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2019, 致我们无法安放的财富

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andyxu 发表于 2019-1-4 12:06:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
无法安放的青春,无法安放的财富

[作者: 唐汉]2019新年将至,西温T先生打电话来,我们聊起未来几年的经济,话题当然离不开温哥华的房地产。

T先生是商业前辈,实业与金融并重。于我,他是商界的风清扬或扫地神僧。唐汉常常学而不思则罔时,T先生一句话,点中要害,恰如西门吹雪一剑封喉。

这不,今天一个小时电话聊天,T先生又让我茅塞顿开了。

他说:七十年代,流行一句话,是,“致我们无法安放的青春”。现在流行一句话,是,“致我们无法安放的财富。”

我听此话时,非常感动。

2018年是中国改革开放40年之纪念,热播的《大江大河》差点儿就万人空巷了。从七十年代“无法安放的青春”,到如今“无法安放的财富”,40年纵横波澜壮阔,岂是言语能表述的吗?

有幸见证这40年历史,此生,不算虚度吧?

T先生说:中国40年的“造富运动”,2018年划上句号了。期间诞生的亿万富豪,不计其数。

青春的诗性,中年的禅意,都是人生的境界。只是,落实到具体生计,话题离不开”经济“。

2019年开始,接下来几年,经济又将如何?温哥华房地产将往何处去?

(小标题)未来几年,温哥华房地产业是“平庸”的

圣诞节是银行界互致祝福的日子。

如往年一样,我走访各家银行,走访各律师事务所、地产开发商、私募贷款金主们。

我们讨论明年的贷款,当然,话题围绕温哥华房地产前景。

我们关心房地产前景,因为,它是一个龙头行业,牵涉建筑、装修、家具等等产业,牵涉地产经纪、银行等就业前途。

一番走访,这些各行业的高人都说:未来几年,房地产是平淡的。房价会继续下降,触底后进入平庸期。平庸期可能3年,可能5年,不会大涨不大跌。

银行经理说:“一点也不sexy!”

(小标题)房地产相关行业惨淡,前景犹如雾锁南洋

买旧别墅,拆除重建,再销售获利,这是温哥华传统的建筑行业。

林先生说:这个行业,已经没有利润空间了。一方面,地价上涨已经吃掉升值利润;另一方面,美加关系引起建材价格上涨,利润更少了。雪上加霜的是,NDP政党各种“均贫富”税收政策,导致温西豪宅建筑业全面萧条。

以往,林先生每年在温西建筑一套精致豪华别墅。2019年,他看不到行业前景。

林先生说:相关建材行业,许多商品关门休息了。

家具商伍先生说:2018年许多家具店关门歇业了。实力强大的商家,以半价甚至更低价,收购其它家具商的存货,等待下一个经济周期。“家具不是水果,可以长期保存。我们有足够的耐心等待。”

Y律师说:我的客户,建成一套1800万加元的豪宅,不久胶1300万元出售了。没有赚钱。打平就幸运了。

各种小道消息说:西温豪宅降价三分之一。而官方数据显示,以2017年初最高点计算,已经降价15%。还会下降多少?无人知晓。

地产经纪行业realtor们,也是一片哀鸿。

2009年以来十年,温哥华房地产业火爆,大批华人精英加入这个行业。IT精英、空姐、选美冠军、电气工程师等等,各行业人士纷纷考取realtor牌照。2018年房市骤然冷却,销量减少三分之一,华人市场更是一片惨淡。估计半数以上realtor入不敷出。许多精英已经转行。

贷款经纪Mortgage Broker们也困难重重。2018年,以CIBC为首,一大批银行信贷专家Specialist离开银行。这些精英考取Mortgage Broker牌照,从事独立的贷款职业。他们的收入来自于贷款佣金,其前景令人担忧:既然华人们很难贷款,哪来的佣金收入呢?

接下来两三年,房地产业和这些相关领域,将全面洗牌。

实力强大的投资家Raymond说:大潮退去,才知道哪些人没有穿内裤。

同一时间,T先生也说出这样的妙语。

看来,英雄所见略同吧。

(小标题)商业地产投资热情下降

2016年,商业地产投资两大经典案例,业界津津乐道。

操盘手都是唐汉的好友,我以融资顾问身份介入其中。

Danny吴兄,1200万资本金买入土地,9个月后卖出获利2500万元。

少帅Bill,570万元资本金买入土地,1年后卖出获利1000万元。

以上两块案例发生在南素里 South Surrey。

兰里市Langley土地也大幅上涨。2016年许多华人买入的土地,2018年政府估价已经上涨一倍。

但是,2018年下半年,这些投资机会已经消失了。

有位华人投资者,计划购买2000万元土地,预交了200万元订金。

2018年11月成交之日,他主动放弃,200万元订金被没收了。

问及原因,他说:“我估计未来三年,这块土地价格不会上涨。按10%机会成本计算,三年的潜在损失是600万元。所以,我情愿放弃那200万元订金”。

至于这2000万元,他打算做委托贷款,收取10%的年利息。三年回报600万元。

等待三年后,或许土地上涨的势能又蓄势待发,那时再出击吧。

这样的情况,并不鲜见。从温哥华到列治文至南素里,商业地买卖很难成交了。

这里引出一个重要的经济学词汇,“预期”,英语是Expectation。

未来三年内,如果现在“预期”土地不涨价,谁愿意购买土地呢?

唐汉与多位投资者聊天,谈到未来两三年土地投资前景,他们都频频摇头。

这就是“预期”在投资界的鲜活例子。

所有的“买涨不买跌”,“贪婪与恐惧”,都与“预期”息息相关啊。

如今温哥华房价和销售量,双双下降,正是因为大家对市场的“预期”,不妙!

读书近三十年了,Expectation(预期)一词,在每一本《经济学》和《金融学》反复出现的词汇,如今,活生生的展现在眼前!仿佛触手可即!

唐汉综合与这些高人的聊天,预计“温哥华房市平淡三年”。篇幅有限,下期接着探讨。请稍候。
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