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大温住房:民主社会的理想与尴尬

2017-12-1 15:28|加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: 吴穹 (Mike Wu)

乐活按语:高度地产周刊 2017年12月1日 第131期
高度地产原创稿件,未经允许请勿转载
    无论是在华人社区还是主流社会,安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜和居者有其屋都是加拿大民众最淳朴和最真诚的心愿。尽管加拿大以优美的环境,完善的福利制度和相对宽松的移民政策而闻名全球,但是随着住房可负担性危机全面爆发,越来越多的加拿大人不仅是房子买不起,就连租房都难以承受高昂的房租。一时间加拿大住房问题解决该何去何从,备受外界关注。近日总理特鲁多正式宣布联邦政府将在未来十年拨款400亿加元,用来投资国家住房战略计划(National Housing Strategy),毕竟在加国这样一个民主社会,住房难却是一个挥之不去的尴尬处境。本期《高度》周刊特别聚焦,为读者朋友全面解读国家住房战略计划对大温地区和卑诗省的深远影响。
  
  省市两级政府积极响应
  
  按照联合国的定义,住房属于公民基本人权范畴之内,政府需要采取措施避免无家可归者流落街头、禁止强制拆迁行为和禁止租房方面的歧视行为等,但在大温哥华地区上述问题却演变成一块烫手山芋。
  
  今年9月满地宝市长兼大温区域局住房委员会主席克莱(Mike Clay) 表示,根据大温各城市派出的1,200名义工经过深入调查后发现,因为房市过热,租金飞涨,造成大温地区共有3,605人无家可归,其中以温哥华市人数最多,甚至有22%的人属于在职人士,他们有着体面的工作,却因住不起房而被迫每天露宿街头。另据一份最新调查显示,从2012年开始,大温约有数千个公寓单位面临拆除命运,其中又以那些建于1980年以前的出租用共管矮层公寓受到的影响最为严重,原先的低收入居民尤其是长者和残障人士在公寓拆除之后因房租高企而负担不起,同样面临无家可归。此外随着租房市场奇货可居,房东随意加租金的现象更是层出不穷,种种乱象令大温住房可负担性危机有朝恶化方向发展的危险。
  

  而新近出台的国家住房战略计划无疑让大温各市和卑诗省府仿佛看到一丝曙光,其中里面明确提到投资159亿加元的全国住房联合投资基金,修建6万个新住宅单位和24万个现有住宅,当中2,400个单位给残障人士,1.2万个单位预留给长者以及700个单位为家暴受害者提供庇护,20亿加元作为加拿大住房福利金,直接发给低收入家庭和个人,22亿加元用于帮助无家可归人士,43亿加元投资于全国社区住房项目,并且还会设立新的住房维权机构,帮助妇女儿童和原住民解决住房可负担难题,外加上今年3月财政预算中的相关领域拨款112亿加元,可谓是加国史上在住房领域的政府投资大手笔。
  
  国家住房战略计划公布以后,卑诗省长贺谨表示这是朝着正确方向迈进的重要一步,如果要想解决卑诗住房可负担危机和无家可归者问题,需要各级政府共同努力和配合。卑诗省住房与城镇事务厅长罗品珍(Selina Robinson)也称赞联邦政府的这一新政是良好的第一步,这是联邦重新承诺与负责的一个标志。温哥华市长罗品信在回应时则表示,过去没有一个国家住房战略计划是一件尴尬的事情,现在看到了联邦制定出一个严谨的计划并准备在各个方面投入,让人感到十分欣慰。可以预计的是,作为住房危机的风暴焦点,未来温哥华市府以及大温其他各市和卑诗省府会同联邦政府国家住房战略计划保持密切合作,对于省民而言确实是一个福音。
  

  温哥华市率先出台新政配合
  
  随着联邦政府国家住房战略计划一经出台,温哥华市就公布了最新的温哥华住房战略计划,同联邦遥相呼应。温哥华市长罗品信在介绍时表示,温哥华市民希望政府能够解决这样一个事实,即大部分低密度社区对于所有人来说是负担不起的,伴随最新的温哥华住房战略计划的实施,政府会改造现有低密度独立屋住宅区,提供更多的复式住宅,联排屋和低层住宅,全力确保居者有其屋。
  
