峡谷湖牧场(Canyon Lake Ranch)曾是基督徒日间野营活动的胜地，后来成了服务商界人士的度假村，提供滑水、烧烤与牛仔射击表演等娱乐项目。如今，这片108英亩（约合44万平方米）的土地经受着太阳炙烤，老鹰在上空盘旋，地上则有铜头蛇、三三两两的郊狼，以及不时出现的工程车。
不久之后，这座牧场就会变成针对中国大陆买家的封闭式住宅区，包含99座迷你豪宅。开发商名叫张龙，来自北京。他留了三个地块给自己建造房产，旁边就是一座旧的牛仔竞技场。
这个奢华开发项目距离达拉斯35英里（约合56公里），在城市的西北方向。在中国的资金成为世界各地房地产项目的主要力量之际，该项目走在了这一全球购买现象的最新前沿。尽管中国经济处于波动之中，但这股汹涌的资金流很可能会持续下去。虽然货币贬值和股灾严重影响了中国的海外购买力，由此带来的不确定性却又使不少中国民众与企业急于在家乡之外的地方投资。
在伦敦，中国投资者买下富裕街区的高端公寓和金融区的摩天大楼。在加拿大，他们肯在温哥华掏上100万美元购买简朴的平房。在澳大利亚，一家中国主权财富基金一口气买下了九栋办公楼，使之跻身该国历史上最大宗的房地产交易之列。
在美国，这股买房热始于东西两岸。中国买家抢购曼哈顿的豪华共管公寓和硅谷的大型豪宅，抬升了大城市的房价。眼下，这一趋势延伸到了美国中部——那里的房价较为温和，也有升值的空间。
科林斯这一住宅项目的特色是两套主人房，一套买家住，另一套则留给年老的父母。礼宾服务部会帮助来自海外的新住户订购互联网服务、支付电费账单。专属司机会载着房主出游，直到他们熟悉了德克萨斯公路的种种状况。
“张龙董事长看到了德克萨斯的经济优势，决定应为亚洲群体提供投资美国梦的机会，”这一开发项目的营销资料中写道。
这股房地产热属于中国资金涌入全球经济体、重塑金融市场的热潮的一部分。在住宅和商业地产领域，这股新的现金流正在颠覆传统的买卖模式。
今年，中国家庭首次成为在美国置业的最大海外群体。购入新房的大买家在帮助支撑中西部的地方经济。不过在旧金山和曼哈顿等人口稠密的地区，随着需求超过了供应及竞购战的打响，他们也在影响人们对住宅价格的承受力，并引发紧俏状况。
尽管中国人购买的住宅仅占美国整体销售的一小部分，但它们在较为高端的市场上发挥了与其数量不符的巨大影响，超过100万美元的房产中，有十四分之一是中国人购买的。根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的调查数据，中国大陆、香港和台湾三地的买家在美国购房平均花费83.18万美元，比美国人高出两倍多。
一些中国人购房单纯是为了投资，从美国诸多地区飙升的房租上牟利。还有一些人是为了让中国政府无法染指他们的钱财。
许多买家购房时会考虑子女的教育问题，在好的学区或靠近大学的地方置业。在上层人士中间，富人希望得到绿卡，于是同开发商一起利用联邦政府的一个项目来快速获取居留权。
埃里克·杜（Eric Du，音）是来自北京的管理与投资顾问 ，他的动力是家人和自身财富的未来。过去两年间，他在芝加哥以北的伊利诺伊州买下了一栋联排别墅——事先并未实地看房——外加两栋独立居所，均以现金购入。
他计划自己住一栋，让孩子有机会呼吸更清新的空气，可以去比在家乡更好的学校学习。另外两栋则会租出去。
“北京的房价很高，股市在崩盘，实体经济又不稳，”杜先生这样评价中国的环境。“这里的人手上有些钱，但好的投资渠道不多。”
讨好买家
在上海距离黄浦江畔不远的地方，有一座外表光鲜的高层建筑，威翰地产(Windham Realty)公司就藏身于此。其建筑外墙上展示着一个密歇根州地产项目的广告：面积366英亩的石水社区(Stonewater)，地点在底特律郊区诺斯维尔。
