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欧洲"可负担房屋"套路 温哥华你过来好好学学?

2018-11-28 15:55|加拿大乐活网 Lahoo.ca

乐活按语:高度地产周刊
【 加拿大地产头条(canadamls) 吉宁撰写】 日前,在温哥华可负担房屋大会中,温哥华市长甘乃迪(Kennedy Stewart)表示,希望把温哥华变成房屋可负担性的“全球典范”。面对到场的1,400名听众,其中包括卑诗省长贺谨,卑诗市政及房屋事务厅长罗品珍,甘乃迪表示:“你可以让一个城市变得全球化,对全世界的资本开放,让全球化来塑造这个城市。或者,你也可以做一个‘全球主义者’,即通过对城市的管理,迎接挑战,并向全世界的其他城市证明,你走的路是正确的。”

Kennedy Stewart(片来自网络)

甘乃迪会用什么办法让温哥华成为“全球典范”呢?目前来看,其实甘乃迪手中的牌并不多,甘乃迪很多房政措施,都和伟景温哥华在去年通过的“温哥华十年住房计划”中的措施“不谋而合”。只是在未来10年新增房屋数量上,甘乃迪的计划是85,000套,比伟景温哥华的计划要多出13,000套。

甘乃迪认为自己的这些措施和伟景温哥华的十年住房计划“有很大的不同”,特别是“关注焦点的转移”。相比伟景温哥华,甘乃迪对于可负担租赁市场的关注程度更高。此次活动中,甘乃迪再次强调:“我们已经尽可能的增加房屋市场供给了,接下来市政府的关注重点将是合作房屋(co-op)和非营利房屋(non-profit)。如果不这样做,我们的城市将被分裂。”

在今年的世界最宜居城市排行榜中,温哥华排名第6位。奥地利的维也纳和澳大利亚的墨尔本分列前两名,而在去年的榜单中温哥华排名第3位,前两名依然是由维也纳和墨尔本包揽。维也纳之所以排名冠绝全球,和维也纳的房屋可负担性良好有很大的关系。和如今房市泡沫化严重的温哥华相比,维也纳才是真正的房屋可负担性“全球典范”。

维也纳是如何成为“全球典范”的?他山之石,可以攻玉,温哥华应该向这位“老师”好好学习。

可负担房屋数量至关重要

维也纳从2001年开始,面临着人口增加,住房需求增加,土地价格上涨等问题,还因为房价上升导致了社会阶层分化,当时维也纳的城市中心居住密度不断提高,土地价格不断上涨,建筑成本也不断攀升,结果就是高收入社区和低收入社区出现了明显的间隔,富人抱团,穷人也抱团。以上这些现象,在温哥华也是曾经发生,或者正在发生的问题。

维也纳给出的解决办法是,由市政府兴建、持有或管理大量房屋。市政府通过全资公司——维也纳住房公司来管理可负担房屋,在维也纳的92万套房屋中,有22万套是维也纳住房公司管理的可负担房屋,住在可负担房屋中的人口占到了全市人口的60%,而商品房仅占10%。

和温哥华对比一下,其中的差距就非常明显了:温哥华的可负担房屋只有25,745套,想入住这些房屋,最多需要排队7年;维也纳的可负担房屋有220,000套,入住排名最多只要一年。而温哥华有250万人口,维也纳只有180万人口,无论是可负担房屋的绝对数量还是相对数量,维也纳都要比温哥华多了很多。维也纳平均每2人就有1套房屋,而且每年的新增房屋数量都在5,000套以上,如此充足的供给,自然让房屋市场上出现了供过于求的现象,进而遏制了房价和房租的飙升。

维也纳可负担房屋历史悠久

维也纳的可负担房屋建设可以追溯到第一次世界大战之后,奥匈帝国解体之后,奥地利的国土面积一下子缩小了80%,许多人都搬到了奥地利最大的城市维也纳居住,使得维也纳人口一度超过了250万人。如此多的移民涌入,带来的结果就是房屋短缺、房租暴涨。而奥地利政府此时想到的办法是“向富人开刀”,对于“有房阶级”,根据房屋窗户数量进行征税,对于公司企业,根据雇员人数进行征税。这笔“富人税”,成为了维也纳可负担房屋建设的第一桶金。

从一战结束到二战爆发期间,维也纳用“富人税”兴建了6万套可负担房屋,这些房屋虽然面积很小,大多数房屋面积都在40-50平方米,但“麻雀虽小五脏俱全”,洗手间、浴室、暖气、阳台应有尽有,很大程度上缓解了低收入群体的住房困难。1950年之后,维也纳废除了“富人税”,转为由市政府无偿划拨土地用于可负担房屋建设,建设资金则来自贷款,贷款期限为50年,由市政府补贴利息,贷款本金则用房租收入偿还。

