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一个真实的故事 致那些疯狂借债买房的中国房奴们

2017-12-22 16:05|加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: 米宅米宅

乐活按语:讲一个真实的故事,给曾经五折都不买,现在却开始找笋建仓信用卡并发多套贷的人们!

作为地产新媒体的资深从业人员,我每天接触很多业内外人士,每到年底总是各种大V大咖年终总结的“集中供应”时间,但是老实讲,除了任志强、任泽平等几个经过时间检验的大神,大多水平不高。


但是有位嘉宾的年度私人建议是我内心都期待了很久很久的。


他就是H。

他,在15年初股票暴涨,楼市如危卵之时说:15年二季度是最好的买房窗口;


16年底全国人民抢房最疯狂的时候精准预测货币即将转向,断言正处在资产慌到资金慌的转折点,预言大城市17年会跌,建议大额度屯廉价钱;


17年年中断言楼市进入政策计划时代,政府规定房价是多少就是多少,建议停止炒作,关注自住升级。


他看楼市总是超出楼市,站在经济、政治、金融和历史的角度。


他的建议总是快人一步,时间节奏特别准,大方向清晰,金融经济理论总能用大白话落地到明确的实操建议。但是往往我们刚开始认可他的思维和建议时,他却又已转向,感觉每次总是落后一步。但是每在半年或者一年后,再想起他之前的预测,会再次被其折服。


最近越来越多的粉丝开始问我,为什么没有H的文章了?


H好久没有接受我的约访了。他最近飞来飞去,国外国内的,终于在上周六约到了H。


他刚刚出差回郑州,刚好给自己放一天假。


我的第一句话就是2018年你的建议是什么?还有你觉得明年市场会怎么样?


他有点无奈,点了杯咖啡,说:在我和你聊2018年之前,我先讲个真实的故事。


1


06年我刚到美国读书,那个时候的美国是欣欣向荣,充满生机,是世界上最发达、最强大、最先进的国家。


而那个时候我只是个高中生,对经济、金融、房地产一无所知,但是身边很多人都在谈论它们。


如果你在06年的美国街头随便问每一个美国人,房价会不会跌?他们都会说不会,放心吧,兄弟!美国梦无与伦比,美国领先一切,每个美国人都值得拥有更好的Dream House。


那个时候你打开电视,电视里面都有各种嘉宾教你买房子,如何用低首付买到又大又新的漂亮房子。


“兄弟姐妹们,相信我,你这只要这样做,你就能住上大房子,我可以,你也可以,每个人都可以。。。”


周末体育馆都有各种明星一样的投资大师举办的各种培训课程,教你怎样投资,怎样不花多少钱就可以买到又大又好的别墅,成千上万的普通老百姓会付费听课。往往演讲结束之后大家久久不愿散去,围着导师激动着、兴奋着拍照留念,明星一般......


总之,每一个人都欢欣鼓舞!因为每个人都感觉自己的财富越来越多。


然后,大约两年后的某个寒冷的清晨,在上学的路上,我看到有好多美国人一大早不上班,而是在一个银行的自动取款机前排队,那是很令人惊讶的场景,你知道的,美国人是很少排队,干什么事情都是预约的。


随后我知道那个银行倒闭了,除了自动取款机里的那点钱,还有FDIC保险每个账户的保险里的一点钱,不管你在银行里面有多少钱,都没了。


回家后,一个自称是银行的女士让我转交给我的房东一封信,那是法院的判决通知书,我需要搬家了。


之后的事,你们在报纸上、电视上、网络上都知道了华尔街和次级信贷等等。


近些年国内有很多文献研究美国2008年的次贷危机,其中写的最好的是刘鹤老师主编的《两次经济危机的比较研究》,他从经济、货币、金融监管等等以及国际政治格局、宏观、微观等分别研究了经济危机的起因、演化和爆发,并逐个视角进行了深刻反思。


