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大温地产新星:满地宝投资时不我待

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对于地产投资者来说,今年大温房市可谓是迎来一股倒春寒,在政府的层层打压下,像2015,2016两年那样的房市买卖盛景不再,不少人甚至已经开始悲观和忧虑,究竟什么因素会成为压垮大温房市的最后一根稻草? 其实在市场经济的大环境下,投资不可能永远一帆风顺,投资人也永远不会知道明天和意外究竟哪一个会先来,不妨放平心态,换一个思路,在大温主要城市例如温哥华和本拿比已经面临市场饱和的前提下,选择新星城市进行投资,或许有意想不到的收获。本期《高度》周刊将聚焦大温地产投资新星城市满地宝,希望给广大华人投资人带来些许参考和帮助。
历史悠久前景可期
满地宝(Port Moody)与高贵林和高贵林港并称为三联市,三面环海,紧紧包围着布勒内湾(Burrard Inlet),东面和南面紧贴高贵林,西邻本拿比,北部靠近安莫尔和贝尔卡拉。而满地宝最初中文名字叫穆迪港,但随后就有华人老侨提出穆迪同墓地是谐音,在传统华人文化中是不吉利象征,因此后来市府充分采纳这一建议,在九十年代将中文名字改为满地宝,代表着这座小城遍地都是宝,四处焕发着盎然生机。

说到历史,满地宝历史已跨越整整千年,在欧洲人没有到达之前,这里是原住民部落玛斯昆(Musqueam Indian Band)活动范围,而满地宝现代化历程开启于淘金潮时期,1858年随着菲沙河谷地区爆发淘金潮,不少欧洲人来到满地宝栖息,同年英国正式建立卑诗殖民地,第二年将首府从兰里迁到新西敏,与此同时,满地宝战略地位也开始显现。新西敏距离美国相对较近,为了防止美国突然袭击并切断对新西敏供应,英国需要一个后方来保证新西敏安全。就这样,由英国皇家工程兵穆迪上校(Richard Moody)负责勘测,他发现布勒内湾一带有一块地方三面环海,若在此建立据点并修建一条通往新西敏的道路,则新西敏防务就安枕无忧。很快英军上层予以批准,穆迪上校负责领导筑路工程,当路修完以后,随行工程兵就地安营扎寨,逐渐形成一个小镇,1859年满地宝正式建立,为了纪念穆迪上校贡献,这座小城英文名字即为Port Moody,1913年满地宝行政建制升格为市。
如今满地宝投资前景可期,不仅传统产业例如水产,轻工业,木材制造和石油化工得到长足发展,而且文化艺术领域作为新兴产业发展极为迅速,全市有6%的工作机会由文化艺术产业所创造。此外市内三分之一土地是公园与绿地,市政府兴建的公园有28个,环境优美,长青线天车贯穿其中,交通便利,大温有很多喜欢户外活动的人夏天都喜欢来满地宝钓螃蟹或戏水。

而最让当地居民称赞的是满地宝学校,特别是治学严谨的中学。市内有两所高中,还有数家初中和小学。满地宝市内虽没有高等院校,但本拿比西蒙菲沙大学和道格拉斯学院高贵林校区均离满地宝不远,因此教育资源丰富也是满地宝房市投资的一大考量因素。

官方社区计划创造新机遇
其实满地宝市府早已有了长远规划,即将这座三联市中面积最小的城市转型为大温都市发展新区,而官方社区计划 (Official Community Plan ,OCP)的制定则为未来的新机遇铺平了道路。根据这份官方社区计划的规划,未来在满地宝沿海地区,一个占地面积为34英亩的锯木厂工业基地正在进行大规模重建。而它的拥有者是AP Group集团,正在进行重建的项目则是Flavelle区海滨开发项目工程(Flavelle Oceanfront Development),预计完工后Flavelle区将新增11栋19层到38层高层公寓,同时增添超市和零售店,方便居民日常生活。更为重要的是,Flavelle区海滨开发项目工程将为满地宝注入新的活力并改变现有该区近乎停滞的人口结构,另据专家统计,未来这一地段将新增3300多户住家,共 7000多人入住。随着满地宝市议会通过规划方案和市府的大力协助,不难想象,一个崭新的Flavelle区将呈现在公众面前。

而Westport Village的改造前景也同样看涨,当地葡萄酒企业Andres Wines原在Westport Village一带拥有厂区,但后来因种种原因废弃,着实令人感到可惜。根据官方社区计划的设想,未来Westport Village将在Andres Wines原有旧厂区基础上新建一栋32层高层公寓和一栋21层高层公寓,共计418个新住房单位,并且还将开发一处新酒店,促进旅游业发展。和Westport Village情况类似的还有满地宝Chisholm电视机工厂,去年12月,开发商Patach Group集团就宣布了对Chisholm电视机工厂的全新商住两用混合开发计划,并得到市府支持和纳入到官方社区计划中去。按照Patach Group集团的开发规划提议,未来将兴建两栋6层高的公寓和一座商业中心,其中公寓将提供358个全新住宅单位,而商业中心占地面积也将达到16941平方英尺,预计建成后将大大提高周围地区的繁华程度,并吸引更多新居民前来定居。