  从温哥华市府公布的最新温哥华住房战略计划可知,十年内温哥华将增加72,000个住房单位,同时许多住房将建设成廉价的出租屋,当中近半单位将满足普通家庭居住的需求。具体来说,在新增的72,000个新住房单位中,50%的单位将提供给年收入低于8万加元的家庭,40%的单位能满足大规模家庭的需要,1.2万个单位提供给非营利社区与合作社住房,2万个单位用于长期且安全的市场租赁住房,4,000个单位用来新建后巷屋。此外市府还会对首次买家,家庭和长者提供更多帮助,总的方针就是鼓励多建新房,鼓励投放更多出租单位,至于成效如何,就有待继续观察了。
  
  高度数据  做成边框
  
  温哥华十年住房战略计划
  
  新增住房数量: 72,000个单位
  
  供给低收入家庭住房比例:50%
  
  满足大规模家庭需求比例: 40%
  
  非营利社区与合作社住房数量:12,000个单位
  
  市场租赁住房数量:20,000个单位
  
  后巷屋数量:4,000个单位
  
  注意 边框不要放在原文附近
  
  卑诗内陆也将从中受益
  
  在外人眼中,卑诗似乎只有大温地区住房居于不可负担的水深火热之中,而内陆地带由于远离大都市,人口结构相对简单,同时新移民数量没有温哥华那样过于集中,理论上房市应该会稍微缓和许多。然而事实并非如此,早先时候前卑诗新民主党省议员候选人,社区活动人士和教师戈登(Carole Gordon)就曾以奥肯根地区为例指出,由于当地失业率剧增和房价上涨,导致私营企业在这几年时间里共损失了31,000个工作岗位,更有12,000名当地居民迁居外省,超过外省移居本地的数量总和,让人触目惊心。
  
  不仅如此,根据最新一轮公布的2016年加拿大全国人口普查数据显示,卑诗省有10座城市和地区的租房可负担性甚至比温哥华市还要低,除去卑诗大学保留地(行政建制独立,不归温哥华市管辖)和西温哥华市是大温唯一上榜的两处地区,其余均在大温以外,当中的克雷斯顿(Creston),巴克围( Parkville),锡谢尔特(Sechelt)和弗农(Vernon)就位于卑诗内陆地区。而这4座卑诗内陆城市虽然房租不如大温高昂,但当地居民收入却更低,租房可负担性反而比温哥华市还差。
  
  有专家表示,卑诗内陆长期发展缓慢的根本原因在于产业结构过于单一,传统的农业和森林产业已不再是当地年轻人的首选职业,而有能力的青壮年都纷纷选择移居大温或到美国工作,这就直接导致长期没有新鲜血液注入且工资增长水平处于停滞。但是在另一方面,内陆物价和房价指数却是年年浮动,长久以往房价和租金出现不可负担现象就不难理解了。不过此前卑诗新民主党在上台前的其中一项最重要政纲和承诺就是执政期间将会在全省范围内每年新建7,000个出租用房单位,再加上各类社会福利住房与普通市场住房,十年内总建房数量将达到11万4千套,其中卑诗内陆地区配额就占接近一半。 此外在联邦政府出台的国家住房战略计划中,对社区住房的投资,发放住房福利金和对原住民的援助都将惠及到卑诗内陆地区,只要省府和联邦政府不是空话而是真正落实,毕竟卑诗内陆总体来说人口压力不大,住房可负担性危机是可以控制在正常范围之内的。
  

  国家住房战略计划前景仍面临隐忧
  
  虽说国家住房战略计划的核心是多建房和多投资,理论上是可行的,但在现实层面仍面临潜在隐患,可以说是一种尴尬境况。据Vancity信用社在衡量大温居民家庭收入与当地公寓房价水平对比后明确指出,尽管这几年来大温部分城市加大了新房建设力度,房源也相对过去增加不少,但本地居民的实际负担力反而有所下降,证明了仅靠增加新房供应是无法根治住房危机的,这点就对国家住房战略计划的前景敲响警钟。
  
  以今年大温地产龙头新秀素里市为例,素里2016年各类新房开工量创下该市历史新高,且2017年上半年素里新房开工量就达到了2,390套,超过大温所有城市,而且大部分以可负担公寓为主。但让人感到讽刺的是,素里新房开工量增多的同时,其住房可负担性相比去年反而下降了7.8%。
  