刘鹤老师的书写的真好,这部文献里他的视野、细致见微的学术水平以及严谨的态度让我受益匪浅。


我在学习完老师的著作之后,以私人角度,讲讲我在这次经济危机中的亲身经历。


2


我,是亲历者。


我的朋友以及我租住的家庭,他们在顷刻之间发生的人生巨变,让我也处在这场风暴当中成为了一个鲜活的个体。


我刚到美国的时候寄宿在一个美国典型的不太富足的中产收入家庭。


在美国所谓中产,就是不愁吃喝,不愁车房,有基本的福利保障,但是日子过的紧巴巴的,奢侈型消费是不可能的。除此之外就是基本没有存款,一身负债。


就是这样的一个家庭,05年在距离市中心大约50分钟高速路程以外的地方,购买了一套带大花园的新的别墅。


在06年底又在一个我都没有听说过的海边小镇买了一套海景房。


海边房子的最大价值就是每年去住几天用来度假,而新的郊区的大别墅因为距离上班的地方实在太远,估计将来只能养老用了。


所以虽然他们又买了两套房,但他们只能住在01年购买的,在市区里的老旧房子里,因为要贴补家里3套房子、两辆车子的月供,他们选择了接受留学生寄宿,所以我就进有 机会租住进了他的房子 。


那时候的日子过得似乎很快,转眼就到了07年年底。但是那一年似乎没有太多美国年底购物季的疯狂和喜悦。


哪里不对,似乎人人都在等待着什么。


因为很多人的月供都开始还不上了。


为什么?因为永不满足的欲望,还有可怕的加息。


3



后来的事情就是金融机构一家接着一家倒闭,普通的个人一个接着一个的破产。


到处都是门前的草坪上挂着法院拍卖牌子的房子。


我们这些学金融的大学生毕业了都找不到工作,大中小公司金融企业都在裁员破产,紧接着所有的行业都被波及了。


那么之后媒体也都分析的头头是道,因为华尔街的贪婪、因为次级贷充满了欺诈等等。


但是我却想讲讲我的那个房东,我们暂且称其为怀特先生。


怀特先生的第一个房子大约是01年前后买的,当时是13万美金,首付五万美金。在那个城市算不上豪宅,只是位置真的不错的普通别墅。


怀特先生的第二套房子是在05年买的远郊别墅,大约20万美金,首付了10%,约2万美金。


怀特先生的最后一套房子是在次贷泡沫破灭之前买的海边度假房。这套房子是他听完一位明星大师的投资课之后,在对未来充满希望的情况下零首付买的。


你发现问题在哪里了吗??? 


问题不是他究竟买了多少套房子。


我们逆转时光倒退的看,真正的问题是随着时间的推移,随着不动产价格疯狂的上涨,越不好的房子反而越来越贵。


随着价格越来越贵,人们反倒越大胆,贷款使用的比例越来越大。


他们以为他们越来越富有,但实际上负债率越来越高,资产质量越来越差。


这些人都忘记了,房子最终是用来住的,没有变现之前,所有的升值都是故事。


美国房地产的大牛市也历经十几年,最早最开始的那几年,大多数的人是没有炒房心态的,人们往往不愿意负债太多、压力太大,稍微贵一点,远一点,月供高一点的房子都不愿意买。


但是在连续多年的宽松政策前,在前期资产翻倍案例的驱动下,越接近牛市的尾声,人们投资起来更加的疯狂、更少的谨慎、贷款用杠杆花样更多。


你还会发现人们总是先把市中心的房子买完。所以位置好的房子最先涨,当价格上涨后,愿意往外卖的却更少。因为大部分地段好、配套成熟、离工作地近的房子多是人们的第一居所,都住着人,风一来价格先走高。


当城区的买完之后,人们就再往外围买,外围买完就买更远的小城市,创造出一个环的概念再买。周边小城市买未来的预期,小城市未来的预期买完再买山里、海边、天边的旅游城市。


