参考卑诗民事审裁所（BC Civil Resolution Tribunal）数据显示，截止到2025年8月底的关于分契物业（Strata Property）的纠纷数量是1,245件，比2024年8月底的1,019件增加了两成。
当然这个数据可能反映了司法机构的效率下降，但是如果假设司法机构的效率不变，那可见随着高楼住宅密度增加，业主间以及业主与管理层之间的利益冲突也更为突出。此趋势突显了完善业主和业主委员会都要加强法治观念的必要性。
本文以2025年5月12日，卑诗民事审裁所（简称CRT）关于温哥华胡先生跟其大楼之间的纠纷判例 （Hu v. The Owners, Strata Plan BSC 1732, 2025 BCCRT 603）来劝戒业主委员应该兢兢业业，履行大楼各业主对委员会的受托义务，依法合规管理大楼。
中文里物业和物业管理公司两个词容易发生混淆，在加拿大物业是一个法人，业主委员会是一个通过民主选举，受到民主监督，依法治理的一个理事会，而物业管理公司则是受雇管理物业的职业经理团队。
判例的主人翁胡先生是温哥华某物业的一位业主，在2023年10月至2024年11月期间被投诉产生噪音，并由此产生了罚款。
根据大楼2024年11月的财务报表，胡先生在2023年12月、2024年5月以及2024 年8月间分别被处以1,400加元、200加元和 4,000加元的罚款。2024年12月，又因2024年10月至2024年11月期间发生的陆续违章的行为，被课以2,600加元的罚款，罚款总计8,200加元。
CRT的审裁员加思·坎布雷从五个问题入手来分析纠纷的原委：a）物业是否对噪音投诉进行了充分调查？b）物业是否对胡先生有严重不公平对待？c）物业是否必须撤销章程罚款？d） 胡先生是否有权获得赔偿？以及e）胡先生是否必须支付物业的律师费？
根据卑诗共契物业法（简称 SPA）的第26条，物业必须执行其章程。在执行过程中，其行为必须合理（Reasonable）。
CRT的审裁员表示，“物业公司执行其章程的义务包括客观调查涉嫌违反章程的行为，例如噪音投诉。”在具体调查噪音干扰的时候，要考虑“多种因素，例如其性质、严重程度、持续时间和频率。干扰还必须非常严重，以至于普通人无法忍受。而…居民的主观投诉通常不足以证明噪音不合理。”
CRT的审裁员表示，“物业没有提供足够的证据证明【被指责的】噪音是不合理的。另外，物业未遵守SPA第135条的程序要求。 该条款规定了物业管理公司在考虑章程罚款时必须遵循的程序要求。根据SPA第135(1)条，物业管理公司在处以罚款之前必须收到投诉，并向业主提供投诉的
书面详情和合理的答复机会，包括应业主要求举行的听证会。”
而参考卑诗上诉法院 Terry v. The Owners, Strata Plan NW 309, 2016 BCCA 449 判例及 TheOwners, Strata Plan NW 307 v. Desaulniers, 2019 BCCA 343 判例，“如果分契公司未能严格遵守这些程序要求，则章程罚款可能被视为无效。自然在处罚被认定违法的情况下，胡先生自2023年10月以来因使用吸尘器而收到的所有噪音法规罚款被CRT的审裁员撤销。
不仅如此，根据SPA第133(2)条规定，物业管理公司可以要求业主支付合理的费用以纠正违反章程的行为。而在这起案件中，由于胡先生其本人未违反物业章程，因此不需要支付物业的法律费用。CRT的审裁员还额外指出，“物业并未提供任何证据证明其支付了法律费用，例如已支付的发票。”
随着温哥华市区高楼大厦数量逐年增加，涉及业主与业主委员会之间的纠纷案件数量显著上升，其中包括共用设施使用、管理费分配、维修责任以及宠物与噪音等问题。但是业主委员会在治理物业时，不仅要有法可依，更要有据可循，而不是拍脑袋，意气用事。
卑诗民事审裁所（CRT）是加拿大第一家完全线上的法庭，于2016年正式成立，主要负责处理小额金钱纠纷（$5,000或以下）、分契物业纠纷、车祸保险索偿纠纷等争议的解决。《争议解决法》Civil Resolution Tribunal Act (CRTA) 第二条规定，CRT的职责是提供便利、快速、经济、非正式且灵活的争议解决服务。在解决争议时，CRT必须遵循公平原则，并承认争议各方之间可能在CRT程序结束后存续的任何关系。
CRT既然叫审裁所，就意味着其裁决具有与法院判决同等的法律效力，可直接由法院执行。若当事人对CRT的裁决结果不满，依据《Civil Resolution Tribunal Act》，可在裁决下达后60天内，向卑诗省最高法院（BC Supreme Court）提出司法覆议（Judicial Review）。这一设计旨在让公众能以更便捷和低成本的方式解决民事纠纷，同时确保程序的公正与透明。
撰文：吉米言 (卑诗公益法律服务社团 Access Pro Bono Society of BC 法律义诊服务总管及资讯官)