“美国风景最美的滨水社区，规模最大的生态再开发项目，”广告牌上如此写道。它格外突显了该社区拥有的六座人工湖和424栋豪华别墅。
公司的办公室区域还张贴着其他地产项目的广告，有位于圣迭戈的时尚联排别墅，位于佛罗里达州迈尔斯堡的配有高尔夫球场的高端社区，以及一个有着宽敞大宅的洛杉矶地产项目。
这家美国地产公司急于吸引新兴市场的买家，在中国设立了两个办事处，一个是2007年建立的上海办事处，另一个则是去年建立的北京办事处。通过举办美国传统感恩节晚宴之类的活动，加上在中国电影明星出现的地方做房产项目展示，它吸引了一些客户。
“跟我们刚来的时候比，这个市场的规模的确变得更大，范围也更加广泛，”威翰中国首席执行官史蒂文·M·劳森(Steven M. Lawson)说。“比起我们2007年时候接触的那些人，现在的客户也大不相同。比较直接地讲，他们没那么富裕，要年轻许多，而且受教育程度也高得多，具有国际视角。”
像威翰一样希望从中国财富外涌的浪潮中获利的企业，还有很多。
据全美国房地产经纪人协会统计，在截至2015年3月的一年时间里，中国买家花费了286亿美元在美国置业，是两年前的年成交额的两倍还要多。据大型房地产经纪公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)估计，中国在海外购置商业地产的成交额去年增加了49%。
这类房地产交易量的增加，与一股更大的资金外流潮相关，这些资金从中国流向全球各个国家和企业。据评级公司惠誉(Fitch Ratings)统计，截至今年6月底的一年时间里，流出中国的资金大约有5900亿美金。资金外流的金额在第三季度极有可能也创下了纪录，不过详细的数据要到下个月才会公布。以往，中国一年的外流资金一般都在2000亿美金之下。
外流资金激增是好几个大趋势综合作用的结果。
在过去六年里，中国政府为刺激经济持续投资，使得国内资金泛滥，这意味着有不少多余的资金可以流向海外。同时，个人向海外转移巨额资金变得更加容易，这是中国政府为放松严格管制的金融制度所做的一种努力。
在对企业管制上，中国政府也有所松动。北京现在允许保险公司将其15%的资产用来进行海外投资，推动商业收购出现大幅上涨。
中国企业正在购买通用汽车大楼(General Motors Building)和华尔道夫-阿斯托里亚酒店(Waldorf Astoria)等标志性美国地产项目的部分所有权。这种情况让人想起1980年代日本企业以溢价大幅投资美国商业地产的情形。
但这类让人瞠目结舌的交易，现在不过是刚刚开始。截止去年底，中国的保险公司投向海外的资金只占总资产的1.44%。
“中国人习惯于深思熟虑，未来肯定还会有大量资金流向西方，”美国最大的私营资产管理公司黑石集团(Blackstone)首席执行官苏世民(Stephen A. Schwarzman)说。“这类投资会越来越多，直到中国政府喊停——他们已经拧开了水龙头。”
各大企业正在争相开发针对中国客户的服务项目。今年，房地产搜索网站Zillow开始在中国网站“乐居购房网”(Leju.com)上以中文发布其美国房源信息。美国房地产公司也开始在中国本地报纸上做广告宣传。
而战斗在第一线的，是如罗迪·德-拉·加尔萨(Roddy de la Garza)一样的达拉斯郊区房产经纪人，他进门的时候会携带一个摄像机和一个指南针。摄像机是为了让远在中国的客户能够观看房子的情况，指南针是为了确定这些住宅的南北朝向，以确保它们符合中国的风水原则，让能量可以合理地流动。
