做好租客的背景调查是筛选租客最重要的一步。如何确认租客是好的租客？如何确保租客可以支付得起租金？如何知道租客原来没有违约行为？这些都是要通过做背景调查才可以获得的。这一步筛选一定不能忽略，它是确保房东找到满意租客最重要的一步。
我们可以从哪几方面做背景调查呢？
1. 在网上搜索申请人（租客）的个人信息
租客递交了申请表以后，可以把他的名字和电话分别在电脑里打进去，看看可不可以搜寻到一些信息。例如，看看官方的报道里面有没有提到过这个人？在一些常用的社交网站有没有他发表的言论、文章和活动情况？以此判断他是不是你合适的租客。有一次朋友家出现了一个麻烦的租客，后来在网上搜索时才知道这人有犯罪记录。引狼入室的经历很可怕！
2. 和租客现在的房东和上一任房东联系
为什么要给上一任房东打电话呢？因为如果他现在的房东想要赶他走，他就不会给你真实的信息。拒绝或找理由不能提供给你上一任房东电话的租客，这样的租客你要小心。一定要了解清楚他为什么不能提供信息？
给房东打电话了解什么方面的信息呢？干净、整洁程度，搬走时房屋的状况，交租情况，与房东和室友的关系等等。总之根据你房子的情况，挑出你最想要了解的信息，和他的房东进行确认。
3. 工作单位/收入证明
和雇主打电话时主要了解申请人的工作职位、就职时间长短、工作是否稳定和工作的态度。收入情况可以从雇主信中获得，也可以要求申请人出示工资单, 或报税单。和他说明这些信息只用作此次租房收入的确认，不会和其他人透露他的个人信息。如果他不愿意出具这些信息，你就要考虑是否愿意租给这样的申请人。如果是家里帮助支付费用的学生，最好和他的父母确认资金来源。
4. 家人和朋友
这也是我通常会打电话做背景调查的一部分。通常我会要求租客给一、两个亲属和朋友的电话做背景调查。可以用聊天的方式和他们通话，比如了解租客是不是要搬家？知道不知道他为什么要搬家？看是不是跟他自己回答的一致。还有可以聊聊他是什么样性格的人，朋友有没有去过他现在住的地方，感觉怎样？也可以聊聊他的工作情况，他喜欢不喜欢他的工作等等。如果你能问一些有效的问题，这个背景调查可以获得很多真实的信息。
做背景调查时如何有效地问问题？
一定要问OPEN ENDED QUESTIONS，就是开放式的问题。也就是说这个问题不能用简单的是或不是来回答的，为的是要获取更多的信息。比如说问他房东：“他有没有每月准时交租金？” 这就不是一个很好的问题。可以问他房东：“ 作为房东，你可以给我介绍一下这个租客的情况吗？” 这就是一个开放式的问题。
如何问问题，排除假房东 ？
有些时候不好的租客不想让你给他房东打电话，房东信息部分就写他的朋友的电话。然后和他朋友商量好提供假信息。我曾经就有过这样的申请人。你可以用下面建议的方法，排除假房东。
- 和他的房东核实出租地址。通常如果是真房东一定能很快说出自己的地址，如果是朋友就不一定了。
- 还可以问房东他每月是如何支付租金的？是现金？还是支票？还是转账？看看和租客提供的信息的是否一致。
做背景调查前你可以把想要问的问题写下来，一一的询问。根据不同的租客和你房子的情况，背景调查的问题会有所不同。
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