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从去年全球涨幅第一到今天房价糊穿地心 中国的这座城市就这么被抛弃了...

2017-7-5 13:57|加拿大乐活网 Lahoo.ca |来自: 金融五道口

乐活按语:中国有这样一座二线城市,一向低调的有点“屌丝”,有一天却像一匹黑马一样蹦进了大众的视野

合肥,从中国房地产乃至全球涨幅第一,到今天大部分房价腰斩!

2017年已过半,楼市调控成了房地产行业的关键词。在严厉的调控之下,去年大热的部分二线城市上半年已经显现出调控风险。有这样一座二线城市,一向低调的有点“屌丝”,有一天却像一匹黑马一样蹦进了大众的视野。


合肥楼市经历过山车

“合肥是一个屌丝级城市,没有什么特别的东西能让人记得住。但在2016年,房是合肥的代名词,让全国更多人知道这个城市。”这是当地人对合肥的描述。要知道一直以来,合肥房价在3000——5000元/平方米之间徘徊,直到2015年合肥房价才突破万元。而在2016年却迎来了暴涨。


在胡润研究院2017年1月发布的2016年全球房价指数中合肥房价涨幅超过40%,位居2016年全球房价涨幅第一。在全国70个大中城市新房售价环比涨幅排名中,合肥也首次登上榜首。

但一切都变了。2016年下半年特别是10月2日以后,合肥推出“史上最严限购令”,房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷和沉寂。据房产中介称,目前合肥房价普遍下跌15%——20%,一些小区房价竟呈现50%的直线下滑,价格遭到腰斩。

房价涨幅全球第一到遭遇腰斩,合肥楼市像经历过山车一样,让人大跌眼镜。事实上,合肥房价只是被打回了原形而已。因为这都是炒房客玩的一个游戏。

合肥房价幕后的那些黑手

脱离正常轨道的变化总是有原因的。合肥当地一家大型房产中介主管王涛告诉记者,去年全国各地涌来的“炒房团”云集合肥,他们所到之处,犹如“洪水浪涌,房价因之迅速攀升,不断水涨船高”。而这正是合肥房价高涨的罪魁祸首!

据王涛观察和记录,去年合肥楼市聚集了两类“炒房团”,一类是“主流炒房团”,另一类是“金融炒房客”。

一类是“主流炒房团”。他们之间互相联手,组团买房,垄断式购房,控制房源,然后拉抬价格。这类“炒房团”对房子品质要求较高,注重绿化和户型,他们大多是联手整幢、整单元或者整个楼层购买,这样方便谈判压价,一旦入手后,便将这些房间隔成一个个小单间出租,或者整套一起租给别人,以租金来抵充月供,然后坐等涨价,等达到自己满意的收益后再出手。

另一类是“金融炒房客”。其实,最可怕的就是金融炒房,利用加杠杆可以说几乎是空手套白狼,把房子价格做高,然后再卖掉。


王涛说,这类“炒房团”大多不需要自己掏钱,如果做得好,还能多套出些余钱。举个例子,A炒房客从中介接手一套房子市值100万元,他让背后的财团帮其垫付,再找关系将该房产价值高估至150万元,按银行通用标准以房屋价值七成贷款,就能从银行套出105万元,这样还完财团垫付款,他用这种“空手套”还净赚5万元现金。而这也就是所谓的“高评高贷”!

与“主流炒房团”不同,“金融炒房客”属于打金融擦边球的投机者。他们对房子品质要求不高,只希望找到面积大的房子,这样可以从银行套出更多的钱。王涛称,他们去年做了多批这样的业务,其中有个“炒房团”是从浙江过来的,4个人组成一个团队。背后有几家公司赞助他们一部分资金,用来付炒房首付款,赚了钱再按比例分成。当时,他们一下子要了20套,让中介帮助计算首付、月供以及可以从银行套出多少钱。

“炒房客”亲述炒房套路

炒房客炒房是有一定得套路的,大致可概括为——组团控制房源,约定坐地起价,借助媒介造势。

下面就以合肥房价为例,看看“炒房客”郭文强是如何进行炒房的?!

1. 瞄准目标下手

与南京等周边城市相比,合肥房价在这一轮暴涨前属于比较滞后的城市,所以去年这个房产价格洼地一下子涌入众多“炒房团”。

其中,2015年合肥滨湖板块的房价涨得非常慢,年初均价为7000多元/平方米,年末才涨到8000——9000元/平方米,一年时间每平方米才涨不到2000元。

为此,合肥滨湖板块成了炒房客眼中的第一块肥肉!

