有钱人不是不买房了，只是不再扎堆抢多伦多、温哥华！
一直以来，提到加拿大豪宅，或者说高端住宅，大家第一时间想到的都是多伦多、温哥华。这两座城市常年霸占高端楼市的热搜，几乎垄断了全国豪宅热度。但最新的楼市数据告诉我们：这个维持多年的固有格局，正在被悄悄打破。
根据RE/MAX加拿大最新的楼市报告，今年前四个月，多伦多、温哥华的豪宅成交量双双下滑。唯独埃德蒙顿逆势大涨47.7%，涨幅直接拿下全国12个主要城市的第一名，断层领跑。
我们可以直观对比一下：萨斯卡通豪宅销量涨了27%，卡尔加里涨了13.5%，表现已经很不错。可反观传统豪宅热门城市，多伦多400万加元以上的豪宅，成交量同比跌了近17%；温哥华更夸张，大跌近20%。一冷一热，楼市差距肉眼可见。
身在当地、深耕豪宅市场多年的资深地产经纪丹尼斯·罗利（Denis Rowley），对这波逆势上涨感受最深。他之前做过抵押贷款经纪和房产评估，现在在RE/MAX Real Estate Center主营高端房产销售。看惯了楼市涨跌的他，看市场的角度格外务实，最关注购房者的真实还款能力，以及潜在的楼市风险。
他透露，自己手上绝大多数豪宅买家都选择了贷款买房，90%的客户会办理按揭，购入的房子均价大概在120万加元，“以前埃德蒙顿的楼市一直跟着卡尔加里走，对方涨我们才敢涨。但现在，风水轮流转，我们成了加拿大豪宅市场的领头羊。”
埃德蒙顿豪宅突然爆火，并不是运气好，而是实打实的市场大势。
图自：CBC
RE/MAX加拿大总裁唐·科蒂克（Don Kottick）表示，现在的豪宅市场，早就不是多伦多、温哥华说了算。这一波城市行情分化，不是加拿大豪宅市场不行了，而是楼市正在重新洗牌、趋于平衡。
至于多伦多、温哥华豪宅遇冷，原因其实很接地气。一方面，两大城市楼市不确定性太多，有钱人都不愿意贸然出手，干脆先观望再说；另一方面，这两座城市的买房成本实在太高，土地转让税、空置税、投机税层层叠加，而埃德蒙顿所在的草原省份完全没有这些税费。多出来的一大笔开销，直接劝退了不少高端购房者。
相比之下，埃德蒙顿的豪宅性价比，真的优势拉满。
在埃德蒙顿，一套120万加元的房子，妥妥的当地高端住宅。参考埃德蒙顿房产经纪人协会的数据，当地5月份普通房屋均价只有49.2万加元，独立屋均价也才60.5万加元。也就是说，这里的豪宅价格，直接是当地普通房价的两倍多，门槛清晰分明。
大量外地人移居至此，是豪宅销量暴涨的关键原因。阿尔伯塔省一直是加拿大人口净流入大省，很多多伦多等高房价城市的居民，卖掉老家的房子、带着丰厚的房产净值搬来这里。同样的预算，在多伦多只能买刚需小屋，在埃德蒙顿却能拿下大户型、大庭院，还有能常年使用八个月的加热车库，居住体验直接升级。
更实在的是，这里没有土地转让税，也没有省级销售税。对比多伦多，买一套高端房产能省下一大笔交易成本，自然吸引了大批省外有钱人前来置业。
不过很多人不知道，撑起这波豪宅热潮的，不只是外地人，更多是低调的本地有钱人。
图自：CBC
在RE/MAX River City做了14年高端房产生意的资深中介贾森·霍兰（Jason Holland）透露，自己经手的百万加元级豪宅订单里，80%-90%都是本地人换房升级，只有10%-20%的买家来自阿尔伯塔省之外。
霍兰说，最大的变化不是有钱人生变多了，而是本地人愿意花钱换好房子了。
以前很多本地企业主，住着老房子也知足，不愿折腾置换。但现在，大家都愿意出手，要么买一套更大的豪宅，要么直接买地自建心仪的房子。
他把这种现象叫做“低调的富裕”。外人总觉得埃德蒙顿朴素、低调，没什么高端楼市热度，但真实数据完全不一样：仅本周，当地挂牌价超100万加元的房子就有304套，高端房源储备十分充足，本地有钱人远比大家想象的多。
不过热度暴涨的背后，也有一个备受争议的问题，直接关系到楼市能不能长久：埃德蒙顿这些豪宅买家，是全款买房的真土豪，还是靠贷款杠杆上车的普通人？
放眼整个加拿大，豪宅市场大多是“现金为王”。全款买家居多，资金底气足，让高端楼市很难崩盘，还能避开不少贷款政策限制。但埃德蒙顿的情况很特殊，业内中介的看法完全不一样。
图自：CBC
丹尼斯·罗利的看法比较保守谨慎。他接触的百万豪宅买家里，90%都是靠贷款买房，用自己原有房子的权益叠加银行贷款完成置换。因为懂融资、懂楼市风险，他很清楚，靠杠杆撑起来的市场，其实很脆弱，后续变数很大。
但贾森·霍兰的观点刚好相反，也更乐观。他手上的高端客户，大多都是全款买房，手里有实打实的现金流，没有房贷压力。在他看来，这波楼市上涨不是虚火，基本面非常扎实。
两位资深中介、同一个城市的高端楼市，看法却截然不同，其实原因很简单：他们服务的人群不一样。罗利对接的大多是入门级豪宅买家，资金需要周转、依靠贷款才能上车；而霍兰对接的是顶级富豪，资金充足，根本不用杠杆。
如今的埃德蒙顿，成功逆袭登顶，成为加拿大当下最火的豪宅市场，圆了多年的楼市追赶梦。但风光背后，隐藏的风险已经慢慢显现。
罗利已经开始提前警惕风险，重点关注楼市的止赎房源数量。他提醒，埃德蒙顿豪宅市场太依赖贷款杠杆，后续利率调整、贷款政策变动，都会直接影响市场。一旦断供、止赎的房子变多，这波热度大概率会快速褪去，埃德蒙顿很可能再次被卡尔加里反超。
这也就引出了所有人最关心的问题：埃德蒙顿这波罕见的豪宅暴涨行情，明年还能继续吗？
其实答案很简单，全看买房的到底是谁：是资金稳、无压力的全款土豪，还是靠贷款、背负房贷的置换业主。
加拿大豪宅城市的排位赛，还在重新洗牌。有钱人的买房选择悄悄转移，正在一点点改写整个加拿大的高端楼市格局。
信息源：financial post
