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温哥华地区房地产市场: 市场格局持续分化,民众刚需依然坚挺

2017-10-6 23:10|加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: 张维斌 (Alec Zhang)

乐活按语:高度地产周刊 2017年10月06日 第123期
高度地产原创稿件,未经允许请勿转载
温哥华地区房地产市场9月份的数据,充分显示一个持续分化的市场:一方面,公寓和城市屋的市场热闹非凡,价格节节攀升;另一方面,独立屋市场进入了一个平衡市态,销量减少价格平衡。

公寓市场:

上个月公寓的成交量是1,451套,在全地区总成交量(2,821)中,占有一半以上的份额,也就是说,公寓的成交量,支撑着全地区市场的半边天,总销存量比也高达60.4%。从成交价上来看,公寓的指标价格比去年同期上升了21.7%,平均每月上升幅度高达1.8%,呈持续快速上升之势。

城市屋市场:

上个月城市屋的成交量是518套,在全地区总成交量(2,821)中,占有18.4%的份额,总销存量比也高达42.3%。从成交价上来看,城市屋的指标价格比去年同期上升了11.6%,平均每月上升幅度近1.0%,同样持续快速上升着。

独立屋市场:

上个月独立屋的成交量是852套,在全地区总成交量(2,821)中,占有30%的份额,总上市量却占有市场总存量的62%,总销存量比仅为14.6%。从这个意义上来讲,独立屋处于平衡的市态。从成交价上来看,独立屋的指标价格与去年同期相比,升幅仅为2.9%,平均每月上升幅度仅仅维持在0.24%,上升乏力。

由此看来,本地民众对中低价房屋的“刚需”依然强劲。这是市场上一个明确的信号,住房消费以本地人的居住需求为主,哪里有百姓买得起的房源,哪里就有大笔的资金流入。从目前公寓的指标价格$635,800来看,再根据老张对本地人自住房的价格上限($80至$90万)的测算,未来的2至3年公寓价格系统还有约30%的升幅潜力。

近两年来,本地百姓对住房的“刚需”,在大温地区周边地带表现得淋漓尽致。在温哥华地区公寓市场热络的同时,菲沙河谷的公寓市场可以用“超级火爆”来形容。全地区公寓的价格系统在过去一年来平均升幅高达35.2%!每月的升幅平均高达3.0%!这个数据会使得我们广大华人投资者大跌眼镜吧?

多年来,大部分华人投资者对菲沙河谷不屑一顾,认为这里太遥远,房价低、治安差、房屋升值乏力。但是经过各级政府的努力,这里在社区规划、设施配套、公路拓宽、桥梁免费、未来的快速公交系统等等诸多方面都已经有了非常大的改观,客观上已经“拉近”了这一地区和大温哥华中心地区的距离,加快了人口流动速度。另外,温哥华中心城区高企的房价也在推动着本地购房者,向着周边地区房价的可负担区域流动,造成了这样一个远郊房价更加狂热的局面。

我们将大温地区和菲沙河谷地区的市场价格在过去一年来的升幅做一个比较:


大家可以看到,菲沙河谷地区(以素里、兰里为主)在过去一年来,房地产市场的各项价格指标都远远优于温哥华地区。

老张再一次提醒诸位,对共管类房屋的投资,千万不要过于集中在中心城区,因为共管类房屋的终极消费者是当地具有“刚需”的加拿大百姓,而他们的消费能力是有限的,总体上不超过$80万至$90万这个极端数值。如果您投资的公寓单元或城市房价格超过这一上限,未来的升值空间就极其有限了。当地人在中心城区买不起公寓城市屋的时候,目光就会自然转向外围市场。过去一年来,北素里和兰里的公寓分别上涨了38.2%和35.0%,就充分说明了这一点。

从投资的角度来说,虽然公寓有升值空间,但是房地产的投资毕竟要以土地投资为主,在温哥华地区尤为如此,因为我们这里土地供应量及其有限,投资人应更加着眼于独立屋和共管式房屋的土地投资。中心城区的旧独立屋,周边城区可用于公寓和城市屋建筑的土地项目,应该是投资首选。

市场综述:

在成交量方面,2017年9月份的总成交量为2,821套,与2016年9月份相比增加了25.3%,与2017年8月份相比减少了7.3%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅超出了13.1%。2017年9月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,375套,与2016年9月相比上升了12.0%,比2017年8月份大幅上升了26.6%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为9,466套,比2016年9月增加了1.2%,与2017年8月份相比增加了7.5%。

在成交价方面,8月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$1,029,700,比去年同期上升了9.4%,比2017年7月上升了1.0%。这项综合指标价格是市场继2016年8月份创造的前期高点之后,经历了市场调整,再逐步走高,创造的新的历史高点。

人气指标方面,9月份的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为29.8%。在各类房型中,独立屋为14.6%,城市屋为42.3%,公寓为60.4%。这些数值表明,市场房源的总存量有限,市场还是处于比较典型的卖方市场范围,只是独立屋尚处于平衡市道。销存量比值反应的是市场的人气,是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。人气指标居高不下,主要是紧张的供求关系造成的。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去一年来这几个城市区域的表现如何呢?


