法庭文件显示，在加拿大安省Clearview镇的一个待建住宅项目的开发商进入破产接管后，117位购房者将面临总共约400万加元的损失，其中一些人的损失高达13万加元。
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Rayyan Shahid和他的妻子下个月将迎来他们的第一个孩子，他们原本满怀期待地准备明年搬进位于多伦多以北约150公里Wasaga Beach沙滩附近Clearview镇的梦想家园。然而，这一切的期待都因开发商的破产而破灭。
这位首次购房者说，自2021年12月以来，他已经支付了10万加元的毕生积蓄作为房屋的首付款。该房屋原本计划由开发商Sunrise Acquisitions (Stayner) Inc.在2025年4月之前完工。
不料，这家位于列治文山的开发商于今年2月宣布进入破产管理，这使Shahid和其他买家们的未来变得不确定。
“这真是毁灭性的打击，”Shahid说。“不仅拿不到房子，还赔了钱。真是让人心痛。”
Rayyan Shahid供图
这并不是Sunrise Homes项目第一次陷入破产。据CBC报道，这家开发商已经承认，多年来，它一直在未获得合法批准的情况下销售房屋。
此前该公司曾被指控挪用涉及万锦市一个项目的资金，而且在安省Elmvale的另一个项目上也欠下了数千万加元的债务。
CBC审查的法庭文件显示，Sunrise Acquisitions (Stayner) Inc.已经耗尽了所有买家的定金，这意味着该公司无法将资金退还给购房者。根据法律规定，该公司并没有义务保留这些资金。
沙希德表示，他最大的疑问是这些钱究竟去了哪里，尤其是考虑到房屋还没有动工的情况下。
沙希德指出：“现在的情况并不是他们已经开始施工，然后不得不在中途停工，
那块地仍是一片荒地。所以，所有买家的定金都去哪了？”
“经过计算的风险”
据报道，Sunrise Homes公司通过多个使用相似名称的子公司开发住宅项目，
其中一家公司就是Sunrise Acquisitions (Stayner) Inc.。
该公司的首席执行官Sajjad Hussain在接受CBC采访时表示：“目前正在审查资金的分配情况。”他还承认，公司使用了一部分定金来偿还贷款。
安省新屋保险公司Tarion告诉CBC，Sunrise Homes没有获得合法出售或建造 Clearview房产所需的所有批准。对此，Hussain在与CBC的电话通话中承认了这一点，并称这种做法是他多年来所采取的“经过计算的风险”。
“通常我们在开工后才会进行注册，但这可能不是正确的做法，应该在销售时就注册，”Hussain说。“在过去的15-20年里，我们都是这么做的。”
安省房屋建设监管局（HCRA）表示，Sunrise Homes的执照状况良好，但其发言人告诉CBC，该机构已经开始对Sunrise Homes及其所有实体进行更严格的审查。
开发商与Clearview镇政府意见不一
10月7日，法官批准了法院指定的接管人将Clearview镇的房产出售给Sunrise的贷款方之一Brexit Holdings的计划。出售的条件之一是终止与购房者的所有购房协议。
尽管如此，Hussain表示，他还是希望能买回这块地并继续推进该项目。他将Clearview镇项目进入破产接管程序归咎于缺乏水利基础设施以及COVID-19疫情后建筑成本的上升。
根据开发商的购房协议，买家们被告知镇政府“已确认该地块将于2024年夏季通水。”但镇政府的一位高级官员说，事实并非如此。
Clearview镇的首席行政官John Ferguson在一份电子邮件声明中说：“第一次招标是在2022年秋季进行的，目的是确定成本，但当时成本过高，无法继续施工。”
多伦多房地产律师、Tarion董事会的前成员Bob Aaron表示，开发商宣称镇上已认证有足够的水源并将为该住宅区提供水，但事实上并没有这样的事情发生，这是“严重的误导行为”。
Tarion的发言人Andrew Donnachie表示，未经该机构批准进行房屋销售的开发商属于非法运营，可能将面临多种处罚、指控和其他执法行动。
一位安省政府的发言人则表示，安省致力于保护消费者，并“正计划就解决非法建造和销售新房的建议进行咨询。”
虽然HCRA目前正在对Sunrise Homes的实体进行调查，但律师Bob Aaron认为，Tarion和HCRA迄今为止缺乏行动或执法，已经构成了“失职”。
他说：“Sunrise销售这些房屋并不是什么秘密。这些房屋在广告中被广泛宣传，线上线下都有推广。为什么Tarion没有通过阻止未经批准的房屋销售来保护公众呢？”
开发商曾被指控挪用资金
Sunrise Homes旗下的多家公司近年来多次陷入财务困境。
Sunrise Acquisitions (Hwy 7) Inc.于2021年因万锦市的另一个住房项目进入破产接管程序，而Sunrise Acquisitions (Elmvale) Inc.则在今年早些时候因安省Elmvale的一个项目进入同样的程序。这两家公司分别负债数百万。
在万锦的案件中，Hussain和他的商业伙伴Kodwavi挪用了数百万加元被法院指定的接管人指控挪用了数百万加元，他们给自己开了支票，同时向接管人提供了不整错的总账。接管人于2022年11月在安省高等法院听证会上称这些账目为“篡改的账本”。
在一份日期为2022年10月18日的宣誓书中，Kodwavi和Hussain承认他们欠Sunrise Homes大约550万加元。2023年5月，法院命令Hussain和Kodwavi向接管人支付超过1,000万加元。
然而，Hussain在发给CBC的电子邮件中否认了这些付款有任何不妥之处的说法。他表示：“法院的重点在资金流入和流出上，但他们没有考虑到合法的项目管理费用。”
买家对开发商的历史感到震惊
根据HCRA的开发商目录，Sunrise Homes Ltd.和Sunrise Acquisitions (Hwy 7) Inc.在宾顿两个项目的一些房屋存在物理问题，而Sunrise未能对这些问题进行修复，导致Tarion这一非营利组织介入并支付了近25万加元的应收调解费，这是衡量开发商表现的一个标准，记录将保留10年。
律师Aaron表示：“令人难以置信的是，他们仍然被允许以这样的记录继续出售房屋，这让人难以想象。”
Tarion的Donnachie称，Tarion为安省的业主提供“加拿大最全面的定金保护”。
然而，Aaron表示，他希望能提高定金保护的覆盖范围——目前对于购买价格为60万加元或以下的物业，保护上限为6万加元，对于价格更高的物业，保护上限为销售价格的10%，最高可达10万加元。
