温哥华的地产似乎是超越美元的国际通用货币。太多来自美洲、欧洲、亚洲的买家在这里购买住宅物业。
他们的目的是什么？他们从何而来？他们未来向何处去？这些问题的答案有可能决定Metro Vancouver 未来的兴衰，今天就让我们看一看外国买家在大温的前世今生和未来。
提到温哥华的外国买家，就绕不开1997年发生在太平洋斜对岸的重大历史事件－－香港回归。
在1997年之前，很多香港中产阶级选择离开香港，他们的主要目的地就是其他英联邦国家，其中就包括加拿大。截至1997年7月1日，大约十万香港居民来到温哥华。而其中一位港人名字是李嘉诚。
现有的公开资料并不能说明李嘉诚是否还持有香港之外其他国家或地区的护照。但李嘉诚敏锐的商业嗅觉无疑捕捉到了温哥华的地产商机。
在李嘉诚看来，10万港人进入温哥华，更像是改变投资组合，而不是真正的移居。绝大部分香港人的目的是获得一本加拿大护照，以应对未来的不确定因素。他们在香港的基本盘大多没有变化，但在不动产投资上无疑增加了一个温哥华选项。
这应该是温哥华第一次大规模迎来外国买家，而且大部分香港人选择的是1976年由老特鲁多推出的投资移民计划，在加拿大也被称为百万富翁签证。
怀揣巨款的香港移民，带着数十年的炒楼心得涌进山美水美的温哥华，很短时间内，温哥华地产迎来了生机勃勃的春天。李嘉诚在downtown建成的新盘，仅在1997年就热销了1200套。而绝大多数业主根本不在温哥华。
风水轮流转，香港回归后，中国经济迎来了飞速发展的10年。2008年，人民币汇率开始出现松动迹象，长期盯紧美元的人民币开始逐步放开汇率浮动空间，自由兑换的口子也越开越大。
当张导演在奥运会开幕式用烟花大脚印一步步迈向鸟巢上空的时候，通过电视看到这一幕的温哥华市民还不知道将要改变这个城市的中国资本就要来了！
2010年，中国放开了人民币汇率浮动的限制，人民币开启了升值之路。到2014年，人民币汇率总计上涨13%。
处在升值周期的人民币就像出笼的猛虎，在世界各地寻找可以兑换的资产。恰逢中国的反腐风暴骤起，一大批人和资金都希望尽快夺门而出。
几乎是一夜之间，移民公司在中国社会成了高大上的服务机构，而加拿大的投资移民因为不需要语言成绩不需要学历背景不需要很多证明因素，而成为中国富人青睐有加的移民渠道。很短的时间内，加拿大就发现，联邦投资移民和魁省投资移民的配额几乎被中国大陆申请人垄断，而各省提名的商业投资类移民也挤满了中国的富裕阶层。
来自中国的第二次加拿大移民潮就这样轰轰烈烈的开始了。
已经移民的、正在办理移民的、计划移民的，无论是哪一路中国资本，在温哥华转一圈之后，都会听从移民顾问的建议，用房产锚定现金。最重要的是加拿大彼时恰好是低利率，低通胀，而且银行体系对外国买家和新移民买家的贷款政策又格外宽松。种种利好地产交易的因素就像玩游戏开挂一样在同一个时空交织。
尽管温哥华地产还有来自其他国家的投资者，但毫无疑问中国资本是最后的催化剂也是最具示范效应的活广告。
Blackrock首席执行官劳伦斯·芬克（Laurence Fink）在2015年表示。“当今世界上最伟大的财富分别是”当代艺术“和曼哈顿以及温哥华的住宅。
2013年，中国进行了重要的政府换届。新的中央政府改变国家形象治理系统性腐败的决心空前强大，反腐成为持续至今的主旋律，此举赢得了广大人民的支持，但也惊动了更多隐藏在不同角落的既得利益者。资金外流，人员移民自然成了他们最迫切的需求。
所以到了2015年的时候，温哥华的地产价格迎来质的飞跃。
但我们要关注的是，在这个过程中加拿大政府和银行体系扮演了什么角色。
加拿大银行多年来一直帮助中国资金从内地转移到加拿大。首先大量的钱被分解成低于5万美元的小块，然后将这些块分配给多个不同的人（称为smurfs），这些资金被分别转出中国到达加拿大的银行帐户。这避免了中国金融监管机构的发现，而加拿大的监管机构也视而不见。
事实上，2014年－2016年间，大约2580亿加元的资金从中国以这种合法的方式流入加拿大。同期，大约有1万亿加元的资金从境外流入加拿大。其中有多少非法资金已不得而知。但这么巨大的资本除了投资房地产实在很难找到其他去处。
15%的海外买家税只是政治公。
2016年8月，自由党掌控的BC省政府推出了海外买家税，税率高达15%。但可笑的是，这种政治秀并没有挽救自由党的危局，他们吞下了对房地产市场放纵的恶果，大量中低收入家庭，不可负担房价家庭选择了NDP。在这些选民看来，与其让自由党政府任由房价上涨，不如赌一赌NDP有更好的办法。
但实际上，推高大温房价的不是法律意义上的外国买家，而是插着翅膀从境外飞来的外国资本。
对BC省政府来说，最大的问题还不是房价的上涨和可负担性的下降，而是这些资本会不会有一天再次插上翅膀离开这里。
2017年1月开始，中国政府进一步加强了对资本外流的管制，比如控制化整为零的出境通道，再比如严格要求交易资金来源可追溯，还比如直接禁止将资金用于购买境外房地产。
但越是收紧口子，越会挤出更多的资金。2017年，在大温上市的住宅单位中每10个交易中就有1个是没有居住需求的。而列治文的地产经纪们相信，大约10%的房屋售给了海外买家，当然很多人以各种手段规避了海外买家税。
海外买家税越来越像一个笑话，BC省新政府该作何选择。
BC省政府如果要管控大温的房价，首先要针对的不是所谓的外国买家，而是加拿大的银行体系，还有联邦政府的移民部门和金融监管机构。
但是非常遗憾，现在看小特鲁多对于海外资金带来的加拿大经济繁荣很是欢欣鼓舞。对联邦政府来说，钱从哪里来未来到哪里去都不重要，重要的是现在这些钱在加拿大，它们能带来亮眼的经济数据，这就足够了。
BC省政府为了安抚选民可以在台前做出各种秀，比如商量是否取消海外买家税。比如是否开征2%的房屋投机税。
但实际情况很可能是远在北京的中国政府才是决定大温房价走势的关键力量。如果中国切断了资金流出的线路，并限制了富裕阶层的移民热情，那么大温房价自然将进入平稳阶段。
但不断流入的联邦移民及各省提名移民预计会大比例的选择定居大温。届时，低价房屋也许将取代独立屋等高价物业成为新一轮上涨的主要板块。那意味着温哥华的房屋可负担性将开始新的悲剧征程。
大温的穷人，你们要做好准备了，公寓的上涨也许远未结束，而独立屋即便价格下跌也不是你们可以承受的。
大温地产调控是否成功，取决于渥太华而不是维多利亚。NDP 政府能否坐稳江山，运气比实力更重要！
