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死心吧,加拿大地产泡沫不会破的!

【加拿大乐活网lahoo.ca 程序综述】2020年12月Aaron Moore在多伦多郊区Brampton买了个其貌不扬的3房独立屋。他简单给这个房子刷了层漆、铺了层地板之后,就直接挂牌出售了。

2021年3月,Moore终于找到了买家,并以81万加元的价格把这个房子卖了出去:售价比他当时收房子的价格足足高了28%——不到4个月,17万直接到手。

通常情况下,地产市场里这种快买快销的经营模式,在无数经济学家和政府官员眼里,这就是一摊脆弱的“泡沫”。然而,正是在这些不断唱衰加拿大地产的声音中,Moore迅速转手了无数物业。

据彭博社报道,Moore在多伦多地区专业干这行已经十几年了,不仅从来没失手过,反而用实际行动打脸了一批人。

 

唱衰加拿大地产的人,脸还疼吗?

最早开始唱衰加拿大地产泡沫“要炸”的政府官员,是2012年时任央行行长的Mark Carney。早在大约10年前,这位后来的英格兰银行掌门人就公开表示,“加拿大依靠地产市场的经济,是长不了的”。

然后紧接着,一群在美国2008年经济危机中折戟沉沙的资本家,一个接一个往加拿大房市里跑,效仿着电影《大空头》的样子,准备在这里反向操作一波,等加拿大的地产泡沫啥时候炸了,自己就能走上人生巅峰,活成标准男主角的样子。

可迎接这些人的又是一记响亮的耳光——无论这些人再怎么炒加拿大物业,地产市场却只会越来越火,一点崩溃的迹象都没有。

(多伦多街景 图自彭博社)

新冠来了又怎样?就算连加拿大住房管理部门(加拿大贷款和住房公司,CMHC)都觉得,2020年地产市场可能就这样了。结果呢?一个又一个历史新高不断刷新历史记录,甚至超过了炙手可热的美国地产涨幅,搞得该机构负责人Evan Siddall都不得不在推特上鞠躬道歉,说自己判断错了形式。

不过考虑到这么干可能会进一步刺激房市,Siddall还是一如既往地维持了自己嘴硬的特点,坚持表示自己说得没错——就算后来发生的事实与预测完全相反,当年的预测“也没错”。

政府高层怎么说都行,反正不耽误炒房者在加拿大赚得盆满钵满。疫情期间,Moore的快买快销活动一直持续进行着。

站在即将出售的独立屋面前,Moore似乎有些恍惚——“什么时候我会对多伦多地产失去信心?”Moore表示,“要我说,除非加拿大整个变天了”。

 

搞生产?搞房地产?

根据国际清算银行(Bank of International Settlements)的数据,如今,加拿大的房屋买卖、建造行业已在本国经济中占有相当大的份额。加拿大的房地产行业,不仅在经济占比方面甩开其他发达国家一大截,吸引来的总投资额也让他们望洋兴叹。

但同时,加拿大人的抵押贷款也累下了当今世上最高的消费者债务。据彭博社分析,加拿大的金融体系对地产抵押贷款的敞口约是美国的两倍,导致房价长期处于创纪录的水平。加拿大地产市场也随之开始进入超速运转状态——彭博社预测,2021年,全国大部分社区的房价将会上涨约30%。

现在,唱衰加拿大房市的声音已基本销声匿迹,而此前唱反调的人说不定现在都觉得手上的钱烧得慌,恨不得马上投钱进市场。

(加拿大地产年度涨幅最高的地区 图自彭博社)

 

但取而代之的是另一种声音:如果房地产泡沫不破会怎么样?

根据城市规划咨询机构Demographia的数据,在过去20年中,加拿大大城市的住房承受能力恶化最为严重。这让传统意义上一名普通加拿大人跻身中产的道路,即拥有属于自己的房屋,更难走了。

尚未买房的人,房子对他们来讲愈发遥不可及。长此以往,贫富差距的加剧只会是必然结果。而且,钱全都进房地产了,拿什么搞生产?

“房地产市场着火了,似乎没有什么可以扑灭它,”蒙特利尔银行高级经济学家Sal Guatieri说,“与投进房地产的钱相比,我们在机器、工厂、和人工智能上的投入完全不值一提,这种现象存在的本身就是病态的”。

加拿大地产泡沫为何不炸?会怎样?

加拿大地产市场始终没有崩溃,跟其非同寻常的吸收移民策略密切相关。

在新冠疫情之前,加拿大每年吸纳的新移民数量约为30万,人口增长速度不知道甩G7其他国家几条街。这些所有的新移民都需要住的地方,而在他们前往的主要目的地城市,住房供应量却严重不足。

长期以来,多伦多和温哥华一直在争夺北美最低空置率的宝座。由于缓慢的重新分区规划流程,公寓的上新速度远远赶不上移民买房的速度,而针对独立屋的开发限制更多。

另一方面,像多伦多、温哥华这样的大城市,他们紧贴着大海,指不定什么时候地就给淹了,所以能规划的住房区域也就那么大,更别提政府还在拼命限制城区的范围。

 

(就是这个车库,卖了72万 图自彭博社)

买的多卖的少,别说房子了,啥都涨价。住房供应严重不足,大流行又带来了利率暴跌,房价其实也是不得已才被推到新的高度——2月,加拿大全国基准房屋价格出现了有史以来的最大涨幅,而这时候,新移民基本都还没来呢。

从普遍认为地产市场几近崩盘,再到房价涨幅过快,太快的变化让事情开始变得混乱:在多伦多,一个没有房子的独立车库,最近以72万加元的价格出售。而在安达里略省多伦多西南部的另一个人口仅有4万人城市Woodstock,2020年地产的增值额已经超过了当地人的平均年收入。

2021年,Demographia发布了全球最住不起的城市榜单,温哥华、多伦多雄踞第二位第五位。15年前,这两个城市的排名一个在15名开外,一个还排在第37名。

(全球最住不起的城市排名 图自彭博社)

而现在,“多亏了”疫情的原因,这两个最住不起的城市已经把住房问题转移到了加拿大全国各地——为温哥华、多伦多企业工作的人现在根本不必住在这里,远程办公搞定一切。而当他们涌入大大小小的城市,只会把当地的房子统统都变成连当地人都住不起的样子。

这些问题早就引起过强烈抗议:从加拿大总理特鲁多、到各个省长、再到市长,加拿大的决策者们已表示,他们正在考虑实施新的税率,以期使住房价格更加合理。加拿大主要银行的经济学家也在疯狂警告,如果政府不采取行动,投机狂潮将超过市场风险的临界值。

(图自彭博社)

不过,这些手段在加拿大漫长的地产泡沫期间都用过:从改变首付规则,到对外国买家征税。结果证明,这些措施只能暂时延缓加拿大房屋价格长期上涨而已。

鉴于加拿大房屋库存处于有史以来的最低水平,特鲁多政府还提高了近三年的移民数量。我们有充分的理由认为加拿大火热的地产行情将继续持续下去。

要让加拿大地产泡沫彻底爆炸,除非联邦政府对移民政策开刀。

如果真有那么一天,加拿大还是那个加拿大吗?

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