为了卖公寓，加拿大开发商也是拼了，不惜上手“特殊手段“。
根据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，当前加拿大公寓楼市销量低迷、库存持续积压，不少开发商为了促成交易，给购房者提供大额降价优惠，但优惠的前提十分苛刻：买家必须签署保密协议（NDA）。
图自：The Globe and Mail
多伦多权益研究机构Veritas Investment Research总裁兼首席执行官Anthony Scilipoti透露，他今年早些时候在温哥华开展楼市暗访调研时，就亲身遇到了这类特殊优惠政策。
当时开发商向他承诺，只要签署保密协议，购房就能享受每平方英尺减免约700加元的大幅优惠。这也是该机构调研多年来，首次遇到开发商以保密协议作为降价的交换条件。
很多人不解，开发商为何执意要把降价交易藏起来？核心原因和房产估值逻辑息息相关。
房地产的估值标准，主要参考同片区、同小区近期的真实成交价格。如果一个楼盘内部分房源大幅低价成交，会直接拉低整个小区所有房源的估值，拖累后续所有房源的售价。
而这类保密条款的核心作用，就是隔绝低价成交信息的扩散，杜绝低价交易带来的连锁降价效应，保住楼盘整体的市场定价。
目前，市场上已经出现真实的大额保密降价成交案例。地产经纪Sundeep Bahl（任职于Re/Max Plus City Team Inc.）证实，安大略省奥克维尔（Oakville）一套全新公寓，最终成交价比原价降低7.5万加元，且购房合同中明确附带了保密条款。
谈及大多伦多地区的楼市现状，Bahl直言：“整体来看，现在很多开发商都在采用这种操作方式。”
这套特价公寓隶属于南安省开发商Branthaven Homes打造的Greenwich Condos公寓楼盘。
针对这笔特殊交易，Branthaven Homes总裁Steve Stipsits通过邮件向《环球邮报》回应：该房源最终并未按照原始销售条款成交。
他解释道：“在特定情况下，我们会和个别买家单独对接，提供专属购房优待。签署保密协议是行业常规操作，仅用于保护这类特殊交易双方的隐私。”
此外，Bahl补充道，在这笔交易中，开发商并未向其经纪公司支付全额佣金。对此，Stipsits回应，公司始终严格遵守合同条款，对自身的合同合规性完全有信心。
多伦多Robins Appleby LLP律所的房地产律师Leor Margulies，也证实了这类操作在楼市交易中蔓延。他接触过大量开发商针对特殊交易设置保密协议的案例。
据他介绍，部分开发商会为资金困难、购房受阻的买家提供大额折扣、甚至房贷支持，只为顺利完成交易，避免买家违约弃购。
这类灵活的特殊交易，大多满足一个前提：开发商已还清建筑抵押贷款，无需承担债权人还款压力，拥有自主调价、灵活成交的空间。
Margulies表示，在当前低迷的楼市环境下，开发商都在积极探索创新方案，一方面规避买家违约风险，另一方面快速消化积压的未售公寓库存。
不过，Scilipoti提醒潜在购房者，这种“降价+保密协议”的模式暗藏隐患，会让楼盘挂牌价彻底失去参考意义，无法反映真实的市场成交价。
图自：CBC
据介绍，Veritas从2012年起就持续开展公寓楼市暗访调研，为投资机构提供一线真实楼市情报。调研人员会假扮刚需购房者看房议价，要么临近签约时终止交易，要么签约后利用法定冷静期退房，以此获取开发商真实的销售政策和底价。
机构通常每年开展2-3次暗访调研，仅在楼市行情稳定的年份暂停相关研究。而今年，是其开展调研以来，首次遇见开发商要求签保密协议换取降价的情况。
不少购房者关心：签署保密协议后，一旦泄密会有什么后果？
Margulies律师明确表示，买家若违反保密条款，开发商有权发起诉讼追责。
而同所诉讼律师David Taub补充了现实情况：诉讼成本极高，因此无论是个人买家还是开发商，非大额资金纠纷，基本不会轻易起诉。
但这并不代表保密协议没有约束力，其本身依然具备极强的威慑效果，能有效锁住低价成交信息。
这里需要理清一个关键楼市常识：普通人可查询的公开房价数据，并不完整、不代表全部市场行情。
按照行业规则，在MLS多重挂牌系统公示的房源，成交后经纪必须公示真实成交价。多伦多、温哥华的消费者，可通过Realtor.ca官网、各大房产平台查询这类公开成交记录，土地登记处、物业税评估系统也可查询公开交易价格。
但核心漏洞在于：卖家和经纪并非必须挂牌MLS，可以选择私人挂牌、私下成交。
而这些附带保密协议的大额降价房源，几乎全部走私人交易渠道，不会录入公开系统，外界完全无法查询真实成交价格。
Veritas在今年的客户调研报告中警告称，目前新房楼盘公示的在售房源和价格，无法反映完整的真实库存与成交价。
报告中直言，当下的加拿大公寓市场，已经被影子价格、影子库存掩盖，普通购房者根本看不清楼市的真实底色。
