[加拿大乐活网lahoo.ca 小李飞毒撰稿]当地时间6月6日，黄三水的银行客户经理神神秘秘的通知他，下个月加拿大央行有可能加息0.75%！
所以他们银行将推出高利率的存款产品，高到啥程度呢，反正比买房投资的回报率高！
作为地产经纪的黄三水，和古时的卖炭翁心情一样，一方面希望自己的金融投资可以受益于高利率，但也为自己客户受到的影响忧心忡忡。因为今天的五年期固定贷款利率是3.5%，加息0.75%就是4.25%，能不能在暴力加息之前尽快买房意味着巨大的成本差异。
得到黄三水通知的小编赶紧查了查，发现2022年7月加拿大央行有可能加息0.75%的消息来自于彭博社的一篇报道，而给出这个预测的机构是美银证券（Bank of America Securities)。
美银证券的加拿大分舵专门给加拿大的客户发了一份投资报告称，“我们认为，加拿大央行显然希望迅速将利率上调至2%-3%的中性区间。因此，我们认为7月份加息75个基点有非常现实的可能性，”
黄三水说，很多中国大陆移民来加拿大都是最近十年的事，所以大家没经历过加拿大央行的疯狂年代。
其实在1998年，也就是1997年亚洲金融危机爆发的第二年，加拿大央行曾经有过单次加息1%的壮举，所以单次加息0.75%对加拿大央行来说并非不可思议的选项。
美银证券表示，加拿大央行在上周宣布上调利率0.5%，并声明如有必要将采取更有力的行动以实现2%的通胀目标。
在金融圈，话外之音的表达都是有潜规则的，加拿大央行这种表达方式在业内人士看来就是一种预告而不单单是警告。
美银证券预测，2022年7月，加拿大央行加息0.75%，基准利率加到2.25%，随后在每个议息日加息0.25%，直到基准利率加到3.5%。
黄三水说，现在基准利率是1.5%，银行五年期固定贷款利率是3.5%，如果基准利率涨到3.5%，那么五年期固定贷款利率理论上可以达到5.5%。大家想一想，同样买100万的房子，贷款65万，差别是巨大无比的。
但五年期固定贷款利率可以锁定贷款利率5年，所以刚需族可以考虑在加息到顶之前买房，避免出现房价和利率都站在高点的尴尬。
美银证券在报告中总结，加拿大央行历史上总计完成了1次100基点，5次50基点的超常规加息，下个月极有可能填补1次加息75基点的历史空白。
最后，黄三水以刚刚65万加元成交的房产为例，计算了一下现在投资房产的成本和回报率。
65万的房子，首付20%，五年期固定贷款利率3.5%，月供2327，5年内支付的银行利率是8.6万加元，本金是5.3万加元。
也许有人会问，怎么还的利息比本金多啊？其实这一点中国和加拿大的银行都一样，还款计划中都是利息优先于本金，20年还款周期中，越往后本金占比越高，而利息要提前赚到。
65万的房子地税和保险加一起每年5000元，算在一起持有5年需要的资金就是8.6万+5.3万+2.5万=16.4万。
65万的房子月租金2400元算不错了，5年下来就是14.4万。
大家可以很清楚的看到，以今天的利率投资这样一套房子，现金流是负的。而且这里没有计算养房子的各种杂费，其实也是不小的开支。
如果央行再加息2%，这笔投资的现金流压力就更大了。
但对刚需来说，现在锁定利率反而比几个月后买房的利率成本更低，所以黄三水和他的客户也很纠结，是等房价下跌再买，还是抢在下次加息之前买？孰轻孰重真的很难判断。
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