加拿大央行最新公布的一份调查显示，去年开始连续的加息虽然但对婴儿潮一代的影响不大，但对新移民和80后90后这批人打击非常严重，现在很多在低利率时期靠大笔贷款买了房的人真的成了“房奴”。
据《财经邮报》（Financial Post）报道，80后的新移民莫希塔·贾乔迪亚 (Mohita Jajodia) 就是这批受到利率政策挤压和被房市猛跌影响的人之一。
2020 年 9 月，34岁的她和老公从孟买搬到了加拿大的金融之都多伦多。当时利率很低，而在房源供应有限的情况房价猛涨，夫妻俩看到这种局面惊呆了。
在看到其他的移民朋友在那段时间争先恐后地进入房地产市场后，她们害怕错过机会，于是在 2022 年 2 月就下决心买了第一套房子。
由于预算有限，两人花了近 $100万在离市中心一小时车程的荷顿区买了一套镇屋。当时选的是浮动利率。
万万没想到，买房一个月后，央行就开始连环加息了。而且，房价几乎是应声下跌。包括她们所在的乔治城（Georgetown）地区的荷顿山的房价已经比她们购买时的峰值价暴跌了23%。
贾乔迪亚在接受采访时表示，“所有这些匆忙都是因为我们希望能够获得较低的利率。我们根本没有预料到利率会增加超过 400 个基点。这不在我们的计划和计算中。”
她还补充说央行行长在2020 年演讲时明确保证利率将“长期处于低位”，这绝对左右了她们买房的决定。
现在，这对新移民夫妻进入了进退两难的境遇：1，卖房，2，撑住当房奴。
选择一，卖房的话，房价已经狂跌了近1/4。亏得太多，可能连欠的房贷都还不上；
选择二，挺住不卖房的话，月供已经太惊人了。她们浮动利率的房贷月供，绝大部分付款已经都用于支付利息，从而延长了房屋的摊销期。
更危险的是，这种情况很容易进入负摊销。借款人一旦达到触发值，要么提高月供，要么一次性支付多出来的利息，要么在一段时间内进入负摊销。
负摊销意味着房贷月供已经不够支付利息，多余的金额会被加到所欠的贷款本金上，这意味着房贷会“越还越多”。
如果还不出月供，就会产生违约，可能面临房子被抵押拍卖的风险。连加拿大监管机构现在都出指引，鼓励银行允许将摊销期延长。
贾乔迪亚表示现在只能拼命削减开支，并推迟大宗采购。
她说，“我绝对后悔买房这个决定，现在我们真的无能为力，只能等待利率下降。”
在加拿大央行史无前例的连环加息中，年轻一代和新移民，还有申请了大笔浮动利率的房主最可能背负沉重的债务负担。
然而，并不是所有人都受到影响。对于在加拿大早期购买了房屋的婴儿潮一代就很幸运，大多数人毫发无损。
这些人要么贷款已经还得差不多了，要么已经还清了贷款。比如温哥华的退休人士丹尼尔·利马万（Daniel Limawan）就是其中之一。
62岁的利马万和她老公几乎已经还清了抵押贷款，并且没有受到加息的影响。在今年早些时候去亚洲旅行后，他们目前在里斯本（Lisbon）过冬。
下个月，他们的贷款就全部付清了。这对曾经在电视行业工作的夫妇在 1999 年以 $315,000 的价格买下了在山顶上可以远眺市中心景色的房子。从那时起，她们的房子价值就在拼命涨。
现在房子的价值估计已跃升 470% 至 $180 万。整整翻了近6倍。
利马万说，“我们为刚刚进入房地产市场的人感到难过，尤其是在温哥华和多伦多。如果每个月不得不支付更多的钱，而且超出了你的控制范围，那真是非常可怕的事情。”
同样是房主，不同经历的根源在于代际贫富差距。
像利马万这样付清房贷完全拥有自己的房屋的人并不少。在加拿大有28%的房主没有房贷。
央行周一公布的这项调查显示，浮动利率抵押贷款持有人和族裔化的加拿大人，原住民及残疾人更有可能受到更高利率的更大打击。此外，据加拿大统计局最新的收入分配数据，随着借贷成本飙升，较不富裕的人的净资产也受到了更大的打击。
经济学家估计，在上次加息将基准利率提高至 4.5%后，将触发近三分之二的浮动利率，这意味更多房主的每月还款额将从本金转为利息。
此外，还有一大批固定利率的人很快将以更高利率续约。在美国，人们有30年期固定期限贷款的保障。但在加拿大，许多人必须每5年就重新协商一次利率。
除了房主们叫苦连天，加息其实也伤害了近 40% 租房的加拿大人。房东在房贷等成本猛升的情况下不得不想方设法加租。租金暴涨导致年轻人负担能力的急剧下降，更别提存钱买房了。
随着每年数十万移民进入加拿大，这些家庭也加入争房大战，从而进一步推高了租金。
然而央行并不是不知道这个问题，行长蒂夫·麦克莱姆（Tiff Macklem） 也承认加息是有害的，但却是必要的。
他在最近的一次讲话中说，“我们知道采取的货币政策紧缩对许多加拿大人来说是艰难的。不幸的是，没有简单的方法来恢复价格稳定，控制通胀。货币政策不会像每个人希望的那样迅速或无痛地发挥作用，但它确实有效。”
有房子的难，租房也难，央行也说难，怎么办？
央行下周将宣布是否加息，大家还撑得住吗…….
