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灰熊研究 | NDP地产政策解析之一投机税

2017-4-17 15:50|加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: 张国任

乐活按语:声明:观点仅代表个人,本人不属任何政党,无意支持或反对任何政党,欢迎理性讨论。
本次省选NDP最大的承诺是房屋的可负担性的相关政策。

  1.    2%的空屋投机税

  2.    建11.4万廉租, 非营利,共管等类型的房屋

  3.    为每个租房家庭提供每年$400福利

  NDP竞选平台没有具体说明2%的投机税如何实施,我们可以根据这项政策的理论基础,尹大卫提及的“政策建议:卑诗房屋可负担基金“和2016年NDP提出的法案Bill M 209, “追查投机者与房屋可负担性基金“来看2%的投机税。

  2%的投机税是把房产估值与个人收入进行关联,是以房价的2% 作为一个基数,如果个人所得税低于这个基数就要补交差额。

  对于海外买家,这里海外买家是指游客身份,不是公民或者移民,也不是工签身份的人,这类人基本不会在卑诗交个人所得税,所以这类人必然要交2%的房产税。对于这类买家或者投资人,每年只是地税一项成本就达2.5%(加上本来的约0.5%的地税),达原有地税5倍之多。实际上很多海外买家之所以选择温哥华,一个重要原因就是这里的地税低的优势。

  在温哥华南面的近邻西雅图,地税也不过1%,而且有众多的国际大公司与高工资支撑市场,投资人完全可以卖掉这里的地产,转去西雅图。而加州,佛罗里达等气候更加温和的地方,地税也不过1%左右。加上卑诗15%的交易税,基本上不会再有新的海外卖家进入大温地产市场,而已经持有房产的海外投资人也会考虑套现转到其他城市。

  这项政策也会对于本地人(公民,绿卡,工签)有一定的冲击,下表是年收入,相应缴税额和不需交2%投机税的最高房产估值。

  年收入    缴税额    房产估值

  5万    $8,372     $418,600

  6万    $11,192     $559,600

  7万    $14,012     $700,600

  8万    $16,932     $846,600

  9万    $20,072     $1,003,600

  10万    $23,871     $1,193,550

  12万    $31,853     $1,592,650

  15万    $44,351     $2,217,550

  20万    $66,201     $3,310,050

  注:缴税额根据www.ey.com 估算

  例如,如果一个人年收入为5万,每年缴个人所的税$8,372,如果房产估值超过$41.8万,就需要交额外的税。如果这个人拥有的房产估值为$70万,需要额外交$8560元的“投机税”, 这比屋主的个人所的税还高。

  无法精确计算出多少拥有房产的家庭会受到影响,但是可以通过公开数据进行一些分析。一方面大温地区家庭年收入中位数是$7.6万,按个人年收入缴税算,每年个人所的税约为1.6万,对应的不需交投机税的最高房价是80万;另一方面,根据大温地产局3月最新数据,大温地区房产基准价是$91.9万。两相对比,可以看出,受影响家庭绝非少数。

  在Bill M 209中,NDP提出,对于自住房超过5年就可以免除“投机税”,这样会减少一部分交投机税的家庭,但可能会让地产市场交易量大幅下降。

  同时新移民将是受打击最大的一个人群,因为多数人在移民的前几年收入不高,但是却通常从原籍国带来大量现金买房置地。不否认有人利用现有系统逃税,洗钱,有非法行为,但是不应该因为几个烂苹果而把整筐苹果都扔掉。更多的是诚实的,辛苦打拼的新移民,卖掉原住地的资产来到加拿大,希望在加拿大从新开始,却发现,除了地税,还要补额外的“投机税”。这个群体是最受影响最大的,但是却是这项政策最忽视的人群,因为多数新移民还没有机会成为公民,没有选票,是该项政策的精准“打击”对象。

  NDP的这项政策会引起市场的波动,对于新移民,房产的贬值,资产缩水会带来第二重打击。

  当我看到“投机/speculation”的时候,总会想到了一个中国特色的词,“投机倒把”,一个已经进入历史的名词。相信很多来自大陆的新移民朋友都没有想到,离开了30年前打击“投机倒把”的中国,来到了资本主义国家加拿大,在2017年可能成为被“打击”的“投机”分子。

  声明:本文仅代表个人观点,只做政策讨论, 无意支持或反对任何政党,欢迎理性讨论。



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