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2024-11-27 |作者：俞人慧 | 来源：侨报
纽约市有五种类型的建筑物，即战前建筑(pre-war)，合作公寓（Co-op），共有公寓（Condominium），阁楼（loft) 和联排屋（townhouse)。
一，战前建筑(Pre-War)。
战前公寓楼宇是第二次世界大战前建成的。这些建筑通常有高高的天花板和有装饰线条， 厚实的墙壁，硬木地板，公寓单位面积比较宽大。在曼哈顿战前公寓往往是合作公寓(co-op)。
二，合作公寓（Co-op）。
Co-op 全名是“cooperative”。它的缩写是co-op。中文译名是合作公寓。合作公寓法律实体（legal entity)是一公司。当你购买合作公寓时，买主没有收到屋契，只有股份证明书（proprietary lease)，实际上是在合作公寓的公司股份。在法律上拥有合作公寓 co-op 是“个人财产”，而共有公寓(condominium)是“不动产”。
合作公寓特色：
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1，填交申请表；
买者虽要填写买者申请表格，包括填写个人资料，工作证明，银行和收入资料并附上证件，入息税单。个人和职业上的介绍信。过户后银户口需要有二年单位管理费。假若是需要贷款，要有二年银行每月的贷款费用。这些文件都要交上合作公寓大楼协会理事审阅。如果理事会满意便会邀请买者和理事们面试。如果面试通过，卖方才可以和买者过户。
2，单位租赁限制；
合作公寓租赁有很多限制。通常是要住满二年才可以在五年内租赁单位二年。
3，过户税 （Flip Tax）；
屋主出售合作公寓单位时要付大约售价的2%给大厦。
4，合作公寓通常是不出售给没有居留证的买客，因为大厦业主恊会希望买者住在大楼，不是做投资或租赁。
5，合作公寓的过户费比共有公寓便宜， 免去很多税项；
6，多数合作公寓最少要首付20-25%，Debt to Income (DTI) 债务数据和收入相比率是28%。过户后，银行的存款至少要有二年的单位维持费和艮行房贷费。
三，共有公寓简介(condominium)。
共有公寓的特点如下：
1，买主有屋契；
2，可以随时租赁或出售。但是仍然要送上买者或租申请表格，不需要有业主恊会委员面试；
3，可以申请贷款，首期通常也是20-25%。可以和屋主协议，有弹性；
4，通常没有过户税 （flip tax) 给共有大厦；
5， 售价较共有公寓高；
6，过户费(closing costs) 比共有公寓多；
7，每月维持费比共有公寓便宜。
四， 阁楼（Loft）有共有公寓或合作公寓。
在纽约市的阁楼式公寓一般是面积较大，及屋内少间隔和开放.
五，联排屋（Townhouse）。
联排屋有一个家庭或有二 / 三层的独立单位。他们建造四至五层高，并享有许多共同的设计元素。通常情况下。这种类型的结构是超群绝伦。许多联排屋有花园、壁炉。要屋主自己或请人打理。
作者：俞人慧，纽约福临门地产持牌经纪人。工商管理和电脑双硕士。 WhatsApp/电话：646-983-2696，微信：Yuyanwai1689。
