继加拿大央行宣布降息之后，加拿大六大商业银行和其他贷款机构相继宣布降息25基点，将基准利率下调至4.45% 。TD道明银行的抵押贷款基准利率也下调了25个基点，但仍略高，为4.60%，这一差异源于2016年的一次价格调整。
据悉，上一次基准利率达到如此水平是在2022年6月，就在加拿大央行开始快速紧缩货币政策之前，该政策将借贷成本推至22年来的最高点。自那以后，银行基准利率累计下降了255个基点，反映了近年来最快的宽松周期之一。
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那么，这对抵押贷款借款人意味着什么？
对于持有浮动利率抵押贷款的借款人来说，最新的降息措施意味着，基于25年摊销期，每10万加元的抵押贷款债务每月可立即节省约14加元。持有固定利率浮动利率抵押贷款的借款人，即使每月还款额不变，但更多款项将会用于偿还本金。
另外，此次降息也为那些拥有房屋净值信用额度（HELOC）和个人信用额度的人带来了福音，这两种信用额度都与基准利率直接挂钩。一旦贷款机构调整利率，他们的利息成本将立即下降。
在六大银行中，约有三分之一的未偿抵押贷款是浮动利率贷款，这一比例虽然比疫情期间的高点有所下降，但仍然相当可观。
这些贷款大多是固定还款额浮动利率抵押贷款，比如，RBC、TD、CIBC。也就是说，在这种还款模式下，借款人每个月的还款额不会随着利率变化波动，利率调整只会影响月供中本金所占的比例和额度。利息升高，则所还本金减少；利率降低，所还本金增加。
而蒙特利尔银行 (BMO)和加拿大丰业银行 (Scotiabank)提供真正的浮动利率抵押贷款，这意味着还款额会随着基准利率的变化而立即上升或下降。
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虽然固定利率抵押贷款不受基准利率变动的直接影响，但其定价与加拿大政府债券收益率挂钩，而今年以来加拿大政府债券收益率总体呈下降趋势。然而，在加拿大央行表示其政策利率目前处于“大致合适的水平”，足以将通胀率维持在目标附近后，五年期加拿大政府债券收益率今日攀升至2.68%，上涨11个基点，这抑制了市场对进一步降息的预期。
不过，抵押贷款经纪人罗恩·巴特勒表示，五年期固定抵押贷款利率已降至“可能是今年的最低点”，甚至低于4月份的“超低”利率。
根据Ratehub.ca数据，加拿大五年期固定利率最低为 3.79%。
Royal LePage 总裁兼首席执行官 Phil Soper 表示，此次房价下跌可能会“为家庭释放现金”，或者让购房者“用同样的（每月）付款购买更大或更贵的房子”。
索珀解释说，债券市场，而不是加拿大央行的降息，才是固定利率的最大驱动因素。
他表示，由于美国失业率上升和联邦赤字扩大，债券收益率可能会下降，“因此，我们看到经济疲软，矛盾的是，反而让更多的人进入了房地产市场。”
泰勒·麦克莱房地产集团总裁泰勒·麦克莱指出，债券是由政府担保的证券，一般来说，如果人们对经济增长有信心，债券收益率就会较高；而较低的债券收益率则反映出人们对经济的信心较低。
麦克莱表示，不过，今年债券市场或固定利率抵押贷款市场并没有出现太大波动。他还补充说，去年年底的固定利率在五年摊销期内约为 4.4% 至 4.6%。
他说，不同的银行提供的利率可能会略有不同，而且一家银行的促销利率可能一周后就会发生变化。
“抵押贷款是一种产品，”麦克莱说。
索珀补充说，“非监管抵押贷款市场”的贷款机构，例如独立抵押贷款公司，利率较低，因此可以与银行竞争。
那么，房主应该选择固定利率抵押贷款还是浮动利率抵押贷款？
专家表示，房主应该选择固定利率抵押贷款还是浮动利率抵押贷款，取决于他们的个人财务状况和抗压能力。
索珀表示，他通常建议人们选择浮动利率抵押贷款，“如果他们能够承受每个月不知道还款额的压力”。
他解释说，长期固定抵押贷款的利率往往较高，因为它们实际上包含一笔“保险费”，银行以固定利率承担长期贷款的风险。
索珀表示：“历史经验表明，短期浮动利率抵押贷款成本更低。总的来说，从长远来看，浮动利率更具优势。”
他说，尽管如此，五年期固定抵押贷款历来是加拿大最受欢迎的抵押贷款产品，因为购房者希望确定每月抵押贷款还款额是多少。
例如，2021 年选择浮动利率贷款的人看到“疫情后的通胀浪潮到来时”利率飙升，他们就会觉得自己做出了一个错误的决定。
“但几年后，情况就恢复正常了，”索珀说。“几十年来，这种情况非常罕见。”
巴特勒则表示，“浮动利率正在迎来它的黄金时期”，因为这些利率正在下降。
麦克莱补充说，固定利率带来的“安心感”是“有价值的”，对于领固定工资的人来说可能更好，尤其是在消费者信心下降的情况下。
“固定收益是一种保障。你知道在四五年期限内你需要支付多少钱，”他说。“所以对于固定收入人群来说，固定收益更可预测，而且99%的情况下都更划算。”
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