20年投资老司机都被骗！加拿大地产诈骗女王面临100多项指控

这封邮件来自Courtney Wallis Simpson，自称是房地产顾问。

在邮件中，Simpson表示自己有两个超级独家的未公开房源，或许Kwok会感兴趣。尽管Kwok完全不认识这位发件人，但作为一个热衷于寻找投资机会的房地产投资专家，他的好奇心被点燃了。

这位67岁的老兵在房地产开发行业摸爬滚打了将近20年，之前还在Markham的金广场购物中心担任过市场营销和销售总监，后来还开了一家经纪公司，最后进军房地产开发领域。

真可谓是有勇有谋、经历风雨的大佬！于是，Kwok迅速回信给Simpson，表达自己愿意继续了解更多的精彩情报。

然而，Kwok那时并不知道，面对自己的是一个怎样的惊天诈骗圈套。

夹板上的奶酪

那么，这两处“诱人”的房源在哪里呢？

Simpson解释说，第一个是Barrie的联排别墅项目，标价为$300万元。第二个是安省Stouffville的一处物业，挂牌$250万元出售，占地超过4英亩，是一个潜在的土地储备项目。也就是说，如果Kwok购买这块地皮，就可以找准时机开发，赚得盆满钵满。

随着了解越来越深，Kwok对Simpson推荐的机会彻底心动。

加拿大房地产市场曾在疫情初期陷入停滞，但当时有迅速回暖的趋势，房贷利率创下了3年来的新低。随着居家办公逐渐成为主流，那些住在拥挤市中心的白领们纷纷转向像Barrie和Stouffville这样的舒适社区。Kwok深思熟虑后打算抓住这个机会分杯羹！

放长线钓大鱼

Simpson称自己为丈夫所有的一家房地产经纪公司工作，而实际上她才是幕后真正的大佬。在与Kwok合作的日子里，Simpson展现出了博学和专业的一面，这让Kwok感到非常放心。

她为Kwok呈上了关于土地的详细文件，包括规格、场地规划和环境报告，并且一丝不苟地回答了所有的提问。地皮交易相当复杂，需要考虑许多因素，比如区划法规和土地修复。

Kwok在2020年夏季和2021年之间多次前往这些地点考察，并不时与Simpson会面。每次Simpson都热情友善地接待他。

杀猪

当遇到一些实操性的困难时，Simpson会秉持着公正专业的态度，强调他随时可以改变主意，并且不会支付任何罚款。她甚至给Kwok发了一份解除合同，允许他收回定金。

在被说服之后，Kwok通过支票向Simpson寄去了总计$25万元的两笔定金。

不过，一段时间后，当Kwok与同行详细讨论这些交易的复杂性后，他最终决定退出。

2021年6月，他联系了Simpson，提出取消交易，并给她发送了解除合同。Simpton回信确认交易已取消。

几天后，当Kwok再联系她提出退钱时，她说自己正在搬家，等有空会给他寄支票，并承诺会尽快联系。

之后的“剧情”可想而知了，Kwok开始紧张起来。

几天过去了，Simpson没有给他任何回音。当他再次拨打Simpson电话时，却发现她的号码已经注销了。

地产诈骗“女王”

一年多以来，Kwok都被牢牢地掌握在Simpson的手里。那么，到底是怎样的一个人物，能把从事房地产投资20多年的风云人物耍得团团转呢？

根据Kwok回忆，身材娇小的Simpson染了一头金发，55岁的她雄辩如簧，充满了能量和野心，Kwok能感觉到她鲨鱼般的本能。

Simpson从小就表现出对名利的渴望，在1990年就取得了房地产经纪人牌照，大约2年后又取得经纪业务牌照，并开设了自己的经纪公司，对地产行业了如指掌。她的受害人不仅有一般的投资者，还有地产开发商和地产经纪人。

在地产经纪行业摸爬滚打几年后，Simpson的地产事业发展得不如预期，即没赚到钱，也没赚到名。于是，在2000年代初期，Simpson建立了一个与楼花相关的投资基金，并说服一些朋友和熟人投资。