2. 组团控制房源

2015年这批“炒房团”就跑到滨湖板块购买了一批房子,均价在8000元/平方米左右,每个小区都有。此后,各路“炒房团”蜂拥而入,接力炒作。大家互相通气谁都不卖,将这个板块的大部分房源控制住,伺机进行炒作。

3. 约定坐地起价

控制房源不是目的,炒房赚钱才是终极目标。此后,滨湖板块没有新房出售,房源基本上都控制在这帮“炒房团”手里。

一段时间后“炒房团”突然放出来四五套房子,直接挂出1.3万元/平方米的价格,房价噌地就上去了。“这样的价格肯定是高了。”郭文强说,这样做是为了刺激刚需用户。

4. 借助媒介造势

接下来,他们到处贴广告,借助各种媒介开足马力造势,周边的中介也陆续挂出来1.3万元/平方米的价格了。

“炒房客”很清楚挂这个价是没人买的。等个十天半个月,该板块哗啦一下子又有三四套房挂出来,价格在1.2万元/平方米,出来后很快就没有了。是不是真卖掉了不好说,但市场已经被带动了。

5. 板块房价借势飙涨

如此这般,“炒房团”直接将房价从8000元/平方米一下子拉升到了1.2万元/平方米,连1万、1.1万元的中间价格区间和涨价过程都省掉了。之后再连续挂出七八套价格在1.3万元/平方米的房源,自然很快又没有了。刚需客户看到房价涨得这么厉害,不敢再观望了,都跑过去买,结果没房源,“炒房团”已将可售房源控制住,直接将价格报到1.5万——1.6万元/平方米。

就这样,“炒房团”通过对板块房源的垄断,很快将滨湖板块的房价拉起来,最高峰的时候,他们竟然将滨湖房价炒到2.2万——2.3万元/平方米的高价。

 6. 区域房价疯狂

郭文强说,通过上述板块房源炒作后,“炒房团”又开始对周边关联板块房源轮动炒作,就这样,在“炒房团”的轮动炒作下,合肥房价在2016年疯狂上涨。

这只是炒房客设的一个局

上图就是房价疯狂下的买房众生相。小编我只想说,你在别人设局的游戏里玩得很嗨,而他们站在远处数钱数到手抖!

炒房就是一场游戏,当他们把你搞兴奋了,你缓过神来时才发现人家早就跑了。在这只想强调一句:理性买房是需要的,作为刚需更有必要,只是奉劝大家不要充当炒房者的帮凶!

导致这个城市楼市突然进入冬天的最根本原因就是:

1、严厉房市宏观调控。史上最严的限购令,导致成交量不断萎缩,投机资金无处下手。

2、高杠杆高投机的资金开始绷不住,导致大幅度杀价甩盘。

一个城市如果经济跟不上,金融资金跟不上,仅仅是靠短期内进入的投机资金进行疯狂炒作,最终还是支撑不了高房价。

比如过去的海南,也是本地经济总量很低,无法支撑高房价,因此,每一轮暴涨之后,总是伴随暴跌,还有长时间的沉寂。

现在轮到了合肥或者其它城市,只要过去爆炒了,但是经济总量却无法跟上,最终还是回落,而且没有人接盘,导致有价无市。

现在可以看出,目前中国的宏观调控已经取得了一定的效果,这是在中国史上最严的宏观调控政策下取得的。

1、中国一、二、三线进行宏观调控的城市的成交量都出现了较大幅度的下跌。

2、最坚挺的一线城市的一手房价格出现了连续环比下跌,如北京、深圳。

3、如果说一手房价下跌是因为高价楼盘无法通过备案,导致数据失真,那么二手房价就是非常客观的了,因为二手房价是真实的交易价格,没有备案因素。

4、现在深圳、北京的二手房价环比都出现了下跌,这说明真实的房价确实在下跌。

接下来货币政策收紧,M2增长率低于10%,下半年美国、欧洲、日本都开始缩表,这必然也会对全球房市形成冲击,包括对中国房市,至于冲击多大,目前还无法知道。

但是,我们也要清醒的认识到,房地产调控是非常艰巨的,任重道远,在国民投机情绪非常高涨的时候,是靠严厉的限购强摁住了民众投机买房的热情。

如果一旦放开限购,中国房价恐怕还会一飞冲天,泡沫还会更加膨胀,这才是最让人担心的,因为在房价泡沫没有破灭前,没有暴跌前,没有人会认为自己会接最后一棒。

中国未来房价最坚挺的城市,还是一线城市,因为这些城市的经济总量太庞大,人口不断涌入,而且限购是保护这些城市房价最好方法,因为限购了,不会导致泡沫最快速放大而最终破灭。

而三四线城市缺乏经济支撑的房价,最终将是有价无市,漫长的横盘市,暴涨过的甚至会出现暴跌。夕阳无限好,只是近黄昏!

原标题:炒房客大量抛售!刚刚,这个城市部分房价遭腰斩
资料综合:中金在线(cnfol-com) 央视财经、《中国经济周刊》、光宇吐楼市(dichanlaopao)、网汇贷、黄生看金融
来源:金融五道口


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