由于这些可负担房屋都归维也纳市府所有,所以市府可以自由的制定房租,物业管理费也是按照最低标准收取的。这些房屋“只租不卖”,谁能入住可负担住房,也是市政府说了算。目前,只有奥地利本国公民,或是在奥地利居住多年、有长期居留权的外籍公民可以申请维也纳的可负担住房。而且,想申请可负担住房必须先加入住房合作社,年满17岁才有资格申请,年满19岁才能入住。

现在维也纳可负担房屋的面积已经有了很明显的提升,从过去的平均40-50平方米一套,改为根据家庭人数进行划拨。分配标准是成人每人一间,儿童每两人一间,如此算来,一个三口之家可以得到一套3室的房屋。

建房的资金从哪里来?

维也纳住房公司有这么多的房屋,他们是从哪里得到资金支持的呢?作为维也纳市府的全资公司,虽然住房公司已经从维也纳市政府中剥离,但住房公司的资金依然是来自市政府的拨款。作为奥地利首都,维也纳市府每年可以从奥地利政府得到4.5亿欧元的住房资金,而市府每年还能从特别房屋税中得到税金,每年市府的房屋预算为7.9亿欧元(9亿美元)。作为对比,同期卑诗省全省每年的房屋预算为6.3亿美元。

此外,大部分的可负担房屋都是维也纳市府所拥有的土地上兴建的,建设资金来自贷款,贷款由房租支付,剩余部分由市府补贴。如此做法使得这些可负担房屋完全由市府掌控,

此前,维也纳市府曾搞过“电梯运动”,凡是申请安装电梯的老楼,都可以得到百分百的资金补贴。后来,他们还搞过“隔音窗运动”,申请安装隔音窗可以得到90%的政府补贴。这些运动都改善了可负担房屋的居住条件,而资金主要还是有市府承担的,租户们得到的是实实在在的好处。

如何防范社区分化?

修建可负担房屋可能导致的一个问题是贫富阶层的居住区域分化,高收入社区和低收入社区在空间上会出现隔阂,不同社区的基础设施和福利保障也会出现分化。而维也纳在防止社区分化方面做得很好,用“社区融合”的概念,打破了层层隔阂。

首先,维也纳的可负担房屋项目散落在全市各个地区,没有非常集中的可负担房屋小区或卫星城概念,他们会避免大规模的拆迁或新建社区,而是倾向于在原有社区内“填空”建设可负担房屋。维也纳市府之所以这么做,是为了避免形成“贫民区”,引发更多的社会问题。

其次,可负担房屋的建筑质量和设计,也和周围社区建筑保持一致,可以很好的融入周边的建筑风格。在设计方面,从户型、建筑材料、建筑成本等方面,都考虑到了“弱势群体”的需要,满足生活质量、邻里关系、无障碍性等方面的需求。

此外,可负担房屋是可以“世代租用”的,即使你在入住可负担房屋后收入有了增长,你依然可以继续住在可负担房屋内,不用担心因为“收入过高”而被赶走。这样一来,住在可负担房屋中的居民并不都是低收入的贫民,也防止了社会分化的出现。

甘乃迪能向维也纳学到什么?

甘乃迪在自己的竞选纲领中提及,希望在未来10年兴建25,000套非盈利廉租房,为年收入在8万加元以下的家庭提供更多可租房屋;保护6,000套合作房屋(Co-op housing);寻求省府和联邦政府的长期住房资金资助……这些内容都和维也纳的做法不谋而合,甘乃迪可以学习的,是政府应该充分理由自己手中的土地,最大限度增加可负担房屋数量,同时避免出现社会分化。

但是,和维也纳相比,甘乃迪面临的挑战要大得多。首先,从财力上看,温哥华就比维也纳“穷”了不少,每年的住房预算温哥华都不及维也纳,所以温哥华是无力补贴太多的可负担房屋项目的;其次,温哥华市府拥有的土地数量没有维也纳多,很多温哥华的可负担项目需要政府从私人手中购买土地进行开心,这极大的增加了开发成本;温哥华的开发模式是将土地卖给开发商,然后协商在这块土地上建设多少可负担房屋,这样做的弊端在于土地并不掌握在市府手中了,未来对于可负担房屋的管理,市府没有多少掌控的余地。
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