家长群里流传着这样一句话：”同一条街，买错那边，孩子的学校就不一样了。”
在大多伦多和大温，这已经不是玩笑，而是真实的房价现实。地产经纪观察到，十年前买家看房先问通勤，现在一开口就问学校。有些家庭孩子还没出生，就已经开始锁定学区、拉高预算，想办法挤进名校附近的房源。
问题是：这几十万花得值吗？
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一条街之隔，房价可能差出几万到几十万
Globe and Mail 联合房产数据平台 HouseSigma 的分析显示，在大多伦多地区，30 所顶级公立学校周边的独立屋，中位溢价约为 6 万至 7 万加元，相当于同等房产价格的 5% 至 7%；镇屋的差价也有 4% 至 6%。
大温地区更明显。顶级学区的中位溢价可达 10.5%。换句话说，同样一套房，只因为学校不同，买家可能要多付一大笔钱。
放到具体社区来看，差距更直观。GTA 排名前 20 的学区社区中，有 11 个在万锦（Markham）。万锦独立屋的全市中位价约为 $150 万加币，而核心学区地段经常高出这个基准 10% 甚至更多。地产经纪观察指出，在万锦，仅因为一条学区划分线，同等户型的房子价差就能达到 5% 至 15%，华人聚居区的”微观边界效应“比主流社区更为明显。
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大温方面，西温哥华 20 个社区包揽了大温地区 25 个最高评分社区中的绝大多数。西温的 British Properties 社区学校评分高达 9.3 分，独立屋中位价 $428 万加币。而对西温较大可比社区来看，高评分和高房价几乎同步移动，顶级学区独立屋的溢价中位数达到 $25 万加币。
有趣的是，并不是”贵”的地方就一定有学区溢价。多伦多市中心的 Casa Loma 社区，独立屋中位价高达 $400 万，但学校评分只有 4.5 分（满分 10 分）。贵，但学区不行。这类地段的购房者，大概率把孩子送进了私校。这也说明，房价高不等于学校好，学区溢价和豪宅溢价是两回事。
而万锦的核心学区，贵有贵的道理。华人买家对当地房产的持续需求，构成了这片区域的价格基本面。
为什么华人家长特别愿意为学区买单？
苏富比国际房地产加拿大公司与中文房产平台居外网的联合数据显示，教育需求是华人买家在多伦多购房时最重要的考量之一，比例达到 41%，高于纯投资动机的 27%，也接近自住需求的 37%。
近年来，加拿大部分家长对公校质量的担忧上升。BC 省约有四成学生阅读能力未达标，安省 2024-25 年度六年级数学达标率仅为 50%，二十年前这一数字是 60%。这些数据不断强化了家长对”找到一所好学校”的执念。对华人家庭来说，这种焦虑又叠加了对教育的传统重视和资产配置的务实算法。
地产经纪观察描述了一个典型转变：买家十年前开口问通勤时间，现在开口问学校评分。有些客户甚至还没有孩子，就已经把学区作为选房的首要条件，”预留”好未来的教育资源。
与此同时，华人社区还出现了一波”学区房阶级置换”现象。房产机构 Urbaneer 观察到，过去十年在万锦和列治文山等郊区置业的华人移民，正陆续卖掉郊区房套现，升级进入多伦多北约克等更核心的顶级学区地段。郊区独立屋的价格涨幅，给了这批家庭一个借力跳板。
多花钱买房、化解教育焦虑、顺带做一笔资产配置——学区房在华人家长这里，是三种需求叠在一起的选择。
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多花 30 万买学区，还是每年 4 万读私校？很多华人家长在算这笔账
这个问题，业内人士发现越来越多华人家长在认真比较。
算法是这样的：多伦多顶级私校，学费约 3 万至 4 万加币一年。如果家里有两个孩子，一年支出就是 6 至 8 万。送读 6 年，就是 36 至 48 万。这笔钱，一分不剩地花出去了。
换一条路：多花 30 万买进一套好公校学区的房子，贷款压力确实重，但这笔钱还留在房产里。市场好的时候，学区房还可能升值；就算市场一般，顶级学区也有天然抗跌属性——买家以终端用户为主，投机盘少，需求稳。业内人士指出，类似万锦 Unionville、Wismer、Berczy 这些社区，之所以在市场波动中保持竞争力，正因为终端用户需求持续；顶级学校（Fraser 评分高达 9.6 的学校）带来的稳定需求，让优质学区内房屋的库存始终极其有限。
许多华人家长还衍生出了第三条路：买顶级公校学区房，省下私校学费，把这笔钱用在课外投入上。业内人士指出，类似万锦 Unionville、Wismer、Berczy 这些社区，之所以在市场波动中保持竞争力，正因为终端用户需求持续；一些高分学校带来的稳定需求，让优质学区内房屋的库存始终极其有限。华人社区的讨论里，有家长直接算过这笔账：”Markville 和 Unionville 高中是非常好的选择。把省下来的私校学费，花在请家教、音乐、编程等课外活动上，对孩子发展的帮助不比私校差。”