当时的楼市并不像现在这么热门，但是市场一直上升。和她打交道的人有钱但不知道如何投资。她了解房地产行业，而且很有说服力。

很明显，她是这块料。

在Simpson的投资模型里，投资者通过她以高利率向那些购买了楼花的人提供临时资金。购买楼花的买家可以在整栋楼完工后开始还房贷，但如果他们支付入住费(occupancy fee)就可以入住。这笔入住费，就是Simpson说服她的投资者以贷款的形式借给那些楼花买家。

作为回报，投资者每月收到这笔贷款的分红，最高可达每周25% 。

最终，Simpson有了几十个新客户。她利用投资资本作为最初投资者的假股息，然后随着客户的增加重复这一过程。其实就是庞氏骗局的套路。

到2005年，她有60多个客户，他们认为自己找到了一个挣快钱的捷径，却完全没有意识到，他们已然走进一个经典的庞氏骗局。而且，他们大部分都是Stouffville当地人。

为了为还清公寓投资者的钱，维持庞氏骗局的运转，Simpson还开始了一个新的骗局: 在 Stouffville 及周边地区兜售尚未上市的商业地产，然后从多个买家那里收取定金。其中一处是 Stouffville 的一个广场，Simpson将其卖给了100位不同的投资者。

很快，大量资金在Simpson和她的投资者之间来回流动。

为了不让安省房地产委员会(Real Estate Council of Ontario，RECO)的调查员追查到她伪造了信托账簿和银行信息，Simpson越来越迫切地需要钱来结清她最初的投资者群体。

她甚至用自己的三处个人财产申请了昂贵的私人抵押贷款，一度为债务支付260% 至520% 的年利息，并在20多个商业地产账户之间游走。

2005年秋天，Simpson露出了破绽。熟人客户Emily发现骗局真相后决定报警，还有另外一名客户找私家侦探调查后也持有证据。

2005年11月初，Simpson向警方自首，那时候当局已经对她进行了两个月的调查。RECO 吊销了她的经纪人和经纪业务牌照，并下令冻结她的公司银行账户。

Simpson的骗局总共造成了近$1500万元的损失，其中包括140多名受害者，她因此受到了23项指控。当年12月，她以40万元保证金保释。

2007年4月，Simpson被判处5年有期徒刑，并被勒令赔偿450万元。法院下令的接管人通过清算Simpson的资产找回了1150万元。在联邦监狱服刑期间，又因为违反安省的《房地产和经纪业务法》（Real Estate and Business Brokers Act）而判刑2年，与前罪同时执行。

2008年11月，Simpson获得减刑并假释出狱。但好景不长，2010年4月因为违反假释规定而再次入狱并服刑60天。

2012年，Simpson离开家乡Stouffville搬到Bracebridge，试图恢复经纪人牌照但遭拒。不久，她的丈夫取得经纪人和经纪业务牌照，开设了Wynn Realty 地产公司，为Simpson打开了一个新世界。她以地产顾问自称做着无牌地产经纪人的事。

在Bracebridge待了几年之后，她又搬回Stouffville，尽管当地很多人受过她的骗，但她在当地也有很多社会关系。Simpson一家租住在当地高尔夫俱乐部边上的一个封闭式小区，是一所5卧7卫的大房子。

到2019年1月，Simpson所展示的Wynn Realty公司的地产项目，大部分是可供开发的空地，且低于市场价，这非常有吸引力。Simpson就靠此利用欺诈手段从Kwok等买家那里收取了5万至30万的定金，至少有16名受害者。被骗的人士不少是地产专业人士。

终于有纸包不住火的那一天。

2021年6月25日，RECO 布了对Wynn Realty公司的公众警告，该公司因违反《房地产和经纪业务法》而吊销执照。

8个多月后，也就是 2022年3月，警方开始了调查；7月，皮尔区警方逮捕了Simpson夫妇，正式指控他们欺诈、伪造、盗窃和持有犯罪所得，共面临100多项指控。

不过，加拿大的司法程序相当漫长，而且，对于金融犯罪的后果，法律相当宽松。那些被骗的人能不能要回自己的钱，只有天知道。

最可笑的是，Simpson从去年7月被捕以来，撰写并自行出版了《芝士蛋糕之爱》，这是即将出版的烹饪书系列的第一卷——她最近的爱好。