联系我们 活动中心 活动日历 微博 微信 |繁體中文 官方微信
开启辅助访问
登录/注册 ×
 找回密码
 创建账户
加拿大乐活网 首页 专栏 查看内容
搜索
热搜: 活动 讲座

David专栏:自住房转作出租房的税务处理

2020-7-31 17:13|温哥华乐活网 Lahoo.ca| 评论: 0|原作者: David Gu|来自: 汇理金融

乐活按语:: 近几年,随着温哥华市空置税(Empty Homes Tax)和卑诗省投机和空置税(The Speculation and Vacancy Tax)的出台,房子用途发生改变的情况多了起来,纳税人需要注意的是,在税务申报时对用途改变需要做相应的税务处理。 ...

[David 专栏]近几年,随着温哥华市空置税(Empty Homes Tax)和卑诗省投机和空置税(The Speculation and Vacancy Tax)的出台,房子用途发生改变的情况多了起来,纳税人需要注意的是,在税务申报时对用途改变需要做相应的税务处理。

CRA规定,每个家庭可以有一套主要住房 (principal residence)做为税务豁免,即100%免税;对于投资持有的房产,卖房时房产的升值部分作为资本增值(capital gain)纳税,即增值部分50%算作应纳税收入。

一种常见的情况是自住房转作出租房,该用途改变时(change in use )税务上视同以当时的市价售出(deemed disposition at fair market value)。

举个例子:

A先生2010年以100万购入一处住房,作为主要住房居住到2015年当涨至150万时搬出,房子改作出租。依加拿大税法的规定,在改变用途的这一年,房子被视同以市价(150万)售出,再立即以相同的价格买入。“视同售出”导致2015年A先生产生50万的增值收入利用主要住房(principal residence)税务豁免不交任何增值税;“以相同的价格买入” 意味着改变用途后这套出租房的购入成本为150万。

到2020年市价涨到200万时A先生把房卖了,有50万的增值(200万-150万),这增值部分50%,即25万计入A先生的2020年收入。

如果A先生在房子改变用途的这一年(2016年)报税的同时提交一份 45(2) election,可以避免2015年的“视同售出”。A先生可利用这个税务操来选择延长自住年份(可延长4年)。

税务处理:

2020年最终卖房产生总增值 = 200万-100万= 100万

从2010年到 2015 年共 6个日历年,这是A先生实际居住的年数 ;从 2016 到 2019年,共4个日历年,这是通过45(2) election指定的自住年数;合计10年。A先生持有这个房子从2010年到2020年,共11个日历年。根据主要住房 (principal residence)税务豁免,A先生卖房产生的100万增值不交任何增值税。

可以免税的增值 = 总增值 ×(自住年数+1)/总共持有房产的年数=100万 × (10+1)/ 11= 100万

需要注意的几点:

1、房主必须是加拿大税务居民;

2、45(2)只适用于从自住变成全部出租;只有一部分发生用途改变是不行的;

3、出租期间必须正常申报租金收入;出租房不能提取折旧(CCA);

4、指定出租房为自住的这4年其间,不能再指定其他住所为主要住房 (principal residence);

5、一般情况下45(2)可指定4个日历年,但若符合一定条件可以向CRA提出申请,得到批准后可将45(2)的有效期延至5年或者更长;

6、特别要指出的是须在房子改变用途的这一年报税的同时提交一份 45(2) election;如果纳税人忘记提交 45(2) election,可以向CRA申请,但完全由CRA来自行决定是否接受延迟提交。

汇理金融集团成立于2002年,励精图治18载,旗下持牌保险经纪众多,是华人MGA保险销售最高一级代理。


汇理金融集团在加拿大温哥华、多伦多设有办公室,拥有最强销售和后台服务团队为经纪提供支持、协助,让您可以全身心投入到客户服务中,及时为客户提供反馈和解决方案。


公司常年滚动开展LLQP寿险牌照培训,让学员系统掌握保险基础知识,顺利高效通过考试,助您迈入保险金融领域第一步,成就您拥有一份工作的小目标。


公司专业培训团队协助经纪解答保险、税务、投资等多方面金融理财难点问题,满足不同群体的客户需求。


汇理金融集团开发的线上客户管理系统和线上交流学习平台,让经纪可以随时随地利用手机、电脑查询客户、保险公司相关信息,与大咖经纪交流销售经验,分享心得。


汇理集团是每个独立经纪的后援队,是每个销售团队的孵化器。欢迎加入汇理金融集团大家庭,我们期待携手与您同行,让您成为一名专业、专注、专心,一辈子受人尊重的金融行业精英!


鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋

最新评论

Archiver|免责声明|关于我们|口碑| 加拿大乐活网|温哥华头条  |人工智能   

Powered by lahoo.ca

返回顶部
返回顶部