换句话说，对不少华人家长来说，多花几十万买学区房，和不送私校，其实是同一笔账的两面。把这笔账算清楚了，这个选择才有道理。
学区房也不是保险箱，这 4 个坑最容易让家长白花钱
有人算对了，也有人交了学费——买了学区房，却没进上名校，甚至房子本身也没保住溢价。
坑 1：边界会变
学区划分不是写在石头上的。业界一再提醒，购买新楼盘或已过载学区附近的房产，存在被”重新划界”（Redistricting）的风险。一旦被划出名校范围，原本为了学区多付的 5% 至 15% 溢价，就可能很难再转嫁给下一个买家。约克区教育局（YRDSB）本身也面临容量压力，部分新移民买家容易忽略这个隐患，只信开发商广告宣传的”进名校学区”，而没有亲自核实教育局的官方边界。
坑 2：学校会满
住在学区内，不代表孩子一定能进这所学校。热门学校一旦满员，就可能把学区边缘的学生 overflow（分流）到其他学校。这是很多家长买完房才发现的问题——同样的地址，今年能进，明年就不一定了。
坑 3：排名会变
Fraser 评分不是永久标签，今年高分，明年可能下滑。更重要的是，Fraser 评分主要基于标准化测试成绩，不能完整反映一所学校的教学质量和课程稳定性。只盯着排名数字，很容易买到”以前好、现在已经变了”的学区。
坑 4：课程不一定适合你的孩子
IB、AP、法语浸入、特殊项目、ESL 比例、学生族群构成——这些指标对孩子实际的校园体验，影响可能远超排名。有些学校竞争氛围强、补习压力重，对自驱力强的孩子是加分，对需要更多关注和引导的孩子，反而可能是负担。
最容易被忽略的一点是：好学校不等于适合每一个孩子。家长买学区房时，不能只问”这所学校排名第几”，还要问”我的孩子适不适合这里”。
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买学区房前，家长至少做这 7 件事
风险是真实的，但有规避路径。与其买完再后悔，不如买前先做足功课。以下 7 件事，建议打印出来逐条核查：
① 到教育局官网输入地址，亲自核实学校对应关系
输入目标房产的具体街道地址，确认小学、中学、高中分别对应哪所学校。以教育局官方边界为准，地产网站标注和开发商宣传都不算数。
② 打电话问教育局：目标学校是否满员、是否有 overflow 风险
不要等到孩子入学才发现学校已满。现在打电话或发邮件给教育局，直接问”这所学校目前容量如何，是否存在分流风险”。
③ 查长期计划，看未来边界会不会变
要求教育局提供《长期计划》（Long Term Accommodation Plan），确认未来 5 至 10 年内该学区有没有边界调整或新校建设计划。这是判断”边界稳不稳”最直接的官方文件。
④ 看学校课程，不要只看排名数字
到学校官网查 IB、AP、法语浸入等项目情况，了解 ESL 学生比例和学生族群构成，看近年升大学数据。排名是一个维度，课程适合度才是孩子每天要面对的现实。
⑤ 算清通勤和接送成本
孩子每天怎么上学？有没有校车路线？如果需要家长接送，每天多花多少时间、多少油钱？这个成本在算总账时经常被漏掉。
⑥ 把房子本身查一遍，别让学区溢价掩盖房屋缺陷
房龄多少？维修记录怎样？户型、采光、楼层、周边配套是否合理？学区好不能让一栋问题房变成好房子——这栋房子本身，去掉学区因素，值不值这个价？
⑦ 评估长期转手能力
这个社区的学区需求是否持续稳定？未来几年附近有没有大量新房入市？买进去的溢价，将来能不能转让给下一个买家？如果社区需求在萎缩，学区溢价就可能比普通房产跌得更惨。
真正值得买的，不是”排名最高”的学区房
买学区房这件事，不存在非买不可，也不存在一定不能买。
真正值得买的学区房，不只是学校评分高，还要同时满足几个条件：课程稳定，边界风险低，学校没有明显满员问题；社区需求持续，治安和配套成熟；交通方便，日常接送和通勤都能承受；房子本身经得住检验，不靠学区溢价掩盖缺陷。
在加拿大买学区房，不是简单追排名，而是要算清”教育成本、房产溢价和入学风险”这三笔账。三笔账都能过得去，这是一笔值得做的教育投资；算错了任何一笔，就可能是一次代价高昂的误判。
本文相关学区房价格、溢价比例、学校评分等信息采集于 2026 年 7 月，具体政策、评分和房价以当地教育局官网及房地产市场最新数据为准。
来源链接：
https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-finance/article-parents-paying-premium-live-near-top-rated-schools-cost/