事实上,对于满地宝市内传统街区,官方社区计划也有所着墨,St. John’s街就是一个很好的案例。今年1月份开始,3200St. John’s街就开始了商住两用混合开发工程项目。根据整个项目的规划流程可知,未来这里将建成3栋公寓,分别为20层,24层和26层,总共601个住宅单元,此外还包括一处占地面积为50104平方英尺的商业零售平台。由于St. John’s街靠近长青线天车站,外加满地宝平均房价也相对可负担,商业地产价格更没有温哥华那般昂贵,可以预期的是,St. John’s街未来将吸引到大量年轻人新组建家庭和中小型零售商的迁入,并且打造成满地宝第二个市中心,如果届时一切发展顺利,和高贵林市中心相媲美,成为三联市的一处新地标也不是没有可能。

与此同时满地宝市议会也早已投票通过了Coronation公园的重建工程,而这项工程同样是官方社区计划的一部分。按照预先规划设想,Coronation公园重建工程的核心是沿着Barnet高速公路、Loco路和Guildford路直达高贵林市边界,修建高层公寓和联排屋,切实提高居住密度。等到全部工程顺利完工后,届时新Coronation公园周边的人口数量,将会从现有500人增至4500人,而居住环境也会得到大大改善。
早在满地宝市府就Coronation公园重建工程议题所举行的公开听证会上,市长克莱(Mike Clay)用一句话很好地诠释了与会大多数议员和居民的共同愿景,也描绘出官方社区计划的制定意义和整座城市的未来数十年发展蓝图,那就是总的来说满地宝市需要向前发展,而官方社区计划正是一个很好的起点,将来会大有可为。
多数地段充满生机
满地宝虽然整座城市占地面积不大,只有25.89平方公里,但多数地段却充满生机,具有极高的投资价值。在大温其他城市房市接近饱和与冷却的今天,满地宝房市却异军突起,吸引不少投资者的瞩目,其中以Suter Brook社区和Glenayre社区为最具投资价值的地段代表。事实上Suter Brook社区位于满地宝市南部,地理位置优越,距离Eagle Ridge与Shoreline Trail步道仅咫尺之遥,而后者的相关改造计划也正在紧锣密鼓实施当中。同时Suter Brook社区交通方便,除了现有公车和长青线天车以外,如需开车到温哥华,只需选择通过区内的Barnet Highway高速路,就可直达,对于温哥华市中心上班族来说是不错的选择。

不过Suter Brook社区尽管优点多多,尤其是该区独立屋均价只有140万加元,但始终处于有价无货状态,可见市场惜售态势明显。坦率地说,毕竟当地居民居住在环境这么好的地方,谁都不忍搬离。除此以外,Suter Brook社区公寓与联排屋市场也是被撩动的异常火热,仅去年一年,公寓升值幅度达到了前所未有的25%。就当前房价而言,Suter Brook社区联排屋与公寓均价已分别达到57.5万加元与60万加元,若用来投资出租,1卧室公寓可租到1800加元每月,2卧室月租金为2400加元,联排屋月租金则在3000加元左右。有地产专家表示,若能在Suter Brook社区找到一套房价在60万加元左右的双拼屋,可以是相当不错的投资选择,既能为买家创造令人满意的正现金流且又具地价升值潜力,当然在这样一个十分活跃的市场环境下,这需要一些运气和机遇。

除了Suter Brook社区以外,Glenayre社区则为满地宝地产投资的另一大亮点区域,其最大优势在于这里远离都市喧嚣,周围环境安静,同时生活便利且房价处于可负担水平。此外整个社区车辆较少,对于育有幼童的家庭来说非常适合,而且距离公立学校和公园也十分方便,利于周末家庭出游和日后子女上学。在交通领域,Glenayre社区附近公车也比较便捷,即使没有自驾车,令居民日常出行也不会感到特别困难。而且Glenayre社区住房的最大特点在于大多数住宅房龄在40年以上,因此使得房价要明显低于周边社区。不过也有分析人士指出,对于高房龄住宅而言,购买前的质量检测和入住后的日常维护显得格外关键,否则即使是花费相对低廉的价格买进合适的住房,但因维护不当而导致的相关花销可能会更高,到头来反而得不偿失。另外近几年以来,Glenayre社区不少住户开始选择将住房翻新,翻建后的新房同样受到市场和买家青睐,这也是Glenayre社区成为大温哥华地区潜力置业区域之一的另一优势所在。

总之作为大温地产投资新星,满地宝发展可以说是日新月异,时不我待,对于广大投资者来说,当前正是满地宝地产投资的最好时间段,应果断抓住机会四处走走看看,比较不同房源,切莫错过良机。

本文发布于: 2018-7-5 14:54
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