“我学了这些东西，”供职于Redfin房地产公司的德-拉·加尔萨说，“所以他们信任我。”
繁荣的郊区
去年夏天，达拉斯房产中介斯科特·霍格(Scott Hogg)曾帮一名客户竞拍位于普莱诺-弗里斯科(Plano-Frisco)沿线的一座住宅，出价22万美金。
他的客户被卖家拒绝了，因为他需要办抵押贷款。这座房子最后被一名支付现金的中国买家拿下。
“我们没有拍到，”霍格说。“市场现在就是这样，太疯狂了。”
对于需要办理抵押贷款的典型美国购房者而言，中国资金流入，使得本就房少价升的购房市场，竞争更加激烈。据美国房地产经纪人协会统计，大多数中国买家（69%）的购房交易完全以现金支付。
这类竞拍的价格往往可以飙升到卖家心目中的最高价位，而且他们只需要两三天就可以完成一笔交易。就算是在百万富翁云集的硅谷，能以现金交易的中国买家也会让财富还是期权不能变现的科技创业者相形见拙。
“就连同样以现金交易的买家，也要争相抬价，”东西方置业顾问有限公司(East-West Property Advisors)董事萨姆·凡·霍比克(Sam Van Horebeek)说，这家总部位于中国的公司主要为中国买家和美国房产中介建立联系。
在美国以外的国家和地区，中国的投资需求如此之大，以至一些地方正试图为这股热潮降温。
在香港和新加坡，非本地居民购房都要缴纳15%的印花税。墨尔本所在的澳大利亚维多利亚州，也向海外买家收取3%的印花税。
不过有些地方对这类经济活动表示欢迎。地方政府收入可以因房地产税收收入走高而变得更加充裕。很多从海外来置业的人士相对富裕，他们会花钱购买新车和新家具，还会有不少日常购物和餐饮消费。
中国买家的这一兴趣正在改变德克萨斯州的人口分布。随着来自亚洲的置业人口增加，原先一直占比最大的外来人口——墨西哥买家的比例正被拉平。
达拉斯以北的郊区普莱诺发展迅速，出生于中国大陆的人口也从2000年的3600人激增至2010年的近6000人，而且在继续扩大。这一地区实在是太受欢迎，以致于美国航空(American Airlines)今春开始运营来往北京的直飞航班。这是美国航空第二条从达拉斯出发前往中国大陆城市的直达航线，第一条的目的地是上海。
科林斯的人口仅为2万。在牧场旧址上的那个开发项目预计将会给当地带来每年数十万美元的房产税费收入。这些新建房屋的平均售价为200万美元。
科林斯的这一建设项目得到了市政委员会的一致通过。小城的南缘有一条公路，路旁有一家Chicken Express餐厅和一家AutoZone汽车零部件商店。张龙的公司规划了一条奢侈品购物区，包括多家高档餐厅、一所休闲健身中心，还有一家葡萄酒店。公司在刚过州界的俄克拉何马州启动了一座葡萄园，出产的酒就打算在这家店里出售。
“这会带来积极的现金流，”科林斯市的城市经理里克·查芬(Rick Chaffin)说。“我觉得数目会很大。”
目前在达拉斯地区出现的华人热可以追溯到1980年代的台湾移民。
当时，德州仪器(Texas Instruments)公司开始在半导体行业取得进展。该公司首先是在台湾，后来在中国大陆取得不错的发展，在当地招募了工作人员。
随着德州仪器的发展和美国科技产业走向繁荣，中国学生纷纷前往德州学习工程，希望能在其总部谋得职位。该公司为新员工提供英语培训并举办文化活动，好让他们感觉自在。
不久，理查森出现一片中国餐馆和亚洲市场，还有一个可以借阅中文书、学习太极拳、跳乡村集体舞的社区活动中心。2001年，中国大型电信企业华为在普莱诺建立了它的美国总部。
