近千万的豪宅总有富丽堂煌的外貌，但外貌的背后，却可能是资不抵债。图为网上图片，与案件无关。事情闹上法院，连法官都难以决定，那买房子的74万元订金应否用作支付38万元地产经纪佣金。
法庭文件显示，华人业主石某（Shi，音译）以688.8万元的价格出售了一座豪宅，
房屋的交吉日期为今年的8月30日。为此，买家向地产经纪公司苏富比（Sotheby）支付了74万元的定金。
但石某的这处房产已经被做了4次按揭，而且还有不少的地税和水电气等杂费未交。就算这宗房产交易顺利完成，那笔近700万元的购房款，在支付给第一和第二两家按揭放贷人之后，已经无法全额支付第三家（第3次和第4次为同一家放贷人）按揭。
如今业主石某在该房产中已经没有任何权益，借出第三（四）笔按揭贷款的放贷人有可能会有损失，自然希望将损失减少到最小。而房产中介公司苏富比也希望能拿到交易额5%的佣金，即将近38万元。因此双方都将主意打到了那笔74万元的定金上。
原屋主石某和第三放贷人要求地产经纪公司将定金全部交出来，认为无论是为了佣金还是其他原因，经纪公司都无权持有这笔资金。因为根据旧例，在破产情况之下，放贷人对按揭物业的债权等级，高于房地产经纪人对破产卖主的佣金债权。
但安省高等法院的迈尔斯（FL Myers）法官指出，此案并非债主向欠债人提出竞争性索赔的破产案，而是原业主试图从经纪公司手中，获取后者根据各方之间的合同合法持有的资金。
而房产交易合约清楚写明，「定金将在本协议完成或以其他方式终止之前，以信托方式持有，并在完成时计入购买价格。」
虽然卖家请迈尔斯法官下令将定金全额支付给他们，但买家并没有签字认可，而且如果没有受益人的一致同意，法官也难以决断。
而苏富比公司根据佣金信托协议，在交易已经结束的情况下，确实可以合法地获得佣金。
法官指出，对于佣金条款的解读有两种。一个是苏富比必须在成交时向卖方律师支付定金，等购房款全额支付给按揭放贷人之后如果房主还有任何收益，就能支付给经纪。而在本案中，房主已经没有任何权益，更没有剩馀的资金用于支付佣金。
另一种解读就是如苏富比公司所宣称，它根据合约以信托方式持有佣金。但相关的监管规则和条例，是否与旧例有冲突？法官也不清楚。
迈尔斯法官对于这样的难题也无法立时做出决断，只好将聆讯推迟，让苏富比公司也能派人来参与，各方意见都充分表述之后才好决定。