最后你会看到地段、资源、价值越不好的房子实际成交价越贵,越远的房子,最初越被忽略的资产翻倍越多。


4


在怀特先生买第三套海景房之后,其实日子还可以,月供也能还过去,但是美国政府也注意到了不动产的疯狂,也觉得是时候终结廉价利率的时代,是时候收一收了。


于是在05年底可怕的浮动利率,连续17次的加息来了。


我大概记得那个时候我每次去银行都会看到银行公示今天房贷利率是多少,其实跟我们现在差不多。


美国银行是可以自主定利率的。一般来说大型正规金融机构的贷款利率按照个人信用好坏,会比联邦基准高2%-4%。


在05年之前,美国经历了很长一段低利息负利率的美好宽松时光。


在02、03年、04年银行的基准利率一度低至1.0%,大部分信用良好的美国人房贷利率3%左右,信用高的能拿到更多的贷款比例,甚至更低的利息。


货币宽松的时候金融机构放贷冲动很强,利息都很低。比如一套20万美元左右的房子在3%多的利息情况下,月供只需要800—900美金,对于人均收入5000美金左右的中产家庭,供起来是很轻松的,别说是一个,两三个都可以。


所以在那些年,以低利息贷款撬动大倍率杠杆的人,在紧接着后来的数年的房地产大涨中都有了巨大的财富增值。


但是美国政府终于意识到市场这样下去会有风险,开始有所行动。


到了2005年下半年,美国低利息时代结束了。


连续加息17次,基准利息在两年内也从从1.0%到5.25%。


当联邦基准利率(相当于我国的存款利率)到了5.25%以上的时候,大多数美国的人的月供利息都自动上浮到8%以上;信用差的,贷款比例高的,还款能力差的因为申请时就比一般的利息高1%-3%,很多人的第二套贷款利息可以达到9%甚至是10%!


与此同时,在现在看来极其不合理的是在06年前后,却是美国人买房最疯狂的时候,因为有之前近十年的牛市,整个国家从普通百姓到大大小小的金融机构甚至到格林斯潘再到小布什,都坚信美国不动产没有问题,都坚信每个人都该住上梦想的房子。


所以在05年、06年之间,只要你想买房子,不管你的收入是多少,你的信用有多坏,你已经有了几个房贷,总能帮你找到一个地方贷款。


与此同时随着房价越来越高、首付却越来越低,银行对借款人资质要求越来越低。 


越来越多的人既有胆量又学会了办法,在房子越来越高的时候,去贷款买房子。


你或许会问,那些金融机构是傻子吗?信用不好的申请人,在房价已然很高的情况下无法还贷怎么办?


很简单,金融机构放款时,对于信用低、还款能力差的借款人,上调一点利率就可以了,大型正规的金融机构不贷款给你。那就换一家,利率高个1%-3%就可以了。为了多一点的利息,找个保险公司担保一下就可以了。他们就愿意陪你冒风险。


总之,那个时候只要你愿意买房子,你愿意房产抵押、接受上浮高利率,首付都不用拿,金融机构都有各种产品追着你。


我一直都认为美国金融爆发不仅仅是因为次级信贷,还有一个可怕的东西叫浮动利率。


从私人视角看,连续多次巨幅加息是美联储犯的致命错误,因为巨幅加息后的浮动利率,使老百姓月供大幅上涨,最终造成了大量普通老百姓家庭现金流断裂,贷款无法偿还,演变成系统性经济危机。


以怀特先生为例:


01年第一套房子(自己住的)好位置好房子13万,首付至少20%,由于增值在后期市场高点基本翻倍,所以这套房子负债率最低,连50%都不到。


05年他按揭买第二套房子的时候,房价是20万美金,按揭18万美金,当时的利息比较低,信用好的都是3.0%,但是因为他有房贷和车贷,所以他的最终利率不会低于4.5%。


最终在经历17次加息之后(美国从04年6月19号—06年两年内加息17次),在存款利息从1.0涨到5.25基础下,怀特先生的贷款利息也相应的涨到了首套房至少7%,第二套和第三套最少9.3%。


从3%涨到9%是什么概念?就是你所有的月供基本上要翻一倍,甚至还多,大概从每个月2000多美金直接变成每月5000多美金!