随着中国经济快速增长，来到这里的中国人往往携带更多资金，希望住更新更贵的房子，而不是理查森常见的建于1950年代的牧场风格住宅。他们在附近城镇找到了自己想要的住宅，其中包括普莱诺和弗里斯科，它们属于过度扩张的郊区地带。中国人的居所绵延数英里，在名为车马梁(Whiffletree)、春岭(Spring Ridge)、猎人谷北(Hunters Glen North)的住宅小区内聚居起来，里面分布着崭新的砖墙住宅，还有砖墙环绕。
“中国人喜欢较新的区域，”1990年代后期以学生身份从北京移居达拉斯地区的查理·岳(Charlie Yue)说。他五年前在弗里斯科买了座新房，现在经营着一家房地产投资公司，抢购市面尚存的住宅。
“我去过洛杉矶和旧金山，感觉好像回到了中国。德州空间大，非常开阔，我很喜欢这里，”查理·岳说，他还是位于理查森的中华专业人士协会(Association of Chinese Professionals)的副主席。“如果跟北京或上海的高房价相比，这里的房子很划算。”
学校兴盛
密苏里州立大学行政人员史蒂夫·罗比内特(Steve Robinette)经常给新来的中国学生当导游。这个大学在中国也建有一个分校，它位于斯普林菲尔德的主校区有大约900名中国学生。
不久前，一名学生的母亲来就一项大宗消费向他寻求帮助。他以为她想让他推荐一个汽车经销商，但她要找的是房地产经纪。
“我带他们参观斯普林菲尔德条件较好的区域，要是碰到一座房子有‘出售’的标志，他们就会跑过去拿一张传单，”罗比内特说。他是负责该校国际项目的助理副校长。
教育是中国家庭买房子时考虑的一个特别重要的因素。
尽管中国大学录取人数急剧飙升，但顶级学校入学名额依然有限。扩招名额几乎都集中在口碑并不好的大学或职业院校。如果家庭能够负担得起，无法进入知名大学的学生，往往会申请美国的学校。
从大学的层面看，国际教育协会(Institute of International Education)的数据显示，中国人目前占美国国际学生总数的31%。尽管纽约、洛杉矶和波士顿是中国留学生比较喜欢去的地方，但越来越多的人正在前往中西部地区上大学，那里有俄亥俄州立大学和密歇根州立大学等大型院校。
他们的父母往往会在大学所在城镇购房。在中国房地产网站“居外网”(Juwai.com)上，密苏里州圣路易斯的房产信息——房屋均价约为80万美元——吸引了不少中国内地买家的关注。该公司联合首席执行官西蒙·亨利(Simon Henry)表示，原因很可能是中国学生的涌入。
“你看一下任何一所著名或非著名大学的学生构成，”亨利说。“就能很好地判断那里的房价会怎样波动。”
这种推动力从比较早的阶段就开始了。2013年，有2.35万名中国公民在美国的高中注册入学，这是有数据的距今最近的年份。
来自北京的艾柯·查(Echo Zha)在伊利诺伊州的内珀维尔市租了一套公寓，好让12岁的女儿在那里上学。她还花了大概20万美元在芝加哥购买了一套一居室小公寓，她希望这套公寓的租金收入可以让她在内珀维尔也买到一座住宅。
“在北京的学校里，父母有权有钱的学生会被老师特别照顾，”查女士说。“我希望女儿生活在更公平的环境里，长大以后能有更多的个性和更多元的价值观。”
普莱诺哈灵顿小学(Harrington Elementary)的校长安妮·欧文(Ann Irvine)表示，这个学校有好几个中国学生家里都同时买了两座房子。
她解释说，一座是为了方便让子女上哈灵顿小学，这里有中英双语学前班，另一座是为确保他们将来能上位于另一个地区的一所中学。
“他们买的不是豪宅，”欧文说。“而是经过深入研究后选择的优质房屋，而且价格卡得刚刚好。”
关注投资
对张龙来说，柯林斯的那座旧牧场，可以说是冲动购买。
