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3月大温地产报告解析:春暖花开,旺季可期

2019-4-12 10:15|加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: 老张

乐活按语:传统的房地产销售旺季即将到来,未来几个月的市场走向将以震荡筑底并逐步回暖为主,新的市场机遇正在逐步形成。
忽如一夜春风来,千树万树樱花开!在老张写这份房地产市场观察报告的时候,整个温哥华地区已经是大街小巷樱花盛开的时节,“世界上最适合人类居住的地方”魅力无穷,生机勃勃。

这个时候又传来了一则重大新闻:被称为航空界奥斯卡的 Skytrax 全球最佳机场大奖前几日出炉了,温哥华机场再次荣获“北美最佳机场”桂冠,成为全球唯一连续10年获得这项顶级殊荣的国际机场。Skytrax 被公认为全世界最权威的机场质量评测机构,机场大奖是在超过550家国际机场中,经过1350万乘客评选出的全世界机场体验。

这说明,温哥华地区不仅仅是自然环境、社会环境、人文环境优越,各类地区性的配套设施也同属世界一流的水平。在这样一个令全世界瞩目的地方,房价系统会崩溃吗?


在刚刚过去的3月份,温哥华地区房地产协会市场报告的第一句话很是吓人:“大温地区3月份房地产的成交量跌到了过去30年来相同月份(每年3月份)的最低点”。还有一句话是:“3月份的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅下跌了42.5%”。

这份报告咋看起来还是很难看,但是仔细观察几个关键数据我们看到,市场在止跌回暖!

第一,成交量在持续上升。虽然3月份的总成交量是过去30年来相同月份的最低数值,但是相对于2019年2月份的成交量而言,上升了16.4%,从年初的3个月总体来看,市场的成交量处于持续增长的状态。第二,总体价格系统在止跌回稳。全温哥华地区的房屋价格3月份微跌了0.5%,菲沙河谷地区的房价3月份总体上涨了1.0%,放眼整个低陆平原,房屋价格波动为0.0%!换句话来说,大温中心城区的房价在微跌,外围城区包括菲沙河谷地区在内的房价在微涨,总平均值为0.0%,说明房价在大的范围内,中心城区与远郊之间,各自涨跌互现,价格趋稳,跌势已悄然而止。第三,市场的总销存量比(市场当月的成交量和市场房源总存量的比值)在增加。一月份为10.2%,2月份为12.8%,刚刚过去的3月份为13.5%。这说明,房屋成交的速度在提升。

大温地区房地产协会主席Ashley Smith对市场评述如下:“如今对房屋的市场需求与我们发展中的经济和低失业率在速率上不太一致,市场的趋势多为政策导向所致。过去3年来各级政府持续了加税和严控房贷的行为。”他继续说道:“当政者们没有看到的是,市场需求不会消失,房屋买家只是暂时观望而已,但是住房需求最终必须得到满足。用政策来延缓房屋购买者的需求终将导致购买力的集中释放,这在历史上都有据可查。”

这说明,买家观望是暂时的,下一轮喷发式行情终将展开。


在刚刚过去的3月份,省政府“投机空置税”的申报,相信牵动了每一个家庭敏感的神经,各方舆论也在沸沸扬扬,争论之声不绝于耳。在这一税项填报之后,大家不禁要问,为什么要填报这一狗屁不如的表格?

老张认为,这个税种的现实意义是,整合空置房产并将其推入房屋租赁市场,以解决租赁房源短缺的问题。诚然,为了避免缴税,绝大多数房主都会将空置房产出租。这样,即可暂时性地缓解租赁房源短缺的难题,又可适当地打压房屋租金的疯狂上涨,与此同时,又对房屋租赁市场的资源进行了详细的“摸底”,使得那些瞒报房屋租金收入的业主今后不得不缴税,来供养这个以盘剥中产为乐的混蛋政府。


由于“投机空置税”的作用,现在的市场形成了一个较为罕见的房价和房租联动的现象,即,在过去的一年内,房屋价格系统总体下滑了8.0%左右,而在过去的3个月,房屋的租金也急剧下跌了近10%。市场的房价和房租双双下滑的联动态势,给不明真相的人们一个错觉:房地产市场的前景真的不容乐观。

但是,我们要明确地认清一个现实,那就是,2019年大温地区和菲沙河谷的人口预计增加50,000人,而今年本地区新增房屋的总量依然只是15,000套左右,房屋供应量的缺口依然很大。供求关系决定价格升跌,这是人人都很清楚的市场规律。现在犹豫观望的房屋买家,在未来房价风云突起之时,恐怕只有奋力狂追的选择了。

市场综述:

在成交量方面,温哥华地区房地产协会的数据报告显示,2019年3月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,727套,与2018年3月份相比大幅减少了31.4%,与2019年2月份相比增加了16.4%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅下跌了46.3%。2019年3月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,949套,与2018年3月相比增加了11.2%,比2019年2月份也增加了27.2%。成交量相对上涨,上市量也在同步上升,说明市场已经开始有企稳回暖的迹象。

大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为12,774套,比2018年3月增加了52.4%,与2019年2月份相比也增加了27.2%。不过,目前市场上的房源总量仍处于历史平均水平。

在成交价方面,大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,011,200,比去年同期下滑了7.3%,过去6个月以来累计下跌了5.6%,比上一个月微跌0.5%。

人气指标方面,2019年3月市场的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为13.5%,比上一个月上升了0.7%,总体从买方市场回归到平衡市场之后,又在稳步推进。在各类房型中,独立屋的销存量比为9.4%,城市屋为15.9%,公寓为17.2%。销存量比值反应的是市场的人气,是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。

*** 专业统计数据表明,每当销存量比低于12% 的时候,市场价格系统就会面临下行压力;每当销存量比高于20% 的时候,市场的价格系统就会获得向上的推力。所以销存量比在12%以下的时候被视为买方市场,销存量比处于12% 和20% 之间的时候被视为平衡市场,销存量比在20% 以上的时候被视为卖方市场。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去一年来这几个城市区域的表现如何呢?


