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5000套楼花烂尾?92万抢的房81万成交!加拿大楼市毁约潮来了

 [加拿大乐活网lahoo.ca 小李飞毒撰稿]

今天有两条消息让黄三水五味杂陈。
首先是,加拿大地产研究机构Urbanation发出警告称,由于加拿大建筑成本不断上升而房价停滞不前,预计仅多伦多一地将有超过5000朵楼花违约。

图自微信图库
曾经,黄三水在本拿比和温哥华投资过不少楼花,面对这种悲观的论调,他也深感无奈。
黄三水表示,现在除了少数顶流开发商的项目,他基本不推荐客户购买楼花了,哪怕佣金再高也不推荐,怕两三年之后被人骂的狗血喷头。
事实上,加拿大楼花销售环节并没有政府或者监管部门拟定的格式合同,所以楼花合同其实就是开发商的一言堂。对客户来说,只有签和不签的区别,没有修改合同的选项,而楼花合同中除了约束客户转让楼花的条款之外,无一例外都为开发商在特定条件下取消项目或者毁约预留了法律空间。
Urbanation也在报告中指出,凡在过去两年售价在1000加元每平尺左右的楼花项目,基本不可能在目前的建筑成本下不亏本交工,所以这部分楼花的开发商大概率会:
1、取消合约。
2、修改合约。
前者意味着买家的期待落空,后者则意味着买家要增加付款金额。无论哪个选项都对买家不利。更重要的是,买家只能获得退款或者认可开发商修改合同,但得不到其他任何补偿。
至于打官司吗,大温某些毁约开发商被媒体和民众口诛笔伐,但在法律层面上却一点办法都没有,哑巴吃黄连,只能咬牙咽下去了。
事实上,温哥华和多伦多这两年爆出多起楼花毁约案,但基本没有受害买家能打赢官司。
Urbanation指出,根据加拿大统计局的建筑价格指数,加拿大高层建筑的成本比去年同期高出21%。随着加拿大银行暴力加息,建筑贷款也变得更加昂贵。
黄三水说,加拿大楼花从预售到入住周期最长的项目能达到5年之久,对操盘能力不足的小开发商、新开发商来说,因无法支付建筑成本导致毁约的概率比较大。
另据商业房地产公司Altus Group的数据,从2017年初到今天,加拿大建筑成本上升了50%。而成本上升10%至14%,开发商就没有利润了。
Altus Group甚至表示,现在加拿大高层建筑的综合成本已经达到1400加元每平尺,低于这个价格出售的楼花理论上都存在毁约风险。
黄三水则表示,如果今天的楼花投资者想实现平衡现金流,至少需要月租金达到3000加元,这对投资者的压力也很大。
其实,遇到问题的不止是楼花。
根据彭博社报道,加拿大地产买家Zohal Habibi 几乎被断崖式下跌的房产评估价弄崩溃了。
图自彭博社
黄三水说,这也是一个令人唏嘘的故事,2022年3月,Zohal Habibi看中了一套价格为92万的房子,然后和卖家签了合同。但到了2022年5月开始申请贷款的时候,银行竟然拒绝承认这个价格的合理性,他们给出的评估价只有80万。
也就是说,Zohal Habibi只能按照银行的评估价贷款了。
Zohal Habibi不死心,继续寻求其他贷款渠道但没能成功。
转眼到了2022年6月,Zohal Habibi只能回到最初的银行贷款,但这一次银行说你的房子只能评估到74万了。
黄三水说,可以理解这个家庭的崩溃,3月份在银行眼里还值92万的房子到6月就剩74万了,换谁都崩溃。
但故事到这还没完。
Zohal Habibi借不到足够的钱支付房款,于是和卖家协商或者降低价格成交、或者毁约。
但万万没想到,卖家答应了降价,而且从92万直接降到81万。
这说明卖家也认为自己的房子在2022年6月已经远不如2022年3月值钱了。
黄三水说,大温地区菲莎河谷的房价恐怕最危险,当市场清醒过来时,会发现大温的好房子还是应该靠近大海,河谷地区中的那些房子会有一轮惨烈的修正。
但房价的整体走向,黄三水现在不敢预测,

 

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