42岁的张龙有律师的专业背景，他从事的业务涵盖科技、矿业、健康管理和其他产业。他因公务要在美国东西海岸之间出差，在中途转机时，他了解了德克萨斯州。一位在达拉斯的中国友人告诉他，在柯林斯有块未开发的土地。
两年前，张龙用680万美元现金买下了峡谷湖牧场，这是他在美国房地产的第一笔投资。他将湖改以自己的名字为名，现在湖的名字是龙湖(Long Lake)。
“我选了达拉斯，因为在我第一次造访的时候，这座城市显现出独特的文化，我每次回到这里都觉得非常惊喜，”张龙在一份声明中说。“跟美国其他大都会比起来，达拉斯为各行各业呈现了异彩纷呈的前景，吸引着全美国和全球的人。”
薇薇安‧邹（Vivian Tsou，音）是力利记美国公司(Lelege USA)的首席运营官兼总裁。她直白地说：“这里的投资回报率比较高。”
2009年，美国经济衰退的状况开始好转之后，中国投资者进行的海外房地产投机活动开始增多。中美两个市场不同步，因此创造出投资机会。当时美国房价处在恢复阶段，而中国房地产市场的繁荣正在褪去。
有数以百万计的中国人想在财产被任意没收的风险更低、政治更稳定的地方，存放自己的资金。他们有些是想隐藏其财产的真实规模，有些是为使自己的资产形式更多样。
中国由来已久的腐败，使富裕阶层容易成为被攻击的目标。
据官方媒体统计，中国政府高层官员薄熙来及其助手过去下令从富裕家庭没收的资产多达150亿美元，这些富人都是因为一些并不确凿的证据而被起诉。前政治局委员薄熙来现在因腐败、挪用公款和滥用权力等罪名，正在服无期徒刑。
高盛公司最近发布的一份分析文件显示，某些类型的资金外流会紧随中国反腐运动发生。中国反腐力度加大时，外流资金往往也会增加。
在美国进行投资还有另一项好处：可以拿绿卡。
中国投资者尤其热衷利用名为EB–5的联邦签证计划。依据该计划，海外公民给一个至少会创造10个工作岗位的美国项目投资50到100万美元，就可以在大约两年内获得美国绿卡。截至目前，美国今年86%的EB–5签证都发给了中国人。
尽管龙湖的房地产项目也在当地做市场推广，但中国内地人才是该项目的合适买家。“这些高品质住宅将会引来高素质居民，”力利记的邹女士说。
弗吉尼亚·库克(Virginia Cook)房地产经纪公司达拉斯办公室的经纪人兼风水专家艾达·洪(Ida Hung)，目前掌握着龙湖地产项目的独家房产信息，她会前往该区域的中国社区及其他社区宣传这些房产信息。最近的一个下午，她来到位于理查森的一家中式快餐店谭家餐厅。
在过去大约10年时间里，这家餐厅的老板谭温（音）先后买了7套共管公寓和住宅，它们的价格介于2万到50万美元之间，其中一套买给他的姐妹，一套给他餐厅的员工，一套给他妻子，还有一套是因为价格比较划算，另一个是为投资。除了他自己位于达拉斯的住宅，这些房子都是以现金交易。他在2008年以按揭买下那座自住住宅，之后付清了贷款。
在繁忙的午餐时段，他仔细研究了位于科林斯的这个地产项目，但最终还是觉得位置有点远。他主动提出，要帮洪女士联系上他住在阿肯色州的朋友。
“他们很有钱，不知道该往哪里花，”谭温一边说一边把一个宣传册压到胳膊下面。“他们需要投资。”
我们可以看一些这样的数据，2005年至2013年间中国境外投资净额，其中中国在朝鲜的投资占该国所有外资的93%，在津巴布韦占其所有外资的82%。
上图显示出在美国的国际购房者的购房总额及均价。中国以总额接近300亿美元，均价达83.18万美元的数额，超越其他国家稳居第一。下图显示，2015年3月前的12个月中，中国人在美购房的地理位置及占当地购房者的比重，其中德州的购房者中，中国买家占4%。
本文发布于： 2015-11-29 13:55