而且,随着房屋价格上涨,房产税也同时成倍的提高。


所以,连续加息结束后,怀特先生的月供基本上超出他的所有工资收入了。


他要破产了。


5


当时的美国年GDP增长率可不是当时中国年GDP增长超过9%的情况,美国GDP年增是2%,美国普通中产阶级老百姓在过去一二十年都过着负债生活。在工资增长极其有限、在没有多少存款的情况下,如果月供突然翻倍,大多数家庭就入不敷出,而且随着存款耗尽了,但是月供的账单每个月都会寄到,一个月都不能少。


所以没多久,怀特先生都必须做出痛苦选择,他只能出售一部分房产了。


首先他必须保证现在的生活。因为市区房子可以自住、可以出租补贴家用,而郊区的大别墅虽然很美好,但住不能住,出租无法出租。


所以他选择把郊区的房子卖掉,结果发现高利息时期所有人买房都发现月供太高,他的房子很难卖出去,但是月供的账单一单接一单的寄到家里,他只能选择降价贱卖。


由于用的杠杆很高,卖完之后也没有多少钱回到自己手里,没有多久现金流又开始有问题了。


而他最后一套不知名小镇的海景房,想卖都卖不掉,因为他买的时候已经是最高点,当他想卖的时候,他发现全美国的人都在做同样的事情。


像这种鬼才知道在哪里的小城镇,只要今年有人买,明年可以盖出来成千上万套海景、山景、高尔夫房,你要什么有什么,就是没有人,这种房子一年住不上几天,到了那个时候,根本出不了手,而不是降价的问题。


所以怀特先生只能用自己有限的钱先还自住房的贷款,停止其他房子的月供。


但是房地产泡沫破裂之后,这种荒山野岭的度假房跌得不值一钱,房子法院收走之后,怀特先生还是欠了银行一屁股债。


怀特先生只能申请个人破产。


而我也换了新的地方,之后再也没见过怀特先生。


发生在怀特先生身上的事不是孤例,而是那个阶段全美国遍地都在发生的事。


最后你会发现,其实他最值钱的是他的第一套房子,市区的总会比郊区更有价值一点;他最不值钱的是不知名小镇海边的房子。


在危机到来的时候往往是第一居所更保值,因为能住能租能交易。越不适合居住的、一年只能住几天的、第二或第三居所、除了让你背负重债再无其他用处的房子,在那个时候会成为你难以摆脱的枷锁。


这也是为什么,08年金融危机当中,纽约市的房子一点也没跌,大城市核心区基本良好,越小城市,越偏远的地方,跌的越一文不值。你们也就明白了,最后为什么会有1美金拍卖的房子。


所以,你懂了我为什么不让你们乱往外买了吗?


6


当前全国大中城市都高价横盘限售的情况下,大部分的投资需要5-8年才能置换变现。即便现在你的城市仍然人口涌入、城镇化进程飞速,但是五年八年后呢?还能保持这样的速度吗?你的投资还能有人接盘吗?所以,当我看着身边前几年五折价格都不买的人们,今年开始看论坛、公众号、报名听课,开始信用卡消费贷找笋并发同时多家银行多重首发,看规划研究5年10年后哪里更好的时候,我闻到了熟悉的味道。


我们往往在一个大时代刚到来时选择忽略、轻视、看不起,然后随着时代的大潮的来到看不懂,等到别人的案例活生生出现在自己身边时,才想要复制别人的成功。就像铁饭碗们在80年代瞧不起下海的民营企业家,10年的实体企业家看不起互联网商务。


在现实社会当中,我们通常在10年前核心区房价小几千时看不到城镇化,看不到货币增发,看不起新区的规划,现在我们用几倍、十几倍的钱去买偏远了很多的房子。


我们最初谨慎,因为敬畏生活,挣钱不容易,有一个幸福生活的安家之地就好;到了后来,我们疯狂,是因为我们贪婪,我们想要弥补曾经的错过,折叠人生,走捷径。 


我知道有多军要说我的例子不对,问题明明是怀特先生买的房子不太好。是他买房姿势不对,如果他买了三套新区地铁口、学区、小三房首套并发......


也有人会说中国政府不会像美国政府一样连续加息。还会说中国的城镇化还有10年等等等。


我也知道你们都学会了看政府规划、看地铁,学会了找笋建仓,同时走首套并发,学会了信用卡,房抵贷,各种贷¥%&搞定首付、打间隔、重装修提高亩产租金等等等等。



亲,我都懂,我早

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