卖家却在流血。多伦多人以前总觉得买房是稳赚的买卖，现在很多人想再扛一两年，可不是谁都能扛得住。她说，这让人挺难过。
图自： canadian mortgage trends
CMHC最新预测更不乐观。他们预计2026年房屋销售、价格和开工量都会往下走。经济不确定、贷款成本高、人口增长放慢，买家继续观望。今年全国预计成交45.72万套，比2025年的47.0314万套少2.8%。全国平均房价预计跌0.6%，到67.52万，低于之前的67.9543万。这个预测比他们2月时的看法更差，那时候还预计销售和价格都会涨。
CMHC副首席经济学家Kevin Hughes说，价格已经降了，可还不够把买家拉回来。经济不确定、收入增长慢、借贷条件紧，都在起作用。他们预计2027年和2028年销售和价格会温和回升，但成交量仍会低于过去十年的水平。
地区差别还会继续。草原省份销售和价格可能领先，魁北克增长温和一些。安省和BC省则继续受可负担性和成交低迷拖累。开工量预计今年降6.8%，到24.14万套，低于2025年的25.9028万套。建筑商面对需求弱、库存高、成本贵，尤其是安省和BC省的公寓市场，开工会持续疲软。
租赁方面，新供应入市后空置率会升，多伦多、温哥华、蒙特利尔的租金涨幅会放缓，特别是要价租金。可相对于收入，租金水平还是会偏高。
信息源：Toronto star canadian mortgage trends