公寓市场是近几年来的亮点,也是本地买家市场的活跃区域,目前已经回落至平衡市态。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化:


由此可以看到,各个城区公寓市场的总体价格在达到阶段性高点之后,半年来已经开始出现价格逐步下滑的现象,处于短期调整之中。

热点扫描:

市道转暖,热点依然。有几个城区/社区是目前市场的热点和亮点,一个是三角洲 (Delta)的独立屋市场,过去一个月内的平均涨幅为2.6%!另一个是皮特草原的独立屋市场,1个月内的涨幅都达到了2.0%!第三个是北三角洲的公寓市场,过去1个月内价格上涨了4.2%!

另外,南素里-白石镇的公寓市场回暖迹象明显,过去1个月内总体价格上升了2.0%,敬请格外关注!

市况要点:

1. BC 省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后,又增至20%,并将此附加过户税延伸至其他都市区,过户税在$300万以上的部分也增加了3个百分点,温西和西温豪宅市场在一年内已经有了15%左右的跌幅,中等价格独立屋也有了9.0%以上的跌幅,共管类房屋可负担性较强,目前有止跌回稳的迹象。

2.  美联储的加息已经暂停,加拿大央行2年来连续加息5次之后,也进入了暂停的状态,甚至有降息的可能,各大银行已经开始小幅降低房贷利息,利率水平仍处于相对的历史低位。各大银行实行贷款压力测试政策已经有一年多的时间,近期有望解除。

3.  加拿大财政部2月11日表示,将考虑将房屋贷款的分摊期从25年提高到30年,这在客观上来说等于将贷款压力测试减轻了一半,堪称是加拿大国内历史上最强的房地产救市手段。

4.  加拿大财长近日宣布了联邦自由党上台以来的第四份预算案,其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%,已长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案一旦通过,将推动一大批年轻人加入购房大军,未来的公寓等低价房屋市场将有望迅速热络起来。

5.  大温地区本地人,尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,房屋的可负担性依然是主要指标。相对低价的公寓和连体屋,以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

6.  新的公寓楼盘还在不断地被推入市场,楼盘预售市场已经进入平淡期,二手楼花市场趋降,楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间愈发窄小,市场上平价转让的楼花开始频频出现。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位公寓和城市屋楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

7.  中高价位独立屋价格近几个月来受市场的心理因素和交易成本的影响,价格在不断下滑,西温和温西的个别豪宅社区降幅明显,有些社区的年内跌幅已经超过20%。同时,有些社区已经开始出现价格触底反弹的现象,需要大家格外关注。

8.  在公寓和城市屋价格急剧攀升之后并开始调整的今天,中低价位的独立屋应该正在孕育很好的市场契机。在2019年可能有迅速拉升和补涨的行情,中低价独立屋投资价值日益凸显。

9.  BC省内刚刚开始实施的投机税/空置税,给市场带来了很大的困惑,短期内会增加房屋租赁市场供应量,同时会令一部分海外买家对本地市场望而却步,但是这种影响在未来的几个月内将逐步被消化掉。

10.  加拿大的移民呈快速增长之势,未来移民配额的大幅增加,将为本地的房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场将因此更加受益。

11.  已经开始的并愈发白热化的中美贸易战,90天的缓冲期过后,有增加了一个月的休战期,但是“川金会谈崩了,全世界都懵了”,中美贸易谈判的前景愈发扑溯迷离,冲击着华人富裕阶层的心理承受力,他们的资金安全时刻承受着巨大的威胁,未来中国国内的资本外逃和已经进入美国的巨额资本,将加速流入加拿大,温哥华地区的房地产市场将因此受益。

12.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,素里和兰里市内共管式物业的项目开发中,华商投资愈发多见,公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃,单位价格平稳。

13.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目呈现热销状态。

14.  各级政府都在寻求打压市场的招法,打压楼花倒卖行为首当其冲,楼花的增值税务问题、客户信息披露等问题都已经被推上风口浪尖,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼。目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到影响,2019年初开始实行的楼花转让登记制度将为此雪上加霜。

15.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋已不再是市场买家关注的热点,清淡的市道中蕴藏着极好的投资机会,希望各位多多关注。学会逆向思维和反向操作,将使投资人大有斩获。

16.  菲沙河谷市场的房价由于可负担性较强,过去几年来一直非常火热,即便在目前的调整市道中,价格走势也很稳健,一年来的总体价格仅有小于4.0%的微弱跌幅。房屋的可负担性依然是市场的主旋律。


观察结论 :

市场成交量在逐月放大,房价止跌趋稳。传统的房地产销售旺季即将到来,未来几个月的市场走向将以震荡筑底并逐步回暖为主,新的市场机遇正在逐步形成。

老张之言,仅供参考。更多信息请浏览:www.VanRealtor.com
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