公寓市场是近期的亮点,个别城区涨幅惊人。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场涨幅:


我们看到,大温地区的邻居--素里,公寓的指标价格涨幅已经远远超过了我们,12个月之内涨幅高达38.5%!

市况要点:

1. BC 省政府宣布对国外买家征收15%的附加过户税的14个月之后,市场已经完成调整并直接进入反攻和拉升阶段。

2.  安大略省政府4月下旬,宣布对外国人和非居民购房者征收15%的附加过户税。虽然实施细则比较温和,但手段却和BC省如出一辙。安省地产的成交量已经大幅下滑,相信将有一部分热钱回流BC省,温哥华地区的房地产市场将得到回流资金的推升。

3.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期连续2次加息。即便如此,利率水平仍将处于历史低位。各大银行已经开始调升房贷利息并适度调整审批程序,长期的房贷低息政策已经结束。

4.  大温地区本地人在市场内的交易一直很活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,房屋的可负担性依然是主要指标。低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。素里和兰里的公寓市场在急剧上升。

5.  中高价位房地产价格近几个月来在逐步回升,到9月底,大多数城区的独立房价格已经升至去年的高点之上。

6.  来自中国的留学生家长和短期游客作为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。消费的房屋品种主要集中在共管式房屋和中低价独立屋范围内。

7.  中国的外汇管制,表面上限制了资本外流,但民间资本外流早已呈现不可逆转的态势,温哥华地区的房地产市场是这些外流资本的主要目的地之一。

8.  过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加,2015至2016年度,全年入境的新移民总量已经达到了32.09万人,是过去30年来的最高值。2017年度将大幅提高移民配额,尤其是大幅增加留学生转移民的配额。新移民的增加会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场尤为如此。

9.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。

10.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,素里和兰里市内共管式物业的项目开发中,华商投资愈发多见,公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃,单位价格也在快速上升。

11.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

12.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,买家认购踊跃,楼盘预售市场火热。与此同时,楼花转让也处在热销状态。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位公寓和城市屋楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

13.  新近胜选上台的NDP和绿党联合政府,可能祭出杀招儿打压楼花倒卖行为,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼,未来的楼盘预售市场和楼花市场将被整体降温。

14.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场买家关注的热点,各城区内买家竞价现象比比皆是,菲沙河谷的市况也大体相同。

15.  菲沙河谷市场依然火热,Abbotsford和Mission两个城区表现尤为亮眼,阳光海岸也在紧紧跟上,各类房型都在强势上涨着。

16.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、枫树岭东部、素里中南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏,同时,素里市中心一带的公寓楼盘也愈发热销。

市场热点:

中心城区的独立屋方面:过去3个月来涨幅最大的是皮特草原,涨幅为6.2%;其次是枫树岭,涨幅为4.7%;第三名是穆迪港,涨幅为3.6%。中心城区的公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是东本拿比,涨幅为12.9%,其次是枫树岭,涨幅为12.8%,第三名是皮特草原,涨幅为12.5%。中心城区的城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是枫树岭,涨幅均为 9.2%,其次是高贵林港,涨幅均为7.4%,第三名是皮特草原,涨幅为6.9%。边缘城区威斯勒和斯高米市的公寓价格涨幅惊人,3个月来的涨幅分别高达18.4%和12.9%。然而,市场总是涨跌互现的,近期有跌幅的是西温哥华的公寓市场,3个月来的跌幅为1.2%。

观察结论 :

经过1年多的调整,不同种类的房房价格和市场态势走出了分化行情。年初自二月份以来,各类房屋也已经稳步上扬8个月之久。这应该是此波行情的初始阶段,未来的市场走向将受到新政府的政策和央行加息等方面的限制,市场价格将以温和上扬为主。

老张之言,仅供参考。更多信息请浏览:www.VanRealtor.com

Tab标签: 公寓 独立屋 市场

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