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商业移民在加拿大买豪宅不报税,两头占便宜的做法要行不通了

SFU公共政策专家Joshua Gordon在报告中援引了加拿大统计局的数据,指出大温地区的房价和收入关联性很低,是因为“大量的海外资本被排除出了官方统计。”Gorden的这份报告是想解决温哥华地区的一大迷思:为何有成千上万年收入少于$44,000的家庭,住在价值$20,000,00——$100,000,00的豪宅里呢?

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根据最新的数据,在列治文、西温、温哥华和本拿比,这种现象是最为明显的。这些城市的房价是大温地区最高的,但平均报税收入却很低,非本地买家持有房产的比例也高于其他地区。

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Gorden表示,这就证明了许多卫星家庭(Satellite Family)没有老老实实的报税。在他的研究报告中,他将“海外买家所有权”定义为“主要是用在国外获得的收入或财务购房,而不是用在加拿大的需纳税收入购房。”

房价和收入差距特别大,是温哥华和多伦多独有的问题,在加拿大和美国的其他城市都很罕见。通常来说,美国城市都是高房价和高收入相伴而生的。

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这份研究是首份基于加拿大住房统计计划(Canadian Housing Statistics Program)数据的研究报告,该计划从两年前开始追踪加拿大海外买家的购房情况,提供了一些城市中普遍存在的海外买家避税情况。Gorden说:“证据表明,许多卫星家庭都在进行避税行为,而卑诗省为了打击和监视这种情况,征收独特的投机空置税是值得赞赏的。”

省律政厅长尹大卫(David Eby)对这份报告表示了认同:“使用独立的数据,有助于纠正市场中的一些不正当行为。”他还表示,卑诗省府在2019年提出的投机空置税,是具有首创性的政策,即使很多人否认房地产市场中存在不当行为,“但我们看到了足够的证据,说明海外资本在影响房市,所以我们采取了行动。温哥华作为一个国际化城市,人们在这里生活却不在这里纳税的问题,是我们需要解决的。”

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根据卑诗投机空置税的规定,对于持有房产的外国公民或卫星家庭,他们在卑诗省持有的房屋需要每年缴纳2%的额外税,所谓的卫星家庭,是国外收入占总收入50%以上的家庭。

Gorden认为,投机空置税应该得到更为严格的执行,现在有一种情况是,海外买家会将独立屋的部分房屋,比如地下室出租,用于免除整套房屋的空置税。Gorden建议:“对于独立屋的这种租金豁免应该取消,这可以迫使海外买家要么将房屋出售,要么每年支付投机空置税。”

Gorden指出,有超过20万个家庭,通过加拿大商业移民项目来到了大温地区,这些家庭大多数宣称在加拿大没有收入,但几乎都拥有昂贵的住宅:“拥有大量财富的移民对于房价有很大的影响。”他发现,有三分之二的商业项目移民在大温地区购买了房产,其中大多数都是来自亚洲的移民。

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根据加拿大统计局的数据,通过商业项目移民的家庭,所持有的独立屋中间数价格高达255万加元,而这些家庭移民后10年的平均收入,仅为2万加元。而大温地区海外买家房屋持有率高的城市,房价和收入之间的差距也越大,这说明了海外买家对于本地房市的巨大影响。

一般来说,房屋可负担性良好的城市,房屋价格和本地家庭收入之间的比值约为4:1或5:1。但在本拿比,这一比例高达13:1,列治文为16:1,温哥华为22:1,西温哥华为23:1。

尹大卫表示,这些研究和数据的曝光,有助于加拿大税务局采取行动加强监管,让非常富有却不申报的家庭付出代价,重建加拿大民众对于税收系统的信心。

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