  此外由政府出面投资建房也非万能灵丹妙药,有地产业界人士指出,无论政府是在国有土地上建房完成相关计划还是选择购买私有土地建房,总开销的实际成本就达百亿加元。如果投资过多,政府又没有足够金钱支撑,最后还是会通过其他途径加码,届时房屋可负担性依旧是一场梦而已。而正确做法应该是多管齐下,增加住房供应只是一方面,但是在土地供应包括定价方面同样也得有大手笔配合才行,因为现在地价本身就贵,加之土地分区多年来没改,否则就会和市场上单纯只增加房源一样,住房可负担性非但没有解决,反而会出现下滑甚至恶化迹象。
  
  而在本轮新政中,社区住房项目虽是一大亮点,包括将传统的社区住房模式转向更加长期可持续的混合收入型开发项目,混合收入社区是都市规划师们一直推崇的新模式,让高租金单位来补贴低租金单位,但是现在温哥华,多伦多和蒙特利尔几个大城市早已是寸土寸金,房地产价格贵得普通中产都买不起,要解决低收入者住房难的社区住房混合收入型开发项目问题需要巨额资金,而债台高筑的各级政府根本没有足够的财力,到时候是否不了了之都很难说。就国家住房战略计划总体来说,400亿加元可不是由联邦独自买单,需要各省政府承担一半开支,光这一点就会让不少省份捉襟见肘。
  
  加拿大住房与翻建协会(Canadian Housing and Renewal Association)执行主任Jeff Morrison则一针见血指出,坦率地讲,无论如何联邦自由党政府给了全体国民一个好消息,因为好几十年以来,联邦层面都没有制定向低收入阶层倾斜的房屋政策及投资计划,但是这一计划如此大把撒钱并不能真正解决住房危机,因为怎么花钱都会嫌太少,而且政府政策来得太迟,市场经济客观规律也不能违背。
  

  

       政要和活动人士发声表达关注
  
  作为执政党代表,加拿大总理特鲁多表示加拿大人都能够住进安全且可负担的住房属于基本人权,不应该有人在大街上无家可归的流浪,解决低收入者住房难问题是个长期并需要各级政府和各个民间组织携手合作的项目,他的联邦自由党政府决心坚持不懈的下大力气去解决这个问题,似乎是信心满满且言之凿凿。
  
  但除此以外,对于国家住房战略计划的关注,主流政界人士也有不同看法。官方反对党联邦保守党国会议员阿诺德(Mel Arnold)的选区就位于卑诗内陆地带,而他本人就长期关注住房可负担性调研并接触了大量社区各界人士。在他看来虽然这一计划十分重要,但时间跨度长达十年,没有人能保证会一定完成,而且现在就有人需要可负担住房,这部分民众的需求能否做到尽快满足呢? 联邦新民主党国会领袖卡伦(Guy Caron)则表示,希望联邦自由党政府不要只是耍嘴皮子说住房问题是人权问题,而是真正拿出有效的立法和具体的措施去解决低收入加拿大人住房难的问题,毕竟重要的是立即的行动力。
  
  另有社区活动人士表示,表面上看联邦政府计划宏大,但是仔细研究就会发现新建房屋数量只要分摊到各省和地区一消化,实际上就没剩下多少。比如说该计划准备投资22亿加元用于帮助无家可归人士,但是仅大温哥华一个地方就有无家可归者3,605人,每人若只提供一个小单间成本就不少,再加上有数量限定,能否帮上所有无家可归者,需要提前大打折扣。
  
  而前加拿大国会资深预算官佩吉(Kevin Page)在接受CTV采访虽称赞联邦自由党的计划是一个真正的住房战略计划,但他最为忧心的是,这个十年计划要从2021年才开始正式实施。而最现实的一点却是2019年是联邦大选年,如若自由党败选,那么这个雄心勃勃的投资计划就会泡汤,变成一纸空文。卑诗省长贺谨也认为这一计划应该立即实施,如果拖延到2021年才开工,他会感到非常失望。毕竟住房危机已经成为加拿大全国面临的严峻问题和挑战,让人人有房住的理想再好,但短时间无法看见下文,总将还是竹篮打水一场空。

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